从某商品房烂尾未断供案说起
案件背景：
外省某市某区商品房烂尾未断供案件，业主的诉求不算太复杂，要求解除《商品房买卖合同》与《个人购房按揭借款合同》，开发商返还业主已支付的首付款、住宅维修基金、税费、已偿还的月供款项及违约金、利息等，剩余未偿还部分贷款本息（违约金）由开发商替业主偿还，已预告登记及抵押登记等要涂销，双（三）方权利与义务关系终结。
庭审诉求：
一审庭审中被告开发商与第三人银行均未到庭。某某建议业主要主动与开发商和解，不建议解除合同，否则可能不仅前期款项拿不回，而且后期贷款还要偿还。原告及代理人直接反驳，最高院已有司法解释明确规定，如因开发商原因逾期交付超过三个月，买受人经过合理催告，开发商依旧未能交付，则买受人享有合同解除权。现涉案楼盘已逾期近两年，且一直处于烂尾停工，买受人现依旧按贷款合同约定辛苦偿还月供而不是选择强行停贷，为何不可以选择解除合同？解除两合同后，法律规定剩余贷款部分本息由开发商替买受人向银行偿还。
“要不再考虑一下，你们不要选择起诉开发商解除合同，可以暂停月供超过三个月，到时候让银行起诉你们，你们不就可以解除合同了吗？”“如果业主暂停月供超过三个月，但银行不起诉业主要求解除贷款合同，而是起诉业主要求继续履行合同，并承担逾期支付月供违约金与罚息等呢？这个锅又由业主来承担？”
一审判决：
一审判决既符合预判又超乎意料，原告绝大部分诉求都得到支持，两合同解除，开发商需返还原告已支付的购房款、维修基金、已偿还月供等，开发商替原告偿还银行剩余贷款本息，（超乎意料）原告对开发商应偿还给银行的剩余债务承担连带责任，原告承担清偿责任后，有权向开发商追偿。
既然购房合同与贷款合同都已解除，司法解释明确规定剩余贷款部分由开发商替购房者承担，即购房者与涉案房屋（开发商与银行）再无任何法律关系，但该判决却要购房者对开发商应偿还给银行的剩余月供承担连带责任，这相当于购房者在既没有房屋，还要面临首付款等难以执行的风险，还要无责任承担剩余贷款本息？单纯一句“购房者承担清偿责任后，有权向开发商追偿”又将该问题踢回给弱势的购房者。
最终，购房者选择向当地中院起诉。
如能换位思考，购房者大多为年轻小夫妻，上有老下有小，工资收入微薄，房屋没有了，首付款等几乎又很难执行到位，但还要继续偿还月供，而楼盘开工建设几乎又遥遥无期，这样的判项不好吧？既然他们选择起诉，就基本抱着宁愿不要首付款也要解除合同的决心，希望不再用偿还剩余高额的月供，但该判决，无异于又将他们重新推入困境。
现提供一个最高人民法院类似判决以供参考：
最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一：中国XX银行股份有限公司青海省分行诉王X诚、王X博、王X宝及青海X州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案
审理法院： 最高人民法院
案 号： （2019）最高法民再245号
案 由： 金融借款合同纠纷
裁判日期： 2020年12月03日
最高人民法院民事判决书
（2019）最高法民再245号
关键词
民事/商品房担保贷款合同/解除/贷款返还责任主体
裁判要点：
1.在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。
2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。
3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款
基本案情：
2015年8月12日，王X诚与X州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买X州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王X诚首付73983124元，剩余房款按揭贷款。
2015年8月14日，王X诚、王X博、王X宝（以下简称王X诚等三人）与X行X海分行、X州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向X行X海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为X州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王X诚与X行X海分行、X州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，X行X海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。
前述合同签订后，X行X海分行于2015年8月21日向X州公司支付7397万元，王X诚按月归还银行贷款，但X州公司未能按照合同约定期限交付房屋。
2017年2月，王X诚等三人以X州公司、X行X海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；X州公司返还王X诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；X州公司返还X行X海分行剩余银行贷款本息。
2018年4月，X行X海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王X诚等三人与X州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。
裁判结果：
西宁市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）青01民初151号民事判决：驳回X行X海分行的诉讼请求。X行X海分行不服，提起上诉。青海省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）青民终199号民事判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王X诚等三人在判决生效后三十日内偿还X行X海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.20元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止。宣判后，王X诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案，经审判委员会讨论决定，于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
最高人民法院认为：
本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王X诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因X州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人X州公司将收取的购房贷款本金及利息返还X行X海分行，王X诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系X行X海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，X行X海分行拟定该条内容，意味着要求王X诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王X诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王X诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王X诚等三人支付房款，X州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，X行X海分行将王X诚等三人所贷款项直接支付给X州公司，X州公司实际用款。王X诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王X诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因X州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：X州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王X诚等三人支付的首付款及X行X海分行按揭贷款；X行X海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对X州公司、王X诚等三人的债权；王X诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王X诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
