佛山客户刘某咨询：
佛山某广场商铺在2017年在未取得预售许可证时，以格子商铺的形式销售商铺，并以高额返租与统一招商管理等方式引导业主们购买。管理公司或开发商承诺为前三年租金在商铺购买款项中直接抵扣，第四年起至第五年按商铺总价10%到15%返租，期间以统一经营管理为由，刘某遂向该司一次性支付商铺总价10%作为统一经营费用。现在因疫情等各种原因，管理公司或开发商承诺返租难以实现，在即将返租之际，某博广场商铺却单方面提出解约，众多业主先后收到该司关于解除商铺委托经营管理协议函，解约理由为“因受疫情影响，合同目的不能实现”。
刘某多次找该司协商，但该司却一直拖延，无法给出具体可行解决方案，刘某遂咨询律师该如何做？
杨律师回复：
案件背景：
近年来，在全国各地出现一种以“高端酒店入驻”、“高端餐饮入驻”、“售后返租”、“即买即收益”为卖点的商场铺（含公寓）销售方式，这些房产大多以旧房、烂尾房包装改造完成，签约时除了需签订商铺或商品房买卖合同，一般还需要签订委托经营合同、租赁合同等合同，等到卖方宣称的酒店入驻时间、返租时间到达时，买方发现不仅没有酒店入住，更没有租金收入，此时想维权时，发现售楼部早已人去楼空。
首先，对案件进行定性分析。（1）如管理公司或开发商现已取得预售许可证，且该格子铺真实存在在实际运营），此种情况应定性为民事纠纷。刘某可向法院起诉合同相对方按《返租合同》等约定支付租金。（2）如管理公司或开发商至今未能取得预售许可证，则其与刘某签订的《返租合同》等很可能涉嫌无效，刘某可向法院起诉要求确认合同无效，最终退钱与赔偿损失。本律师之前在《名为公寓租赁实为公寓买卖》文章中已专门论述，在此不再赘述。（3）如管理公司或开发商虚构该格子铺项目进行融资，其很可能已涉嫌合同诈骗罪或非法吸收公众存款罪。如刘某等众多业主有证据，可向当地公安分局或经济侦查大队报案。当然，律师之前遇到白云区某格子铺纠纷案件，管理公司或开发商为防止小业主们进行刑事报案或有关部分立案侦查，即使该格子铺项目涉嫌虚构，但该司还是派员工驻地格子铺装修或看守等，以“看似在运营”来规避其刑事责任。
其次，对案件进行定量分析。（1）从民事角度维权，如管理公司或开发商已取得了预售许可证等证件，其手续可基本认定为合法。但如管理公司或开发商一来用不同公司主体（公章）来与刘某们签订合同，二来要求刘某们将租金、经营费、装修费等分次支付到不同的收款公司，而非支付到监管账户中，三来以前几年租金抵扣房价款，几乎没有进行合同备案，四来从未开出合法有效发票，而是以不同公司为主体开具《收款收据》，五来要求刘某们签订不同合同，例如有《返租合同》、《委托统一经营合同》、《委托统一经营装修合同》等，但约定管辖为不同法院或仲裁委，最终变相增加业主们的维权成本。如该司存在上述情节等，则刘某可向法院提起民事诉讼维权。
（2）从刑事角度维权，刘某们应及时提供证据材料向公安机关或经济侦查部门，协助其立案。如果最终检察院或法院不认为构成犯罪，通过公安侦查最起码可查明公司实际控制人，一般这类公司实际控制人的财产与公司财产高度混同。如在刑事案件中，业主们可与管理公司或开发商和解，并要求其提供多人作为退款担保。达成和解协议后，买方向被告人出具谅解书，并退还大部分本金，检察院对被告人作出不起诉决定。
最后，兵无常势水无常形，切勿机械性使用诉讼策略。（1）如管理公司或开发商有财产可供执行，但其又没有预售许可证，则建议及时提起诉讼，起诉确认合同无效并要求返还款项；（2）如已有预售许可证等合法证件，但租赁期限已超过法律规定的20年，则可起诉主张超过租赁期限部分无效，要求返还无效部分款项；（3）如《统一委托管理协议》中明确管理方负责消防验收等义务，但通过调取档案后发现涉案商铺消防验收不合格，也可成为合同目的根本无法实现的一个突破点；（4）如采取民事诉讼大概率可胜诉，但此时管理公司或开发商已人去楼空并无财产可执行，则建议从管理公司、开发商、股东人格或财产混同等角度，最终论证公司股东应对返还业主们款项承担连带责任；（5）如案件最终已涉嫌刑事犯罪，且可能通过民事诉讼胜诉概率不高或执行难度很大，则应变通走刑事报案方式维权。
总之，思路决定出路。遇到此等烦心之事，任何踌躇满志或心如死灰皆不可取，想办法主动维权或抱团取暖，委托专业人士介入找出突破点，才是较为合适的方式。
参考案例：
一、佛山市某博房地产实业发展有限公司、郭某良房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书，佛山市中级人民法院，（2021）粤06民终8445号
当事人一审主张：
郭某良向一审法院起诉请求：1.郭某良与某博公司于签订的《世×广场商铺租赁合同书》《补充协议》于解除；2.某博公司向郭某良返还款项142868元（计算方式：140718元+430元×5个月）；3.本案诉讼费用由某博公司承担。
某博公司向一审法院反诉请求：1.郭某良继续履行《世×广场商铺租赁合同书》《<世×广场商铺租赁合同书>补充协议》约定的义务，立即向某博公司支付2020年10月的月供款（分期租金）人民币430元，并自2020年11月起，于每月10日前支付当月月供款（分期租金）；2.郭某良承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认为：
本案为房屋租赁合同纠纷。根据郭某良、某博公司签订的《租赁合同书》及补充协议的约定，涉案商铺的租赁期限为至。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本案中郭某良、某博公司签订的《租赁合同书》及补充协议租赁期限超出的部分无效。
关于郭某良诉请的解除合同。郭某良、某博公司签订的《租赁合同书》及补充协议使用期限未超过的部分有效，依法受法律保护。根据《补充协议》的约定，郭某良承租涉案商铺的使用期限确为29年，郭某良抗辩某博公司以欺骗的方式引诱郭某良签订案涉合同，缺乏依据。本案中，某博公司作为出租人按照《租赁合同书》及补充协议的约定向郭某良支付收益，不存在违反合同约定的行为，某博公司虽涉诉，但并未对郭某良的实际权益造成实质损害，郭某良据此主张解除双方的《租赁合同书》及补充协议，缺乏依据，一审法院不予支持。对于《租赁合同书》及补充协议使用期限未超过的部分，某博公司反诉要求继续履行，合法有据，一审法院予以支持。
关于郭某良主张某博公司返还款项142868元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案《租赁合同书》及补充协议使用期限超出的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。
关于超出20年的无效部分应予返还的具体金额，关键在于审查郭某良承租涉案商铺的总租金如何确定，一审法院经审查认为，郭某良为承租涉案商铺总租金应包含所谓的公共装修费及委托经营费，理由如下：
首先，虽然公共装修费由茵×公司作为收款单位出具收据、委托经营费由万×公司作为收款单位出具收据，但根据郭某良庭审后提交的付款明细，所谓公共装修费及委托经营费的实际收款方均为万×公司。某博公司所确认的由其收取的租金的收款方亦非某博公司而是案外人佛山市千××商贸有限公司。另，某博公司指定的郭某良每月支付月供款的收款账户亦非某博公司而为案外自然人。以上种种可以证实某博公司财务管理并不规范。某博公司仅以相关款项非由其实际收取抗辩对应款项与其无关，依据不足。
其次，案外人万×公司、茵×公司出具的《收据》明确载明为“代为收取”，而非“收到”。根据《租赁合同书》第四条的约定，郭某良承租涉案商铺后委托某博公司进行统一招商、对外出租及经营管理，并由某博公司按月向郭某良支付投资收益，也即某博公司为受托经营方，既如此，委托经营费的收款方应为某博公司，至于某博公司委托何方收款，是某博公司的财务安排，郭某良并无权干预。至于公共装修费，本案中，未有证据证明郭某良就涉案商铺与案外人存在装修合同关系，根据《租赁合同书》的约定，涉案商铺从签约之日起由某博公司统一经营管理，郭某良向案外人支付公共装修费亦不符合常理。
此外，郭某良承租涉案商铺的合同相对方为某博公司，公共装修费及委托经营费虽未约定在《租赁合同书》中，但实际为郭某良承租涉案商铺所支付的费用，郭某良基于承租涉案商铺在同天同时段同地点通过刷卡的方式支付相关费用，未有证据证明郭某良与案外人存在除租赁合同以外的合同关系，相关款项应纳入租金的范畴。
综合以上分析，一审法院认定郭某良承租涉案商铺的租金总额为166518元（86518元+30000元+50000元）。至于该租金总额所对应的租赁期限，一审法院认为：虽然补充协议约定至为某博公司赠送给郭某良的使用期限，但对于郭某良而言，其就涉案商铺所支付的租金总额建立在使用至的基础上，即该租金总额应为至的对价。超出20年部分对应的租赁期限为至，该无效期间的租金为52407.87元（166518元÷10660天×3355天）。本案中，郭某良已向某博公司支付月供款合计2150元，尚未支付余款23650元（25800元-2150元），该款项应在无效部分对应的应返还金额中予以扣减，扣减后某博公司应向郭某良返还28757.87元（52407.87元-23650元）。
至于某博公司反诉主张的月供款，如前文所述，扣除郭某良应付全部月供款，某博公司应向郭某良返还28757.87元，郭某良无需继续向某博公司支付月供款，某博公司主张缺乏依据，一审法院不予支持。
二审法院：驳回上诉，维持原判。
二、李某彤、罗某红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，广州市中级人民法院，（2017）粤01民终24346号
当事人一审主张：
被上诉人向一审法院起诉请求：请求判令罗某红与李某彤共同支付赔偿金（自2016年10月1日起，按日已付房价款的万分之五计至商铺到达消防验收标准之日止），妮某某公司负担保责任。
一审法院认定事实如下：广州市荔湾区某路某号之十二、十七、二十四的2层是李某彤购买的房屋，于2012年6月4日取得产权证；产权证上记载房屋建筑面积为3569.85平方米，规划用途为餐厅。李某彤购买房屋后将2层间隔为300多个格子铺对外销售，销售时宣传商铺将用于经营鞋城并返租。商场位于环市××路××市××小区靠环市××路马路面，整栋大楼有地下停车场，一、二楼为群楼商场，三楼以上是塔楼住宅。
蓝某强与李某彤、妮某某公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定蓝某强向李某彤购买广州市荔湾区某路某号之十二、十七、二十四2114铺，总房价款657563元；李某彤应书面通知办理商铺交付，蓝某强积极配合交付，并配合商场经营管理公司签订委托租赁、经营管理的协议；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定；自签订日起至返租期满届满之日止即2016年9月30日，李某彤享有商铺的使用权及收益权，包括商铺的关、停、并、分立、装修、联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等；李某彤于返租期限届满前按约定的装修标准（附件二）交付商铺给蓝某强使用；逾期移交商铺，逾期不超过45日的，自约定期限次日起按日支付已付款1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过45日的，按日支付已付款1.5‰的违约金；交付的商铺达不到附件二约定标准的，蓝某强有权要求以装饰、设备差价为标准的双倍赔偿。保证人同意对李某彤的合同义务和责任承担一般保证责任。
一审法院认为：厘清本案纠纷需要审查三个方面的问题：一是各方当事人之间的法律关系及其性质；二是消防验收不合格是否构成违约；三是如果构成违约，承担违约责任主体是谁等。
一、各方当事人之间法律关系及其性质。本案纠纷是因蓝某强与李某彤、妮某某公司签订《商铺买卖合同》而产生，蓝某强是商铺购买人，李某彤是出卖人，妮某某公司是李某彤的委托代理人及保证人，也是商铺的销售者，隆某某公司是李某彤聘请指定的商场物业经营管理人。合同约定，“买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交付义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”，“该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定”，“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至返租期届满之日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权”。由此可见，蓝某强在签订合同办理收铺手续后，同意商铺继续由李某彤使用，并与李某彤选聘的隆某某公司办理物业委托租赁和经营管理，是履行《商铺买卖合同》的附随义务，实际是履行《商铺买卖合同》约定的义务。蓝某强与隆某某公司之间并无对商铺的租赁关系形成书面合同，更无对租赁期限和租金标准及租金支付等这些租赁合同必备内容进行明确约定，蓝某强也无收取租金。因此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条的规定，蓝某强与隆某某公司之间并没有形成真正的租赁关系。因此，本案为房屋买卖合同纠纷。
二、消防验收不合格是否构成违约。根据合同目的来分析，按照商业惯例和生活常识，蓝某强根据商铺的销售宣传购买本案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营商城。从合同的履行情况看，案涉商铺已经办理产权过户手续，蓝某强取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。根据广州市公安局荔湾区分局的审核意见，本案商场及商铺尚不能通过消防验收合格，不能投入使用。因此，蓝某强购买商铺的部分合同目的未能实现，合同已经产生违约。蓝某强因商铺不能投入使用而带来的损失，有权向相关责任方请求赔偿。蓝某强要求按日购房款的万分之五的标准计算损失缺乏合同依据，结合本案的实际情况，法院确定以蓝某强已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向蓝某强支付从返租期限届满次日起到本判决发生法律效力之日止的赔偿金。对于判决发生法律效力后到李某彤交付蓝某强符合条件商铺之日的赔偿金，因目前尚未确定该期间李某彤是否有违约事实，故本案不宜直接处理。若今后该期间确实发生违约事实，蓝某强可另行主张。
三、关于承担违约责任的主体问题。本案商铺所在商场原为整体商场，规划用途为餐厅。李某彤购买取得产权后，改建装修间隔为格子铺对外销售，销售宣传和委托隆某某公司经营用途均为鞋城，导致消防验收不合格，不能合法投入使用。如前所述，双方在《商铺买卖合同》第七条第1款约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至返租期限届满之日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。因此，案涉商铺在返租期限届满前仍然由李某彤使用，并由其交于隆某某公司经营管理。李某彤既是商铺及商场的建设者，也是使用人，应当履行申报商场及商铺的消防安全检查验收合格的法定义务。李某彤抗辩其已经交铺，既不是商铺的产权人，也不是商铺的使用人，与事实不符，法院不予采纳。蓝某强虽然按照李某彤、妮某某公司要求作形式上收铺，但并未实际占有、使用、收益，且所交商铺存在消防验收不合格的重大瑕疵。因此，李某彤改建商场未履行申报消防验收法定义务，是导致案涉商铺不能合法投入使用的根本原因，应对蓝某强因商铺不能投入使用所造成的损失承担赔偿责任。妮某某公司作为一般保证人，应当承担一般保证责任。本案纠纷发生于李某彤和罗某红的夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，罗某红在没有提供证据证明本案债务为李某彤个人债务的情况下，应对李某彤的债务承担连带清偿责任。
一审法院判决：
一、自本判决发生法律效力起十五日内，李某彤向蓝某强支付从返租期限届满次日即2016年10月1日起到本判决发生法律效力之日止的赔偿金（赔偿金以蓝某强已付购房款657563元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。罗某红对此承担连带清偿责任。二、李某彤、罗某红不能履行上述第一项债务的，由广州妮某道市场管理有限公司对上述第一判项承担清偿责任。三、驳回蓝某强的其他诉讼请求。
二审法院：
驳回上诉，维持原判。
