成立业主委员会受阻维权案例分析
一、东莞市南城街道XX公馆第二届业主委员会、东莞市住房和城乡建设局城乡建设行政管理：其他（城建）二审行政判决书
审理法院： 广东省东莞市中级人民法院
案 号： （2019）粤19行终281号
基本案情：
2017年5月2日，东莞市南城街道办事处作出《关于同意XX花园商住楼成立业主大会筹备组的批复》。2017年6月12日，东莞市南城XX公馆第二届筹备组成立。2017年11月17日，东莞市南城街道XX公馆组织召开业主大会选举第二届业主委员会，并于当日产生会议结果，选举出五位业委会成员和一位候补委员，分别是段XX、王XX、易志X、吴运X、刘X、罗X（候补委员），五位委员推举段补X为主任，王雪X、易志X为副主任。公示期为2017年11月23日至2017年12月23日。公示期间，东莞住建局××别××了深圳市XX实业发展有限公司（以下简称“XX公司”）对会议结果的异议以及黄xx等人提出的暂停业主大会结果备案的申请，XX公司及黄建兴等人均主张其为XX公馆的业主，但被筹备组拒绝发放业主大会的选票。据此，东莞住建局随即分别向筹备组、XX公司以及黄建兴等人组织会谈并核查有关情况，期间，XX公司和黄xx等人向东莞住建局提交了主张其为XX公馆业主身份的民事判决、商品房买卖合同、交楼确认书、物业管理费发票等材料。2018年7月10日，XX公馆第二届业委会向东莞住建局提交业主委员会的备案申请材料。2018年7月26日，XX公馆第二届业委会及XX花园多名业主参加了东莞住建局下属南城房管所召开的会议。2018年8月16日，原东莞市南城房地产管理所经审核作出南房管复[2018]112号《关于XX公馆第二届业主委员会备案申请的回复》（以下简称“《回复》”），主要内容如下：“经核查，确存在可能影响本次业主大会决议成立的重要因素，故对你委员会暂不予以备案，具体如下：1.前述提出书面异议的业主（以下简称“异议业主”）能够提供资料证明其符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关法规规定的业主身份。2.经统计，该异议业主人数4人，涉及房屋83套，涉及的面积票权数4431.66平方米占本次业主大会总面积票权数53874.17平方米的8.22%。根据《物权法》第七十六条有关规定，选举业主委员应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意。现因异议业主的面积票权数已达到影响‘专有部分面积占建筑总面积’是否超过半数的数量，确存在可能影响本次业主大会决议成立的重要因素”。XX公馆第二届业委会对该《回复》不服，遂诉至原审法院。
2018年10月18日，XX公馆第二届业委会向原审法院提起诉讼，请求：撤销南房管复[2018]112号《关于XX公馆第二届业主委员会备案申请的回复》，责令东莞住建局依法作出给予XX公馆第二届业委会进行备案的决定。
一审法院认为：
本案的争议焦点有二：一是案涉《回复》是否可诉。二是东莞住建局作出的案涉《回复》是否合法有据。
关于焦点一。东莞住建局主张案涉《回复》只是作出中止告知的事实，对XX公馆第二届业委会的权利义务没有产生最终的实际影响。原审法院认为，东莞住建局于庭审时已明确表示，在作出《回复》前已经核实，异议是成立的，虽然案涉《回复》结论是暂不予备案，但对于XX公馆第二届业委会的备案申请，东莞住建局在作出《回复》后至今，一直没有其他的处理结果，其实际上就是没有给XX公馆第二届业委会备案，故该《回复》的内容对XX公馆第二届业委会的权利义务产生实质影响，具有可诉性。
关于焦点二。对于《回复》第一点。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。由于案外人XX公司、黄xx、柳xx、黄xx等人已提交相应的商品房买卖合同、交楼确认书、民事判决书等材料，东莞住建局据此回复XX公馆第二届业委会，上述4人符合相关法律规定的业主身份，事实清楚，合法有据。
对于《回复》第二点。XX公馆第二届业委会、东莞住建局均确认属于XX公司的33套房屋和黄xx、柳xx、黄xx的37套房屋的票被划归到东莞市XX花园商住开发有限公司的名下，另外13套房屋划归到案外人名下。原审法院认为，将属于XX公司和黄xx、柳xx、黄xx的70套房屋的票被划归到东莞市XX花园商住开发有限公司的名下是不妥当的。因为上述人员分别有该70套房屋的相关商品房买卖合同或者法院判决认定其权属，如焦点一所述，应为业主。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据东莞市XX花园商住开发有限公司在办理大确权时提交的各单元的面积计算，这83套房屋面积共计4414.77平方米，按照案涉业主大会总面积票权数面积为53874.17平方米计算，该83套房屋所占比率为8.19%。而根据案涉业主大会会议记录显示，当选的业主候选人罗定、刘伟、吴运来、易志伟的票权面积得票率均不超过57%。因此，东莞住建局答复XX公馆第二届业委会，异议业主的面积票权数已达到影响“专有部分面积占建筑总面积”是否超过半数的数量，存在可能影响本次业主大会决议成立的重要因素，暂不予备案，并无不当。虽然东莞住建局在案涉《回复》中陈述的上述83套房屋面积及其所占的比率有误，但东莞住建局得出的结论并无不当，故原审法院对XX公馆第二届业委会要求撤销案涉《回复》的诉请不予支持。但东莞住建局在今后的工作中应认真仔细，避免出现类似的错误。综上，XX公馆第二届业委会要求撤销案涉《回复》并要求东莞住建局予以备案的诉请，理由不成立，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回XX公馆第二届业委会的全部诉讼请求。本案一审受理费50元，由XX公馆第二届业委会负担。
二审法院认为：
本院认为：根据《物业管理条例》第十六条第一款的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。若该备案登记行为仅是单纯的记载行为，则备案登记这一行政监督管理行为就将流于形式。另外，《广东省物业管理条例》第二十八条规定：“业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。”据此，业主委员会只有依法办理了备案登记，才能凭备案证明到公安部门刻制印章，方能以业主委员会名义合法地对外开展活动，故东莞住建局所作的备案登记行为具有行政确认的性质，属于可诉行政行为。
根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专用部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专用部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。虽然本院生效民事判决认定案涉房屋登记权利人是东莞市XX花园商住开发有限公司，但东莞市XX花园商住开发有限公司已将案涉房屋抵付股权转让款给XX公司，且XX公司已实际占有并使用案涉房屋，而黄建X、柳X、黄晋X等人的业主身份也有商品房买卖合同、收楼确认书、民事判决等可以证明，故东莞住建局认定上述主体具有业主身份并无不当。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”就本案而言，结合目前的投票情况，XX公司、黄xx等人购买的83套房屋涉及的面积票权数占业主大会总面积票权数的8.19%，XX公司、黄xx等人是否同意业主大会决议及业主委员会的选举结果，直接决定案涉业主大会决议能否成立、XX公馆第二届业委会能否备案的关键。经查明，XX公司购买的33套房屋、黄建X购买的33套房屋、柳X购买2套房屋、黄晋X购买的2套房屋的选票均被划给东莞市XX花园商住开发有限公司，另外13套房屋选票划归其他案外人。但是，XX公司、黄建X、柳X、黄晋X、持有黄建X13套房屋选票的案外人是否同意业主大会决议，东莞住建局未举证证明已作核实，且该局二审表示不清楚XX公司、黄建X、柳X、黄晋X是否同意业主大会选举业主委员会、是否认可业主委员会委员。在此情况下，东莞住建局仅以XX公司、黄建X、柳X、黄晋X购买的83套房屋涉及的面积票权数占业主大会总面积票权数的8.22%，便认定影响专有部分面积占建筑总面积是否超过半数的数量、存在可能影响业主大会决议成立的重要因素而对XX公馆第二届业委会暂不予备案，实属未完全履行备案登记职责，其所作案涉回复应当予以撤销。东莞住建局应在重新查实前述情况的基础上，对业主大会决议是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定进行确定性的认定，进而作出是否准予备案的决定。
综上，XX公馆第二届业委会诉求撤销东莞住建局所作的《关于XX公馆第二届业主委员会备案申请的回复》，理由充分，本院予以支持。原审法院认可东莞住建局所作《回复》，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971行初852号行政判决；
二、撤销东莞住建局下属的原东莞市南城房地产管理所于2018年8月16日所作的南房管复[2018]112号《关于XX公馆第二届业主委员会备案申请的回复》；
三、东莞住建局于本判决发生法律效力之日起法定期限内重新对XX公馆第二届业委会所提备案申请作出处理。
二、2019年山西行政审判十大典型案例之二：太原市XX业主委员会诉太原市杏花岭区敦化坊街道办事处、太原市杏花岭区人民政府不履行法定职责案——行政机关应当依法支持小区业主的自治行为
审理法院： 太原市晋源区人民法院
案 由： 其他行政管理
2019年山西行政审判十大典型案例之二：太原市XX业主委员会诉太原市xx街道办事处、太原市xxx人民政府不履行法定职责案
基本案情：
2015年6月23日，XX小区业主代表赵某等四人向太原市xx房产局、xx街办提交申请书，申请成立小区业主大会。2016年11月25日，敦化坊街办发布《关于太原市杏花岭区XX小区项目首次业主大会会议筹备组组成人员名单公告》，筹备组成员包括街道办事处代表、社区代表、建设单位代表和四位业主代表。2017年5月19日，xx街办发布《关于太原市XX小区业主大会会议讨论事项公告》，告知小区所有业主召开业主大会及相关会议议程。2017年7月2日，敦化坊街办发布《关于太原市XX小区业主委员会委员候选人产生办法的公告》。2017年9月29日，敦化坊街办发布《关于太原市XX小区项目业主委员会委员候选人名单的公示》，牛某等六人为业主委员会委员的候选人。之后，小区业主大会通过书面方式审议通过了《管理规约》和《业主大会议事规则》，选举出牛某等五人为业主委员会委员。2018年4月17日，XX业委会召开第一次会议，推选赵某为主任委员，牛某为副主任委员。之后，XX业委会向敦化坊街办提出备案申请，敦化坊街办以业委会选举程序违法为由对备案申请不予办理。XX业委会不服，向杏花岭区政府申请行政复议。2018年12月4日，杏花岭区政府作出《行政复议决定书》，以XX业委会未按法定程序成立、不具有合法主体资格为由，驳回了复议申请。XX业委会遂提起行政诉讼，请求：一、确认敦化坊街办不予备案行为违法；二、撤销杏花岭区政府作出的《行政复议决定书》；三、判决敦化坊街办履行备案的法定职责；四、判决杏花岭区政府重新作出行政复议决定。
裁判结果：
太原市晋源区人民法院一审认为：《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”；第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案”。本案中，敦化坊街办未能提交相关证据证明XX业委会的选举过程不合法，故XX业委会从选举产生之日起具备原告主体资格。敦化坊街办对XX小区成立业主大会和选举业主委员会具有指导、协助并予以备案的法定职责，其根据业主代表的申请成立了首次业主大会筹备组，并对筹备组组成人员名单、业主大会讨论事项、业主委员会候选人产生办法、业主委员会委员候选人名单等事项进行了公示，履行了部分指导、协助职责。之后，敦化坊街办对XX业委会选举过程不参与、不监督，却以选举过程不合法为由，对该业委会备案申请既不盖章也不书面答复，构成行政不作为。杏花岭区政府在敦化坊街办未提交任何证据的情况下，即认定XX业委会未按法定程序成立，不具有合法的主体资格，决定驳回复议申请亦不符合法律规定，应予撤销。判决：一、责令敦化坊街办自判决生效之日起三十日内对XX业委会是否符合备案条件进行审核，并作出书面答复；二、撤销杏花岭区政府作出的《行政复议决定书》；三、驳回XX业委会的其他诉讼请求。一审判决后，当事人均未提起上诉。
杨登基律师点评：
一、成立业主委员会意义
随着我国城市化进程的加快，城市居民数量激增，建立健全城市居民的自治性组织，对于提升人民群众的归属感、获得感和幸福感至关重要。根据物权法和物业管理条例的相关规定，居民小区的业主委员会经业主大会选举产生，对外代表业主行使管理权和监督权，表达业主意愿和要求，执行业主大会的决定，是维护小区业主合法权益的自治性组织，相关政府部门负有指导、协助成立业主委员会并予备案的法定职责。在小区业主依法实施自治活动、成立相关组织机构的过程中，行政机关应当科学定位自身角色，履行好指导、协助和监督职责，使广大业主真正回归小区主人地位，切实维护其合法权益。
二、筹建业主委员会难点：
1、收集业主们名单与联系方式存在较大困难。5名以上的业主联名向街道办事处书面提出申请，成立筹备小组后，要告知开发商或物业公司在15日内将全体业主名单、地址电话等材料报街道办事处，然后由街道在5日内将上述资料交予筹备小组。但实际上许多开发企业或物管公司以各种理由进行搪塞，不予配合。
2、联系与召集业主们存在难点。按照要求，筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。还要组织发动业主自荐或推荐候选人，并将相关文件向业主张贴公布，其中《业主委员会选举办法》还必须书面送达全体业主。但实际上，很多业主购房是用来投资、出租，要把选举办法送到所有业主手里，一个月内难以办到。
三、成立业主委员会方式与程序
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表成立，代表业主的利益，向社会各方反应业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
（一）一般情况下，业主委员会有两种成立方式：
1、由业主或业主大会会议选举产生，依据《民法典》、《物业管理条例》以及各地的相关办法根据有关程序产生；
2、对于较大小区，业主先按选举各自楼委会，然后每栋楼委会推选代表，集中而成立业委会。
（二）小区业主委员会成立程序
1、由建设单位或一个物业区域内五个以上业主联名向所在地物业管理行政部门提出书面申请。
2、所在区物业行政管理部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见；
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、筹备组负责审查业主委员会选举人的资格，业主委员会候选人克采取自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。候选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。业主认为有必要补充推选人的，可由十人以上联名提出复合条件的候选人，名单必须在业主大会召开7日前提交筹备组并由其公示7日；
6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会的地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召集方式告知区物业行政主管部门和所在街道办事处。凑备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召集业主委员会委员会议，推荐产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在地行政主管部门书面申请备案。书面申请包括产生过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政管理部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具《XX市业主委员会备案登记表》和《刻章证明》。
11、业主委员会凭借《XX市业主委员会备案登记表》和《刻章证明》到公安部门办理刻章手续。
（注：因各地差异，以上流程仅供参考，以实际为准。）
四、综上所述，对于维护小区业主合法权益事宜，例如对物业公司服务与收费不匹配提出异议、要求更换物业公司、要求开发商（物业公司）建设小区大门或保留小区名称等影响整体业主合法权益的重大事宜，成立业主委员会是维权根本之策。因成立业主委员会程序与条件较为复杂，委托律师介入可避免走弯路与降低时间成本。
法律依据：
一、《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条 【设立业主大会和选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条 【由业主共同决定的事项以及表决规则】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十六条 【业主守法义务和业主大会与业主委员会职责】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
二、《物业管理条例》（2018年修正）
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
三、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房【2009】247号）住房和城乡建设部2009年印发
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
