开发商违约除退房退钱外 还应赔偿业主向第三方支付的团购费与装修费等

律师观点分析

案情小结：
许某文因佛山某元房地产有限公司严重逾期交付其购买的公寓，在向各个部门求助无效后，许某文向广州仲裁委提起仲裁请求解除合同退房退钱赔偿损失。该案经过广州仲裁委员会审理，徐某文不仅成功退房，并且其向案外人某装修公司支付的2万元装修费，向案外人某信息服务公司支付的3万元团购费也由开发商承担退回。该案成功突破了某些司法观点依据“合同相对性”原则，业主在购买时向第三人支付的装修费、团购费只能向收取的主体主张，降低了当事人的诉累，实践意义重大。

一、案情背景：

2021年10月，许某文购买某开发商位于佛山市南海区的公寓。许某文与开发商签订《使用权转让合同》，约定房屋总价为25万。随后，许某文向开发商支付了收付款10万，剩余款项双方约定许某文按月3000元向开发商支付。在签订《使用权转让合同当日》，开发商分别要求许某文向案外人某装修公司支付2万元装修款，要求许某文向案外人某信息服务公司支付3万元团购费。

许某文支付上述费用并已偿还几期分期款，被其它业主告知涉案公寓无法办理房产证过户，即只有使用权而无所有权。许某文发觉被骗，故找开发商协商退款解除合同。某开发商一句话“依合同办事，有问题法律途径解决！”后来，许某文找到本律师团队。

二、律师突破思路：

1、如单纯以开发商存在欺诈为由，要求撤销合同退房退钱需较为充足的证据。但本案中，因各种客观原因，许某文并没有保留当时销售套路其购买涉案公寓的证据（销售可能口头说该公寓可以办证过户，但并无实际证据。）所以，当初以开发商存在欺诈为由撤销合同退房退钱成功概率恐怕不高。

2、结合之前处理过的佛山市退公寓案件，如以开发商并公寓的预售许可证为由，要求向法院或仲裁委确认《使用权转让合同》无效。法律关系“名为使用权转让合同（租赁），实为房屋买卖”，佛山市中级人民法院已有此类案例，最终并不全部支持业主的诉求，仅认为超过20年部分的租赁期限无效，所以开发商应当将超过20年部分的款项退回给业主，即案件打了平手，业主仅获得部分退款，并没有实际成功退房退钱。

3、开发商存在逾期交付问题，业主还可以以开发商存在违约为由要求解除合同退房退钱。现在案件有一个难点，就是许某文与开发商签订的《使用权转让合同》约定广州仲裁委管辖，但徐某文向案外人支付的装修费2万元与3万元团购费没有签订合同，根据法律规定，除非他们之间重新补充签订协议，否则许某文只能在仲裁案件退房成功后，另外分别起诉装修公司与信息服务公司，这样必定会增加许某文的诉累。

这恰好是开发商的高明之处，即开发商通过合同将房价款拆分为《使用权转让合同》款项以及团购费、装修费，但约定他们之间的管辖分别为广州仲裁委与法院，从而为业主如日后起诉维权制造障碍。

经过风险评估，律师最终建议许某文可以开发商已逾期交付为由要求解除合同退房退钱，并要求开发商构成根本违约为由因此导致许某文向案外人公司支付的3万元团购费与2万元装修款的损失。

三、案件结果：

广州仲裁委员会经过审理，裁决如下：
1、确认申请人与被申请人签订的《使用权转让合同》有效部分解除；

2、被申请人向申请人退回合同房价款及分期款合计xx万元及资金占用费；

3、被申请人偿付申请人因购房向案外人支付的款项5万元；

4、被申请人偿付申请人因此支付的保全费x元；

5、对申请人的其它仲裁请求不予支持。

因仲裁时业主已足额冻结到开发商的财产，现在本案正在走执行程序中，等待法院将之前冻结款项划拨到业主银行卡中，成功摆脱“公寓刺客”困扰，最终案结事了。

三、此类案件归纳：

1、对于退房起诉或仲裁维权，无论律师或当事人都应当充分评估各种方案的风险与成功概率。因维权必定要花费金钱与时间成本，特别是以不同的理由与法律依据起诉，其最终案件结果将极有可能不同。所以，律师提出不同的维权方案，当事人根据自身情况予以取舍，这样可最大限度提高成功概率。

2、法院或仲裁委审理案件，除非有特别释明，否则都是本着“不告不理原则”审理案件。所以，对于诉求或仲裁请求，除非大幅度增加诉讼费或仲裁费，否则应当不要遗漏诉请。在本案中，因第三方装修公司收取的装修费用与第三方信息服务公司收取的团购费并非开发商收取，并且业主此时已无开发商当时忽悠业主“另行向第三方公司支付装许费与团购费，降低房屋总价，最终可降低税费负担”，即业主已无开发商要求业主向第三方公司支付上述费用的证据。所以，此时要求开发商承担退房时上述费用恐怕有违背“合同相对性原则”。但为了降低当事人诉累（仲裁胜诉后，还要继续分别向法院起诉装修公司退装修费与向法院起诉信息公司退团购费），所以律师建议可在《仲裁申请书》中增加该申请事项，法律依据是《民法典》中因一方根本违约导致合同解除，违约方应当赔偿守约房因此产生的损失。

3、对于案件是否要保全问题。如在退房或重大索赔案件中（一般理解为超过30万以上），建议业主要在仲裁或起诉同时，申请查封或冻结开发商的财产。只要法院足额冻结或查封开发商的等额财产，业主只要想办法打赢官司就可以，后续胜诉后可以直接申请法院划拨款项或拍卖开发商的资产。如案件数额较小，或开发商已进入失信被执行人名单，此时在起诉或仲裁时申请法院冻结或查封开发商的财产，可能意义不大。

总之，如涉及到商品房或公寓退房案件，这里面基本涉及到开发商逾期交付、逾期办证、擅自变更土地用途或规划导致其无法办理房产证过户、存在违建等导致无法办理大确权或办证等情形。所以，开发商的材料供应商、施工方一般都会“先知先觉”起诉开发商，业主们反而是“后知后觉”者。所以，如业主决定要退房，则建议尽早起诉，尽早冻结或查封开发商的财产，这样胜诉后执行成功概率越高。如不断拖延，开发商已躺平濒临破产倒闭，开发商的资产已几乎转移完毕。此时业主再起诉或仲裁退房，业主此时可能会面临“钱房两空”的风险。