十六、合伙炒房炒糊了，二手房买家无法过户索赔成功

律师观点分析

一、案情小结
蔡某起诉李某、练某等二手房买卖合同纠纷案，因被告李某等合伙炒房内部矛盾导致房屋无法涂销抵押过户至蔡某名下引起根本违约。法院判决解除合同，李某等返还蔡某支付的50万首付款并按照总价房10%支付违约金23.88万。律师代理案件后逆向操作，最终在被告提供的材料中查找出被告其它房产与银行账户线索，并提供给法院查封与冻结。现在该案件已胜诉生效在走执行程序中。

二、案情背景

2022年8月，蔡某向李某购买越秀区某处二手房，约定价款为238.8万。李某向蔡某披露，房产证虽登记李某名字，但该房屋实质为练某所有，并且李某向蔡某出示第一份《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋存在一般抵押，债权数额为158万。于是，蔡某与李某签订《不动产买卖合同》，以及蔡某与李某、练某签订《补充协议》。签订上述文书后，蔡某向李某、练某支付首付款50万元。

蔡某支付了首付款后，要求李某与练某涂销涉案房屋抵押，协助办理过户等手续，但李某与练某一直找各种理由拖延。在2022年11月，李某通过中介公司向蔡某提供了第二份《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋存在一般抵押，抵押债权数额为288万。

蔡某发觉被欺诈，要求李某或练某继续履行合同或退款赔偿损失，但李某与练某收到通知书后不予回复。

为维护自身权益，蔡某对比不同律师团队后，最后遂委托本团队代理本案维权。

三、律师突破思路

本律师团队在分析所有材料后，针对本案给出如下四点解决方案思路：
1、本案中，需将房产证代持人李某与房屋真实所有权人练某列为共同被告。因《不动产买卖合同》为蔡某与李某签订，但《补充协议》却是蔡某、李某与练某共同签订，并且蔡某支付的购房款50万分别支付给了李某与练某。

2、从已有证据分析，涉案房屋很可能属于练某与其配某龚某共同所有，所以，本案还需将龚某列为共同被告。在《代持协议》中，有特别约定龚某受托管理涉案房屋。

3、因被告方存在合伙炒房纠纷导致不能涂销抵押过户，所以本案应当在起诉同时申请查封与冻结三被告的财产，以免案件胜诉后出现执行不到位等问题，也可以变相给三被告施加压力。

4、因对方无法涂销抵押过户已构成根本违约，所以案件的定性争议不大，所以对于案件的定量必将成为案件的争议焦点。所以，我方主要从方面论证对方存在欺诈等恶意，应当按照房屋总价20%赔偿违约金：（1）前后出示不同抵押债权数额的查册表，意图欺诈蔡某；（2）作为房产从业人员合伙炒房获利，其拥有丰富经验，其应当预判合同约定根本违约应当按房屋总价20%赔付违约金的法律后果；（3）现涉案房屋已停止偿还月供超过3个月，其对于合同不能履行存在根本过错；（4）原告的损失巨大，法院不应当仅参考当地的租金作为原告的损失。

四、案件结果

现一审判决书已出，多方均不上诉，一审判决书已生效，现在案件正在走执行程序。

1、蔡某与李某签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》均于2023年2月x日解除；

2、自本判决生效之日起十日内，被告练某、李某共同向蔡某返还购房款50万；

3、自本判决生效之日起十日内，被告练某、李某共同向蔡某支付违约金23.8万（房屋总价10%）；

4、驳回蔡某其它诉讼请求。

五、此类案件归纳

1、善于抓住对方漏洞，随时调整案件的策略，这将使得案件对我方有利位置。本案中，虽蔡某在起诉同时申请法院查封或冻结三被告的财产，但因三被告属于合伙炒房，其银行卡、微信账号、支付宝账号等已冻结到款项不多，但被告练某提供了其所在公司的银行账号等，意图其并非是涉案房屋真实所有权人，涉案房屋真实所有权人应当属于某公司，但从练某提供的证据材料中，恰好有练某名下的其它银行账号信息。此外，练某当庭填写用于收取法院快递材料的地址中，恰好是练某的新的房产信息。因我方及时获取了该信息，并提供给法院，法院重新查封与冻结了练某名下的银行卡与房产，这对于后续的执行大有益处。

2、对于三被告构成根本违约的定性问题争议不大，案件的难点在于论证是否要根据合同约定，如被告构成根本违约，被告应当按房屋总价20%赔偿违约金给予原告。我方一直强调购房合同属于第三方中介公司统一的格式合同模板，并且李某、蔡某专门从事房地产中介业务，其应当预知与熟悉合同约定20%违约金的法律后果，所以20%违约金比例不能调低。但法院在审理案件中，不断强调根据公平原则，并且原告蔡某的损失并没有这么大，所以按照房屋总价10%足以弥补蔡某的损失。

3、关于合伙炒房行为，原则上没有违反法律、行政法规的规定都应当属于有效，但合伙炒房应当综合考虑到房价大市场的趋势等。如合伙炒房是用通过向银行等机构机构借款，炒房者须支付高额的利息与手续费等成本，一旦房价下降或内部出现争议，不再按时偿还银行月供等，银行一旦起诉要求解除合同，炒房者很可能面临首付款与房屋都没有了，但还要拖欠银行借款的巨大风险，因《个人借款按揭合同》中约定借款人如违约，其应当承担银行的诉讼费、保全费、执行费、律师费等，房屋存在二次拍卖导致大幅度贬值的风险。所以，在现在市场环境下，对于借款炒房等行为，建议慎重对待，否则很可能面临高额的损失。