“一房二卖”案件总体审理情况及案件特点

“一房二卖”案件，是指卖房人将同一房屋卖给不同的买房人，在此过程中产生的纠纷。2018年1月-2023年6月，该类再审案件数量呈逐年上升趋势，该类型案件总体审理情况及特点如下：

　　一、诉讼类型多样，其中房屋买卖合同纠纷占比较高。从案由来看，涉及房屋买卖合同纠纷案件346件，占比54.2%; 物权保护纠纷66件，占比10.4%;确认合同无效纠纷31件，占比4.9%;案外人执行异议之诉纠纷27件，占比4.2%;商品房预售合同纠纷27件，占比4.2%;居间合同纠纷22件，占比3.4%;包括财产损害赔偿、第三人撤销之诉、侵权责任纠纷等其他各类纠纷120件，占比18.7%。可见，“一房二卖”行为引发的诉讼类型多样，不仅限于房屋本身而引发的合同纠纷，甚至还会因房屋权属不明引发案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉、侵权之诉等涉及案外人利益的纠纷。

　　二、案件原告多为先买房人，其诉求多要求继续履行合同。此类案件中，涉及主体主要包括卖房人、先买房人、后买房人以及中介，其中先买房人作为原告起诉的案件393件，占比61.5%;其余主体作为原告起诉的案件为246件，占比38.5%。可见，先买房人是卖房人的主要违约对象，先买房人往往作为原告主张权利。

　　先买房人起诉主要包括以下几类情形：(1)先买房人起诉卖房人，要求继续履行合同、

　　交付房屋并办理产权转移登记。该类案件196件，占比30.7%。(2)先买房人起诉卖房人，要求解除合同，并承担违约赔偿责任。该类案件49件，占比7.6%。(3)先买房人起诉要求确认卖房人与后买房人合同无效。该类案件62件，占比9.7%。(4)先买房人起诉后买房人，要求判令后买房人无权占有、返还房屋并支付房屋使用费。该类案件66件，占比10.4%。(5)先买房人起诉的其他情形，如涉及中介违约等居间合同纠纷等。该类案件数为19件，占比3%。(图3所示)可见，先买房人多主张继续履行合同。

　　三、纠纷主要发生在存量房市场，涉案房屋多为二手房。因二手房交易引发的“一房二卖”案件共计417件，占比65.2%。其中，二手房交易既有存量商品房，也有各种房改房、回迁安置房、经济适用房等特殊类型房屋，还有无法实现权属转移的农村自建房、未办理房产证的回迁房等;因新建商品房预售、销售引发的“一房二卖”案件共计222件，占比34.8%。可见，“一房二卖”案件多因二手房交易引发，这与二手房的卖房人多为个人，法律意识相对薄弱、专业知识相对欠缺、市场管理部门难以统一监管也有一定关系。

　　四、多数案件为卖房人恶意违约，在案情复杂相互交织下致使受损主体不断扩大。诉讼中，卖房人主观状态多为恶意，其毁约手段可谓“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”;有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。有的案件还涉及抵押、民间高利贷等，致使案情错综复杂，最终使利益受损主体不断增多，产生的损失不断扩大。

　　五、法院多数认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，少数认定后买房人存在过失，极少认定后买房人与卖房人恶意串通。案件中，大多数后买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情，但买房人不知情不必然等同于没有过失。譬如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人未实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却未加询问和查证，因疏忽而未能发现房屋实际早有买主，法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。

　　六、法院在个案中对先买房人、后买房人的物权保护顺位因案而异。审判中，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。根据最高法院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：按照已办理房屋所有权转移登记、已交付房屋、实际合法占有房屋、合同履行情况的顺序予以确定。