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4月上旬，购房者张先生看中上海某小区一套总价约140万元的洋房并签定了认购协议，交了5万元的购房诚意金。双方协议通过银行贷款的方式首付3成，贷款7成并在20年内还清，并做了5个工作日内签定购房合同的约定。
“签订认购协议后的第三天，我备足了首付款准备前往签购房合同时，上海某开发商的置业顾问告诉我银行要求首付4成，让我赶紧去签合同。”张先生称，但他确实拿不出首付4成，就在他四处凑款过程中，遇到了新政的调控，并被告知银行贷款首付已提高到5成，且贷款利率上浮10％。由此一来，张先生再也无力履行合同，他要求上海某开发商退还全部定金，遭到拒绝。
这家开发商营销负责表示：4月上旬该项目开盘时共认购了100多套房源，买卖双方在一周以内基本全部签完了合同，遇到调控后来不及签合同的客户，有的选择了一次性付款，有的选择了首付5成。张先生在调控后遇到的问题，是因为他不按协议在规定的时间内签合同，属违约在先。
近日还有不少购房者向上海二手房律师反映了各自在购房过程中遭遇“调控”的问题，询问定金是否应退还。
1. 签合同在前新政在后， 在买卖双方协议规定签《商品房买卖合同》的时限是在国家新政出台之后，在执行过程中因政策限制造成购房者无法履行合同。
上海二房律师徐华认为，这种情形纯属法律规定的不可抗力，根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第122条的规定：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。这种情况下，若购房者提出因不可抗力不能履行《商品房认购协议》的，开发商应按规定返还定金。
2.交定金后没按约签合同二是买卖双方协议规定签定《商品房买卖合同》的最后时限是在国家新政出台之前，由于购房者不能按约定签定购房合同，也未能在《商品房认购协议》约定的时间内与开发商就合同条款予以协商、洽谈，结果遭遇国家政策变动致使合同无法履行。
上海二手房律师认为，这种情况属于购房者违约，开发商可不予返还定金。根据《担保法》第120条第1款的规定，因当事人一方迟延履行或者其他约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律法规另有规定或者当事人另有约定的除外。如果是开发商的原因造成合同无法履行，购房者有权追回定金。
据了解，新政后有的购房者因预期房价下跌等原因，借故直接拒绝签定《商品房买卖合同》。对于这种情况，徐华称，开发商可拒绝返还定金。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金做为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
3.交定金后合同未达成一致，新政出台前，如果买卖双方未统一意见导致合同无法签订，定金该不该退?
上海二手房律师表示，在《商品房认购协议》约定的时间内，购房者未能与开发商就合同条款达成一致，可与开发商协商签订合同的相关事宜，而双方就合同的具体条款、内容(比如赔偿责任等)等最终无法统一意见，双方均可不签订正式的《商品房买卖合同》。如果不能签订合同的责任不在购房者，也不在开发商，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此开发商就应当退还定金。
二海二手房律师提醒：对购房者而言，应将整个合同谈判的过程作为证据保存下来，可以采取录音或公证的方式，以证明购房者并非不愿签订合同。将来提起诉讼，购房者才有足够的证据。
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