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在商品房买卖中，因房产权的办理而引发的纠纷十分常见，其中又以逾期办理房产权引发的纠纷最为突出。通过两个比较典型的案例，上海房产律师就这类纠纷中购房者如何维护自身权益进行了简要分析。http://fangchan51.blog.sohu.com/
案例 http://fangchan51.blog.sohu.com/ 2008牟6月18日，王先生与开发商签订《商品房买卖合同》按揭购买住房。房款支付方式为首付加按揭，首付款30万元，按揭 50万元。上海房产买卖律师
合同还约定，开发商应在房屋 交付后3个月内办理房产权，如果 因开发商的原因逾期未办，开发商 应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。开发商于2008年9月1日交 付了房屋，但房产权至今没有办下来。王先生后来得知，因为开发商欠缴土地出让金，房产权无法办理。王先生本打算卖掉这套房子，但因为没有房产权，导致房子一直无法转让。
分析 在商品房买卖合同中，一般都 约定由开发商负责办理房产权，这 一义务属于开发商的主合同义务之 一。如果开发商不能按照购房合同约定的期限办理房产权，即属于违约行为，购房者可以主张开发商承担相应的违约责任。
在本案例中，商品房买卖合同 已经明确约定，开发商应当在房屋 交付后3个月内办理房产权。因此，开发商在约定的期限届满，即 2008年12月1日后仍未办理房产权，即构成违约。王先生可以要求开发商承担违约责任，即按照合同 的约定支付相应的违约金。
开发商逾期办理房产权的违约状态的持续，不仅使购房者对房屋的使用受到影响，还可能导致房屋 无法出租、抵押或者转让，使一些购房者的购房目的无法实现。
本案中，合同约定的房产权办理期限届满已经超过一年，而由于开发商的原因，房产权仍然无法办理。
根据有关法律的规定，王先生还可以选择退房，即解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿自己相应的损失，以维护自己的合法权益。
提醒
房屋买卖合同中，应当就办理房产权的事项进行细致明确的约定，如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法等。这样，在出卖人逾期办理房产权的情况下，有明确的依据主张自己的权利。
上海市商品房买卖合同的示范文本，对于房屋权属转移问题的约定相‘对比较严格，如规定因出卖人原因逾期未能办理房屋产权移转，买受人即有权退房等。在与开发商订立商品房买卖合同时，可以按照示范文本与开发商订立合同。如果具备条件，购房者最好聘请专业人士提供法律服务，根据自身的具体情况确定合同文本，以最大限度地保护自身权益。
案例 李女士于2007年与某开发商签订《商品房买卖合同》购买住房一套。
合同约定，开发商应于2007年7月31日之前交房，在交房后3个月内办理房产权。
合同签订后，李女士一次性支付了全部购房款，开发商按时交付了房屋，但并未按合同约定的期限办理房产权。现在，李女士找到开发商要求办理房产权并支付违约金，但开发商表示办房产权材料未备齐无法办房产权，并拒绝支付违约金。李女士打算起诉开发商，但听说法律规定的诉讼时效为两年，不知道还能否起诉要求开发商办理房产权?
分析 民事诉讼的时效一般为2年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效的适用范围主要为债权请求权，合同约定的办理房产权期限届满时，开发商未办理房产权即已违约。
大量的审判实践表明，对于购房者要求取得房屋权属证书的诉讼请求，即使是在合同约定的办理期限届满2年后提出的，一般也是予以支持的。
就本案而言，虽然合同约定的办理房产权期限届满到现在已经超过两年，李女士仍可以通过提起诉讼，要求开发商办理房产权。而且，如果是由于开发商的原因导致房产权仍然无法办理，李女士还可以主张解除合同，同时要求开发商返还购房款，并承担赔偿损失的责任。
提醒 http://fangchan51.blog.sohu.com/
诉讼时效可以因中断而重新计算。房屋所涉及利益重大，在房屋买卖过程中一旦出现纠纷，自身权益被侵害之后，购房者应当积极地通过各种方式主张自己的权利，从而中断诉讼时效，如发催告函、律师函、申请仲裁以及提起诉讼等，以免因怠于主张权利而使自身权益遭受重大损失。
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