作者：上海房地产律师-法律咨询热线-13917227080-房产律师网-房产律师在线咨询-房产律师咨询-上海房产律师-房产律师-房地产律师-上海房产法律服务-房地产律师--上海房产律师法律咨询网-上海房地产律师法律网-上海房产专业律师-上海房产诉讼律师-房地产信息网-房产税-上海房产税-房地产新政策-房地产律师论坛-房地产网-房地产交易网-上海房产纠纷律师法律咨询-房地产律师在线咨询:13917227080，网址：http://12333.66law.cn/ 日前国家出台了一系列房产调控政策，带来了大量房产法律问题与纠纷。为此，上海房产律师团队对近期出现的一些典型案例进行详细的解读与分析，以期对广大购房者有所帮助。
贷款比例减少，不能毁约退房
【案例】http://12333.66law.cn/
去年刚大学毕业的丁某相中了一套98平方米的房子，几经犹豫，最终决定与开发商签订了商品房买卖合同并支付2万元定金。合同签订不久，国家出台了遏制房价上涨的新政策，不少城市出现了房价回落，另外根据房贷新政策，丁某还要多付一成首付款，为此他想退房待购。
解析
房产新政不算不可抗力
根据法律的规定，因不能预见、不能避免、不能克服的客观情况导致商品房买卖合同不能履行的，才构成合同法意义的不可抗力，通常是指重大自然灾害、罢工、骚乱等社会异常现象及政府特殊情况下的征收、征用等客观情况。
而房贷新政的调整不属于不可抗力范畴，该政策无非是导致付款比例和利率等方面的调整，并不必然导致买卖行为无法完成，或导致合同目的无法实现j故购房者不能以房贷新政是不可抗力为由单方面主张解除之前所签订的相关协议。
禁外地人贷款，可以解除合同http://fangchan51.blog.sohu.com/
【案例】
今春，大连某开发商在东北某市召开新楼盘推介会，55岁的蒋先生是该市的公务员，他相中了一套房子，并与开发商签订了购房合同，准备将来退休后到大连养老。
当蒋先生把所有贷款材料提交给开发商时，开发商告知还需要提供1年以上在大连纳税证明或社会保险缴纳证明，否则根据房贷新政银行暂停发放贷款。为此，蒋先生想退房，但开发商不同意。
解析
合同目的已无法实现
在民法领域，通常应遵循“有约定从约定，无约定从法定”的原则，鉴于双方当事人在合同明确约定买方是通过银行贷款的方式来支付房款，而房产新政对异地购房者作出了严格限制，这一变化导致异地买方办理银行贷款不能，导致买方的合同目的无法实现，故异地买方有权解除合同。
其次，若对付款方式未有明确约定，根据最高院《合同法》司法解释(二)的规定，合同成立以后发生了不可归责于当事人的客观情形，导致合同的基础动摇或丧失，若继续履行合同会显失公平的，则允许当事人变更或解除合同。
中介未及时办房贷，并不当然赔偿利息 http://fangchan51.blog.sohu.com/
【案例】http://fangchan51.blog.sohu.com/
于女士希望女儿将来能上条件好的学校，为了享受指标到校的优惠政策，便一直想在中山区买一套小户型二手房。
今年二月末，于女士在某中介公司看中一套二手房，随后签订了合同并委托中介公司办理相关的贷款手续。不料，前几日于女士接到中介公司电话，说因房贷新政策出台，于女士购买的属第二套住房，不仅首付款比例要提高，贷款利率还按基准利率1．1倍执行。
后来于女士得知，因中介公司负责办理房贷手续的员工怀孕而在家休息，故未按照合同约定的办理时间办理完贷款手续，于女士便向中介公司主张多支付的利息等损失。
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看延迟是否怨中介
中介公司是否应承担赔偿责任，主要取决于买方的损失与中介公司迟延办理贷款的行为之间是否存在因果关系。
若合同中约定由中介公司代买方办理相应贷款手续，而中介公司没有在约定期限内及时履行相关义务，从而因房产新政的出台导致买方多支付了利息等，则中介公司对此存在违约行为，应赔偿买方由此导致的多支付利息等损失；若中介公司已按照约定履行了材料递交等义务，但因非中介公司的原因致使审批迟延，从而买方需执行提高后的贷款比例及利率，则由此导致的后果应由买方自行承担。
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