律师观点分析

徐XX与XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)蓟民初字第7883号
原告徐XX（XXX），1982年3月22日出生，汉族，居民，住北京市丰台区，
委托代理人齐XX，天津桐江律师事务所律师，
委托代理人赵X，天津桐江律师事务所律师，
被告XX公司，住所地天津市蓟县，
法定代表人钱永华，董事长，
委托代理人李XX，该公司法务部职员，
原告徐XX与被告XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人齐XX、赵X，被告委托代理人李XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称，原告于2010年1月30日与被告签订商品房买卖合同，原告以按揭贷款的方式从被告处购买恒大金碧天下52号楼4别墅一套，房屋总价款为XXX元，合同约定，被告应于2010年9月30日前将房屋交付原告，被告逾期交房超过90日的，被告应支付已付款利息及违约金，合同签订后，原告按约付清了全部房款，2010年11月，被告所属的物业公司通知原告收房，原告收房时发现房屋有好几处漏水，物业公司当时承诺尽快通知被告修复，然后再通知原告收房，被告维修后原告又去看房，但房屋漏水问题没有解决，部分墙体和房顶出现渗水、发霉、变黑、结碱现象，此后，原告多次催促被告交房，被告维修仍在继续，漏水问题仍然存在，原告至今不能入住该房屋，经济损失巨大，故起诉要求被告修复涉诉房屋的漏水问题，要求被告给付原告自2010年10月1日起至2015年10月1日止的逾期交房利息351105元（按年利率6%计算）以及逾期交房违约金213586元，诉讼费用由被告承担，
被告辩称，涉诉房屋符合法定交付标准，被告没有逾期交房，不应承担违约责任，房屋漏水属于房屋质量瑕疵，不是严重质量问题，被告已经履行维修义务，不能成为原告拒绝收房的理由，被告按时通知原告收房，并在每次维修后，都电话通知原告收房，但原告拒绝，被告不存在逾期交房问题，
经审理查明，2010年1月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的坐落在天津市蓟县××西××村北侧××楼××别墅××套，建筑层数共3层，建筑面积192.24平方米，价款XXX元，合同约定被告于2010年9月30日前向原告交付房屋，除遇不可抗力外，被告未按合同约定日期交付房屋，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算，被告还应每日按房屋价款的万分之一向原告支付违约金，房屋交付时，被告应书面通知原告办理交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，合同签订当天，原告给付被告购房款360335元，2010年3月，原告与中国农业银行蓟县支行签订个人购房担保借款合同，原告按揭贷款810000元用于购买该房屋，2010年3月8日，被告收到原告购房款810000元，被告于2010年6月29日对房屋所在的52号楼竣工验收备案，蓟县建设管理委员会于2010年6月30日向被告颁发了房屋所在的52号楼准许使用证，2010年9月，被告通知原告收房办理入住，原告到场后对房屋进行验收时，发现客厅顶水印处重新抹白、外墙裂纹、二层西次卧小露台漏水及其他质量问题，原告拒绝接收房屋，亦拒绝在验收楼交接书上签字，并要求被告对质量问题进行维修，后被告几次对房屋进行维修，2010年11月2日维修调度单载明二层西次卧小露台漏水等问题，2012年7月2日维修调度单载明一层客厅顶部有水印、二层西卧顶部有水印，2012年8月13日维修调度单载明三层北露台外墙开裂造成渗水，2012年11月13日维修调度单载明二层北卧墙壁渗水、2013年7月15日维修调度单载明二层不上人南北露台漏水、三层南北露台漏水，2015年9月，原告再次查看房屋后发现房屋仍存在漏水问题，故成讼，
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、竣工验收备案书、准许使用证、验收楼交接书、维修调度单等证据在案证实，
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力，均应按约履行义务，被告作为房地产开发企业应该按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告，被告向原告交付商品房的质量标准，除了满足应是竣工验收合格的房屋之外，还应是具备使用条件的房屋，即原告在收房后就能够进行正常地装修、居住，如果因质量问题导致无法正常使用时，则原告有权拒收房屋，并要求被告承担逾期交房的违约责任，涉案房屋虽经过竣工验收备案并取得准许使用证，但不能仅以此视为已符合交付使用条件，涉案房屋存在多处漏水，经过被告多次维修，漏水问题仍未解决，该质量瑕疵明显影响了原告正常装修、居住，致使原告合同目的不能实现，原告有权拒绝接收房屋，被告应承担继续维修及逾期交房的违约责任，从约定交房之日次日即2010年10月1日起至2015年10月1日止，共1827天，已满五年，应按照中国人民银行三年至五年期贷款基准利率计算逾期交房利息，原告要求被告给付逾期交房利息351105元及违约金213586元，不超过合同约定，本院予以支持，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百四十八条的规定，判决如下：
一、由被告于本判决生效后三十日内对座落于蓟县官庄镇石佛村北侧恒大金碧天下52号楼-4房屋存在的漏水问题予以维修；
二、由被告于本判决生效后十日内给付原告已付款利息351105元及逾期交房违约金213586元（自2010年10月1日至2015年10月1日止），
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息，
诉讼费10208元（原告已预交），由被告负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院，
审　判　长　　张　莉
代理审判员　　张凌志
人民陪审员　　王玉龙
二〇一六年四月二十二日
书　记　员　　张潇熠
附：判决主文所依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，
第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担