律师观点分析
黄梓成与株洲市润锦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 湖南省株洲市荷塘区人民法院 民事判决书 （2015）株荷法民一初字第353号 原告黄梓成，男，汉族，1992年11月17日出生。 特别授权委托代理人方英，湖南弘扬律师事务所律师。 被告株洲市润锦置业有限公司。 法定代表人廖应鹏，系公司经理。 委托代理人申验，北京市合川律师事务所律师。 原告黄梓成与被告株洲市润锦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由代理审判员童建荣适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理，书记员邓韵芳担任庭审记录。原告黄梓成及其委托代理人方英、被告株洲市润锦置业有限公司的委托代理人申验到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄梓成诉称，2014年9月30日，原告支付被告喜盈门10#238与10#239定金共100000元，约定“客户须在10月7日到喜盈门项目现场参与开盘并签订认购协议”；2014年10月7日，原告与被告签订0000831号《商铺认购协议书》与0000832号《商铺认购协议书》；2014年11月20日，被告取得喜盈门（株洲）国际建材家具生活广场株预字（2014）第333号《预售许可证》。原告与被告签订上述二协议时，认购上述两商铺时，被告没有取得该项目预售许可证，根据法律规定，不得进行商品房预售。此后，原告要求被告退款，被告拒绝退款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、请求确认原告与被告所签订的0000831号《商铺认购协议书》与0000831号《商铺认购协议书》无效；2、被告退还原告所交100000元定金给原告，并按同期银行贷款利率支付自2014年9月30日起至被告全部返还退款之日时止利息给原告。 原告黄梓成为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格； 2、被告企业信用信息复印件，拟证明被告的主体资格； 3、银联POS机签购单复印件，拟证明原告于2014年9月30日向被告支付100000元的事实； 4、收据复印件，拟证明被告于2014年9月30日收到原告交付的100000元的事实； 5、商铺认购协议书复印件，拟证明双方于2014年10月7日签订商铺认购协议书的事实； 6、商品房预售许可证复印件，拟证明被告于2014年11月20日取得喜富门（株洲）国际建材家居生活广场项目预售许可证的事实； 7、律师函、顺风速运快递单号查询，拟证明原告于2015年2月14日致律师函给被告，被告拒收并对此事不理睬的事实。 被告株洲市润锦置业有限公司辩称，签订认购协议时不需要取得预售许可证，认购协议是双方真实意思表示，合法有效，原告要求确认认购协议书无效没有法律依据；若原告不按约定前来签订商品房买卖合同，原告违约，定金应不退还。 被告株洲市润锦置业有限公司未向本院提交证据。 根据原、被告的举证和质证，本院对原告方提供的证据确认如下： 对原告提交的证据1、2、3、4、5、6经被告质证无异议，故本院予以认定；对原告提交的证据7经被告质证对其关联性有异议，经查，原告向被告发送律师函是实，故本院对原告提交的证据7予以认定。 综合原、被告的辩论意见，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下： 2014年10月7日，原告黄梓成与被告株洲市润锦置业有限公司签订认购编号0000831、0000832《商铺认购协议书》二份，约定原告认购喜盈门（株洲）国际建材家具生活广场3232号、3233号商铺，商铺建筑面积均为64.88平方米，认购总价分别为1099028元和1045268元。原告在签订《商铺认购协议书》前，于2014年9月30日向被告支付款项100000元，被告于当日向原告出具收据，收据记载收到原告交付首付款。 另查明，被告株洲市润锦置业有限公司于2014年11月20日取得株预许字（2014）第333号商品房预售许可证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告黄梓成与被告株洲市润锦置业有限公司签订认购编号0000831、0000832《商铺认购协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书中明确了当事人的姓名、商铺的房号、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告交付的房屋首付款100000元，该认购协议可视为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告于起诉前已取得商品房预售许可证，故对原告要求确认与被告所签订的0000831号《商铺认购协议书》与0000831号《商铺认购协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。合同合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务，故对原告要求被告退还原告所交100000元定金及按同期银行贷款利率支付自2014年9月30日起至被告全部返还退款之日时止利息的诉讼请求，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告黄梓成请求确认与被告株洲市润锦置业有限公司所签订的0000831号《商铺认购协议书》与0000831号《商铺认购协议书》无效的诉讼请求； 二、驳回原告黄梓成要求被告株洲市润锦置业有限公司退还定价人民币100000元及按同期银行贷款利率支付自2014年9月30日起至全部返还退款之日时止利息的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告黄梓成承担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 代理审判员童建荣 二〇一五年四月十三日 书记员邓韵芳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效
