2023年4月20日，最高人民法院公布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。批复不长，主要内容是以下三条：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

【律师解读】

一、批复明确了商品房消费者价款返还请求权优先于传统的抵押权，和建设工程价款优先受偿权，即一旦房屋烂尾或出现其他履行问题，商品房消费者可以优先于银行、包工头和房企获得赔偿。

二、司法实践中，适用本批复需要严格限定“商品房消费者“的范围。

1.消费者需要支付全部或大部分款项；

2.消费者购房是用于居住，而非经营。

根据《九民纪要》第126条的精神，交付全部或者大部分款项的商品房消费者权利优先于抵押权人的抵押权，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。同时，《九民会议纪要》第125条规定，符合《执行异议和复议规定》第29条规定的案外人才是商品房消费者，也即作为商品房消费者的案外人所购商品房必须用于居住。

三、该批复属于司法解释，对全国各地案件审理都有指导意义。

【典型案例】

安徽省安庆市中级人民法院二审（2021）皖08民终571号 李某诉王某、丰然公司等房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】非商品住房的房屋买卖合同中，买受人请求转移标的房屋的所有权是债权请求权，系普通债权。在一定条件下，可以排除法院因一般金钱之债对该标的房屋的强制执行，但不能对抗该标的房屋上的抵押物权。