律师观点分析

原告：许x伟。

委托诉讼代理人：翟方进，上海申康律师事务所律师。

被告：谭xx。

原告许x伟与被告谭xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，先适用简易程序，后因被告谭xx下落不明，依法转为普通程序。本院于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告许x伟及其委托诉讼代理人翟方进，被告谭xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许x伟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月15日解除；2.判令被告退回原告房款600,000元（人民币，下同）；3.判令被告支付违约x500,000元。事实和理由：原、被告相继于2017年1月13日、1月17日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：被告将位于上海市闵行区房产出售给原告，房屋总价2,500,000元整，双方同时还约定了房屋的付款方式及支付时间、交房及过户时间、违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了房款600,000元，但被告在合同签订后于2017年2月24日将该房产恶意抵押给案外人庄某某并办理了抵押登记。另，该房产因被告与第三方债务纠纷于2017年3月2日被法院司法查封，导致房屋无法过户，被告根本违约，应承担相应责任。

被告谭xx辩称，确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月15日解除。买卖合同约定原告应当支付的首付款是1,200,000元，过年前支付600,000元，过年后再支付600,000元。原告支付了600,000元后，被告在2017年2月发现涉案房屋有查封就打电话给中介让原告不要再付钱了。原先打算先抵押，后因原告购买涉案房屋，故被告决定不再做抵押。2017年1月拿到借款公司出借的钱款，但抵押登记没做。然因房款没有及时到位，故被告补办了抵押登记。

本院经审理认定事实如下：上海市闵行区房屋的产权人系被告。2017年1月13日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）就该房屋签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买上述房屋，转让价款为2,500,000元。违约责任：甲方未按本合同约定的期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约x，违约x按乙方已付款日万分之五计算，违约x自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约x外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿x额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约x和赔偿x。付款方式：1、乙方于签约时，支付甲方房款200,000元；2、乙方于2017年1月16日之前，支付甲方房款400,000元；3、乙方于2017年3月15日之前，支付甲方房款300,000元；4、乙方于2017年6月30日之前，支付甲方房款350,000元；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,230,000元，该款项由贷款银行转入甲方帐户；6、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20,000元。

2017年1月17日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告购买上海市闵行区房屋，房屋转让价为2,500,000元。双方确认在2017年6月30日之前办理转让过户手续。违约责任：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿x，赔偿x按乙方已付款日万分之五计算，赔偿x自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担赔偿责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿x外，还应按照房屋总价的20%支付违约x。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。付款协议：1、乙方于2017年1月17日前，支付甲方房款600,000元整（含已付房款200,000元整）；2、乙方于2017年3月15日前，支付甲方房款300,000元整；3、乙方于2017年6月1日前，支付甲方房款350,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,230,000元整，该款项由贷款银行转入甲方帐户；5、乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方房款20,000元整。当日，原、被告签订补充协议，约定：1、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费由乙方承担并支付；2、甲乙双方协商一致对买卖合同附件三付款方式中第三笔房款的支付时间作以下变更：乙方于2017年6月30日前，支付甲方房款350,000元整；3、甲方将于甲乙双方办妥该房屋交接手续后3个月内办妥该房屋上原有户口的全部迁出手续；4、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。

2017年1月11日，被告收取原告房款20,000元，2017年1月13日，被告收取原告房款180,000元，2017年1月17日，被告收取原告房款400,000元，上述款项合计600,000元。

2017年2月28日，上海市闵行区房屋上设立了抵押权人为庄某某的抵押登记，债权数额为2,050,000元。2017年3月2日，因本案被告涉讼，本院对上海市闵行区房屋采取了司法查封措施。

2017年3月10日，原告委托律师向被告发送律师函，告知被告：一、望被告在收到律师函之日起五日内与原告商谈买卖合同的履行事宜；二、如被告在收函后五日内仍不能给出继续履行的书面解决方案或提供相应担保，则双方签订的《上海市房地产买卖合同》正式解除。

对于上述没有争议的事实与证据，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、收据、交易明细及转帐凭条、上海市不动产登记簿、律师函等证据及当事人陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。合同履行过程中，原告按约向被告支付了房款，然被告不仅在涉案房屋上设立高额的抵押登记，且在涉案房屋被司法查封后不积极解除，导致涉案房屋无法过户，被告应当承担相应的违约责任。原告根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还已付房款600,000元并要求被告支付违约x于法不悖，本院予以支持，但对于原告主张的违约xx额，本院根据原告的付款x额、房款的上涨因素、被告的违约程度综合考虑，酌定为200,000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告许x伟与被告谭xx就上海市闵行区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》于2017年3月15日解除；

二、被告谭xx于本判决生效之日起十日内退还原告许x伟房款600,000元；

三、被告谭xx于本判决生效之日起十日内支付原告许x伟违约x200,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付x钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14,700元、财产保全费5,000元，合计19,700元，由原告许x伟负担5,373元，被告谭xx负担14,327元，被告谭xx负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告许x伟。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　沈慧芬

人民陪审员　　王晓蕾

人民陪审员　　尹　萍

二〇一七年十一月一日

书　记　员　　张x连

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约x，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约x低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约x过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约x的，违约方支付违约x后，还应当履行债务。