关于离婚案件中特殊性质不动产的分割

1. 关于深圳历史遗留建筑的分割

具有深圳特色的“历史遗留建筑”（即俗称的“小产权房”）不是法律上的概念，在本文中限定于深圳市原集体用地转为国家所有之前在集体用地上建设的未取得不动产权证或未取得完全产权证的农村自建房（包括但不限于个人自建住房、原村民集体经济组织自建房/合建房，不包括军产房等其他未取得合法产权证的房屋类型），深圳经济特区曾颁布《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等多部法规对该等历史遗留建筑的处理作出规定。为便于理解，本文中统一称该等建筑为“深圳历史遗留建筑”。

如前述，大部分深圳历史遗留建筑虽不具备合法产权或虽已取得“绿皮” 房产证但无法在市场上合法转让，但不可忽视其因具有使用价值而使其在司法实践中进行依法分割成为必然要求。

在离婚案件中处理该等建筑一般涉及以下三个问题：能否判决分割使用该等历史遗留建筑或直接判决其归属；能否分割因该等历史遗留建筑产生的既得利益（如租金或占有使用费）；能否分割违法建筑拆除后的残值。

① 关于该等历史遗留建筑能否分割使用

根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十七条，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。深圳市中级人民法院认为“离婚时当事人请求对没有取得产权证的农村自建房进行分割的，人民法院可以根据实际情况对该房的使用权作出处理，判决享有使用权的一方应当补偿对方使用期间该房相近地段一半面积房屋的租金损失”（《深圳中院裁判指引》第三十三条）。

前述裁判观点详见以下案例：

值得注意的是，司法实践中有部分案件因涉及第三方权益、历史遗留建筑的实际权属待确认等原因而导致法院不予处理该等房产，即法院处理该等房产的使用权仍存在不确定性。

如（2015）深南法西民初字第45号离婚纠纷中，深圳市南山区人民法院查明涉案房屋未取得房地产权证，房屋产权登记情况不明，房屋所在土地登记的权利人为原告之弟弟，且原被告均就该房屋办理了历史遗留违法建筑登记，但该申报登记只是记录了建筑物和申报人的基本信息，并不能证明申报人即为该房屋的所有权人；因此在该房屋的权属问题没有依法经相关行政部门确认或处理前，法院不宜将该房屋认定为夫妻共同财产并在本案中进行处置分割，当事人可待该房屋的权属明确后再另行主张。

又如（2014）深中法民终字第3328号离婚纠纷中，涉案历史遗留建筑于双方婚姻关系存续期间建设，但二审法院以女方在本案证据中未提供证据证明房产的产权归属，可在房产的产权归属确定后另寻法律途径解决为由，驳回女方关于分割涉案房屋的诉讼请求。

因此，在代理此类案件过程中，建议应因个案而议，不宜直接给出定论。

② 关于能否分割已取得的既得利益

首先，在司法实践中法院一般不会对当事人有偿将该等历史遗留建筑提供给第三方使用的行为作出合法性评价；其次，如该等历史遗留建筑在夫妻婚姻关系存续期间建设或取得，因此产生的收益也基于夫妻婚姻关系存续期间取得，此种情形分割已取得的既得利益在实践中争议不大；实践中争议较大的是该等历史遗留建筑作为一方个人财产时（如婚前一方建设、购买或婚后一方接受赠与并指定为一方个人财产等情形），在婚姻关系存续期间产生的收益，能否作为婚后共同财产进行分割的问题。

根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十六条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。对于将一方个人所有的合法不动产出租给第三方使用在婚姻关系存续期间产生的租金收益，实践中多数法院认定应当属于投资收益或经营性收益而非个人财产的孳息或自然增值。

最高人民法院民一庭在2011年第11期《民事法律文件解读》中认为，按照民法的添附理论和制度，非财产所有人对他人的原财产投入了新的财产和一定的劳务，从而使他人的原财产增值，投入新财产和劳务的人有权要求与原财产的所有权人分享增值后的财产中的合理利益。就夫妻一方婚前个人财产而言，如果婚后夫妻双方对该项财产共同管理、共同修缮、共同投入了新财产，从而使该项财产主动增值的，夫妻另一方有权主张对该项财产增值的部分享有权利和利益。

审判实践中对一方所有的房屋婚后出租获取的租金如何认定，观点分歧比较大。倾向性观点认为，房屋租金与存款利息相比，是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，出租方应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，产生的租金收益应当属于夫妻共同所有。有人将租金看作法定孳息的一种，该院更倾向于将租金作为经营性收益看待。

上海法院在2022年出版的《上海法院类案办案要件指南》（第5册）中认为：“根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十五条第一项、第二十六条的规定，一方所有的房产在婚内取得的租金，应属于投资收益而并非法定孳息或自然孳息，认定为夫妻共同财产。若一方主张此为个人财产，则由主张个人财产一方举证对方对此毫无贡献”。另江苏省高级人民法院在《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第44条中认为“违法建筑的既得利益，如租赁收入，属于婚姻关系存续期间的财产性收益，应当作为夫妻共同财产分割。尚未取得的收益因不具有确定性，不予处理” 。

笔者认为，上述裁判观点可以作为认定历史遗留建筑在婚姻关系存续期间产生的收益属于投资收益或经营收益（即夫妻共同财产）的参考依据。在离婚纠纷中，一方修建（或有偿受让）的历史遗留建筑产生的有偿提供给第三方占有使用的收入，一般被认定属于孳息和自然增值外的收益，应作为夫妻共同财产分割，除非主张属于个人财产的一方举证对方对该等收入毫无贡献。

需要注意的是，如在婚姻关系存续期间，一方有充分证据证明已将取得的租金或占有使用收入用于夫妻共同生活的，在离婚诉讼中法院一般不会判令将该等利益作为夫妻共同财产分割。另，如在离婚纠纷中双方同意调解，建议相关调解协议明确约定历史遗留建筑使用权的归属及该等建筑在离婚后产生的收益归属，如已清楚约定历史遗留建筑产生的收益归一方所有，在离婚后财产纠纷中当事人一方举证证明该等收益确实存在的，可请求人民法院支持（可参考（2016）粤03民终13089号离婚后财产纠纷）。

③ 关于能否分割违法建筑拆除后的残值

关于该问题，部分法院对此持肯定意见。深圳市中级人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十三条认为：“请求分割违法建筑，原则上不予处理，但请求分割违法建筑拆除后的残值部分除外”。另除广东地区外，其他地区亦有法院对违法建筑拆除后的残值处理作出明确裁判指引，如江苏省高级人民法院认为“当事人主张对违法建筑的建筑材料进行分割的，不予支持。若违法建筑被依法拆除的，当事人可以对建筑材料的分割另行主张权利[4]”。

2. 关于政策性住房的分割

① 本文关于政策性住房的定义

深圳市规划与国土资源局2009年发布《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房产证>的通知》，规定新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本，其中绿皮本记载非市场商品房地产，而政策性住房包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房，对该等房屋颁发绿皮《房地产证》。对于政策性住房，本文仅讨论安居房和经济适用房两种性质的房屋，以及该等房屋在离婚纠纷中的分割问题。

深圳经济特区对准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）等四种类型的房屋统称“安居房”，该地区于1999年出台《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，规定安居房的权利人按政策规定补交社会微利差价或市场商品房差价及相关税费后，可取得房屋全部产权。

而对于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。深圳已颁布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》对经济适用房取得全部产权和上市交易的程序作出明确规定。

② 关于安居房的分割

根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条，经市房改办依规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。由于安居房在市场上限制流通的特点，对于安居房的分割应考虑该等房屋的属性、购买时的价格及权利人享受的优惠政策、分割该房屋对原产权单位的影响等因素。

对安居房在离婚纠纷中的分割，深圳市中级人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十二条规定：双方对夫妻共同财产中已取得“绿本”的安居房的价值及归属无法达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，应当在评估确定市场价的基础上，按照照顾子女和妇女权益的原则判决房产归属，以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费为补偿另一方的基数确定补偿另一方的数额。

在（2013）深福法民一初字第1114号离婚纠纷中，法院认为：（1）婚后取得并登记于双方名下的全成本微利房属于夫妻共同财产；（2）双方对涉案房产价值未能协商一致，按照评估的房屋市场价值扣除办理全产权手续需缴纳的土地收益金、印花税、登记费后的金额认定房屋的实际市场价值，由取得房屋的一方支付另一方补偿款。因此判决涉案安居房归原告一方所有，在符合办理产权变更登记条件时被告应当在90日内配合原告办理房屋过户手续，而原告就此补偿被告相应款项。

结合上述规定及相关案例可得知，在深圳地区分割安居房已有先例，在双方均主张安居房的所有权且一方不同意竞价的情况下，法院可判决房屋归一方所有，并在评估确定市场价的基础上按市场价减去转成商品房所需补交的差价及税费确定补偿额，判决取得房屋的一方对另一方现金补偿。

③ 关于经济适用房的分割

对于经济适用房的性质，上海法院在《上海法院类案办案要件指南》（第5册）中认为，经济适用房具有明显的保障性质和政策性质，房屋价值包含了购房价格以及申请人因符合相关政策所享有的权益。因此经济适用房在离婚分割时应当注意审查购房资格取得的时间与房屋购买的时间来进行综合考量。即首先应当判断该房屋是否为夫妻共同财产，在属于共同财产的前提下再适用《民法典》关于夫妻共同财产分割的原则进行分割。具体如下：

一方婚前取得购房资格，并在婚前购置房屋的，应当认定为一方婚前个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割；
一方虽然在婚前取得购房资格，但在婚后购买房屋的，认定为一方的个人财产。若一方确有出资，并主张返还出资及资金占有期间按照银行贷款利率计算的利息，可予支持；
双方婚后取得购房资格，并共同出资购置的，即使房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。

上述观点在司法案例中已有体现。在（2019）沪02民终296号离婚纠纷中，法院认为一方在婚前取得购房资格但在婚后购买房屋的，认定为一方的个人财产。若另一方对房屋存在出资的，一方应予以返还。该案经再审（再审案号：（2019）沪02民申458号）法院审查后认为：涉案房屋属于经济适用房性质，具有保障性和政策性特征，系其中一方当事人在婚前申请并获得的购房资格，故原审认定该房屋并非夫妻共同财产，亦无不当。

由于经济适用房拥有有限产权的特殊性，部分法院认为离婚纠纷中当事人按照规定对经济适用房申领红本取得全部产权、性质变更为普通商品房后方可上市交易，故诉请分割涉案房产不予支持，双方可待政策条件成就时另诉解决（参见（2016粤0305民初10357号《民事判决书》）。但不予分割作为共同财产的经济适用房的裁判规则仅能作为个案供参考。

在（2020）京02民终11092号离婚后财产纠纷案件中，法院认为涉案房屋属于夫妻双方共同财产，法院根据涉案房屋的性质、出资情况，本着照顾女方的原则，判决房屋归女方所有，并酌情确定折价补偿金额，判决取得房屋的一方支付另一方折价补偿。

3. 关于拆迁安置房的分割

拆迁安置房，主要是按照国家法律法规及有关房屋拆迁政策由拆迁人以产权置换或房屋补偿的方式为被拆迁人原地回迁或异地安置的房屋。

在离婚纠纷中，如提起离婚诉讼时当事人已签署拆迁补偿协议或房产调换协议，但涉案房屋已被拆除且调换取得的房屋（或安置房/回迁房等）尚未交付适用或权属尚未确认，则人民法院倾向于不在该离婚纠纷中处理涉案争议房屋，当事人双方可待房屋权属确定后另行起诉，以上裁判观点在（2019）粤0112民初8562号《民事判决书》、（2015）穗增法民一初字第1068号《民事判决书》、（2014）穗增法民一初字第726号《民事判决书》及（2014）穗从法民一初字第1248号《民事判决书》等案例中均有体现。

如提起离婚诉讼时，涉案安置房/回迁房已交付使用，即便尚未办理房屋产权登记，法院仍可判决分割该等房屋的居住使用权。在（2019）粤01民终21084号《民事判决书》中，审理法院认为涉案拆迁安置房虽未办理产权，但可对房屋居住使用进行处理，因此判决在办理完毕房屋权属登记手续前由一方当事人及其女儿作为居住房屋使用，在办理完毕权属登记手续后再另行分割。

除拆迁安置的房屋尚未交付或尚未确权的特殊性导致离婚纠纷中对该类房产的分割存在争议外，在拆迁安置补偿协议签署后夫妻一方或双方取得的拆迁补偿费用（如拆迁款、房屋安置补偿款、临迁安置补助、拆迁奖励等等，以下简称“拆迁补偿费用”）的分割，亦属于司法实践中的难点。

首先，判断涉案拆迁安置房在拆迁前是否属于夫妻共同财产，是决定是否分割拆迁补偿费用的关键。部分拆迁安置房屋虽然在婚姻关系存续期间取得产权，但并非属于夫妻共同财产，如该等房屋可能是一方婚前个人财产的婚后转化，或该等房屋所在土地为宅基地，而登记的家庭成员包括当事人一方及其父母、兄弟姐妹等其他家庭成员（此种情况下可能需经房屋析产诉讼确认属于夫妻双方的权益部分，详见本文第一部分“关于夫妻共同财产范围之认定”），因而法院对于不属于夫妻共同财产的房屋拆迁后取得的拆迁补偿费用一般判决归涉案房屋的权利人所有，不作为夫妻共同财产分割（参见(2015)穗中法民一终字第1371号《民事判决书》[5]）

其次，如涉案拆迁补偿费用涉及第三人权益，法院一般不在离婚诉讼中直接处理，亦不会追加第三人参与本案诉讼，而是以涉案款项涉及案外第三人为由告知当事人不宜在离婚案件中一并处理，当事人可另寻法律途径解决（参见（2014）穗增法民一初字第864号《民事判决书》[6]）。

最后，对涉案拆迁房屋属于夫妻共同财产的认定无争议时，就房屋涉及的拆迁补偿费用一般应根据《民法典》第一千零八十七条的规定，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则分割，详见本文第二部分“关于夫妻共同财产的分割原则”。

文章来源：新则公众号，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师供稿，若有侵权可联系删除！

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