一、案情简介

购房人陈女士与卖房人林先生经中介介绍，对于厦门市海沧区一花园小区的房子达成了《房产买卖协议》，约定好交易总价为380万元。由于林先生的房子的贷款还未还完，陈女士先支付给林先生50万余用于还房贷。三个月左右，林先生向陈女士表示：由于交易期间房价波动较大，无法及时收到房款再换购房产，造成巨大损失，同时妻子又不愿配合继续完成交易。因此，他愿意承担违约责任，赔偿违约金。

陈女士要求林先生继续履行合同，而林先生却将50万元返还给陈女士，并通知解约。

陈女士不同意解约，于是向法院提起诉讼，要求林先生赔偿损失128万元。

二、案件争议焦点

本案的争议焦点在于林先生由于可获得利益的损失的违约行为，应支付多少违约金？

陈女士诉称：本人与林先生签订的《房产买卖协议》合法有效。林先生因房价上涨恶意违约，导致合同无法继续履行，应当承担相应责任，张女士系老林配偶，应承担共同赔偿责任。

林先生答辩称：本人与陈女士签订的《房产买卖协议》系无效合同，并已将因合同取得财产返还。该房子是夫妻共同财产，本人在未取得妻子同意的情况下签订《房产买卖协议》，是无权处分行为，损害了妻子的利益。

另外，即使承担责任，也应根据《房产买卖协议》第十二条约定的违约责任，其中仅涉及定金与返还已付购房款的问题，所以即使承担赔偿损失，也应以违约时给陈女士造成的实际损失为限。

三、法院判决

经鉴定机构评估，以2016年5月18日作为评估基准日，这套房产的市场价已经高达508万元，单价为24302元/平方米。在此情况下，陈女士要求林先生支付评估的市场价格，与合同约定的成交价差价损失128万元，具有事实和法律依据。

法院的判决结果也承载着倡导诚实信用的价值导向，守约方的合法权益应予以保护。

法院认为应遵循诚实信用原则，保护守约方 合法权益，判决：林先生承担违约责任，向陈女士支付128万元赔偿金。

四、律师释法解惑

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此法院对林先生提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。

另外林先生违约是在房屋价格上涨的情况下，其获得利益减少，从而导致违约。因此，从保护陈女士信赖利益的角度出发，对陈女士的主张经慎重考虑后，判决支持赔偿房屋差价损失。

提醒：房价大涨的情况下，虽然卖方为了多获利而主动违约，但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看，违约成本大大提高，卖方可能得不偿失。