律师观点分析

A与北京XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 北京市昌平区人民法院 民事判决书 （2015）昌民初字第15445号 原告A，户籍地北京市海淀区， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX， 法定代表人A，董事长， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 原告葛玉莲与被告北京XX公司（以下简称世纪鸿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A用简易程序公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C，被告世纪鸿城公司的委托代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称：2014年12月28日原被告签订《北京市商品房预售合同》，小区暂定名XX，房屋位于北京市昌平区XX×号，房屋建筑面积104.99平方米，合同约定“出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准、施工图设计文件的要求”，原告在选房及签约时，被告未公示房屋窗户等相关房屋信息，未履行详尽的告知和提示义务，故意隐瞒房屋窗户尺寸，经业主多次交涉要求，2015年1月22日被告才在北京市XX官网上公示了窗户结构尺寸，公示后，原告发现购买的自住型商品房窗地面积比违反《住宅设计规范》国家标准强制性条文，并且房屋实际窗户高度过低，窗户高度仅1.3米，与被告宣传购房手册效果图落地大窗存在严重出入，原告向北京市XX、北京市XX申请“畅悦家园”自住型商品房项目A2楼施工图信息公开，经专业机构审查，发现被告开发“畅悦家园”自住型商品房的设计和施工存在严重违反工程建设标准强制性条文及违反“应”字条款等情形，并出具审查意见如下：（1）两个前室应分别设置不应穿套；（2）休息平台宽度偏小，当门完全开启时，有效宽度不小于梯段宽度；（3）疏散楼梯门宽度应大于梯段宽度；（4）卧室、起居室、厨房采光窗洞口的窗地面积比小于1／7；（5）核对内隔墙性能指标要满足隔音要求，需符合GB50096-20117.3.2条；（6）楼梯为剪刀梯时，楼梯平台净宽度不应小于1.3米；（7）卫生间面积较大，建议门洞宽度0.9米；（8）空调板不便安装；（9）2部电梯应设置一台可容纳担架的电梯，被告的设计和施工严重违反国家工程建设标准，其严重降低商品房质量标准，严重影响了原告以后的生活采光和通风，原告多次与被告进行沟通，要求被告按照工程建设强制性标准进行施工，并将违规行为予以改正，但被告一直采取推诿方式，对原告的诉求置之不理，故为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告依法依约履行《北京市商品房预售合同》，并按照国家规定工程建设标准对原告购买的房屋设计进行更正并进行施工；2、判令被告对如下事项进行更改：（1）对两个前室分别设置；（2）扩宽休息平台宽度，使门完全开启时，有效宽度不小于梯段宽度；（3）更改疏散楼梯门宽度，使其宽度大于梯段宽度；（4）卧室、起居室、厨房采光窗洞口的窗地面积比不低于1／7；（5）分户墙和分户楼板的空气隔声性能符合《住宅设计规范》GB50096-2011第7.3.2条；（6）楼梯平台的净宽度不得小于1.3米；（7）卫生间门洞宽度修改为0.9米；（8）空调室外机安装位置应为室外机安装和维护提供方便操作的条件；（9）设置一台可容纳担架的电梯， 被告世纪鸿城公司辩称：一、答辩人建设被答辩人所购房屋依据的建设工程施工图（报建图）已依法通过规划部门的审批，取得了《规划许可证》，并且在完成全套施工图设计后经审查单位审查合格，建设该房屋所依据的建设工程施工图是答辩人作为房地产开发企业就该房屋所在项目办理《建设工程规划许可证》而应向北京市XX提交的材料之一，已经按照合法程序在北京市XX备案，经审批后作为《建设工程规划许可证》的附件，根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第三条规定，房屋的建筑工程施工应以审查合格的施工图为依据，该房屋所在楼栋依法办理了2014规（昌）建字0063号《建设工程规划许可证》，且设计单位对于建设该房屋所依据的施工图进行深化设计并完成全套施工图设计后，施工图于2014年9月26日依法通过审查单位北京市XX公司的审查，取得了房-01101-14-1342号《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，答辩人依据审查合格后的施工图建设该房屋完全符合法律规定，二、该房屋的施工图设计工作为答辩人委托有资质的设计单位严格按照有关设计规范完成，完全符合设计规范的要求，该房屋施工图设计单位为华通设计顾问工程有限公司，具有建筑工程设计甲级资质，所依据的设计规范为《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）和《住宅设计规范》（GB50096-2011版），该房屋施工图设计不存在任何被答辩人所称不符合设计规范的情形，被答辩人亦未提供任何证据证明该房屋施工图设计不符合设计规范，三、根据法律规定及《商品房预售合同》约定，答辩人应按照批准的规划、设计方案建设商品房，无权亦无义务擅自进行修改，《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计，”答辩人与被答辩人签署的Y×号《北京市商品房预售合同》第九条约定“出卖人应当按照行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，”我司按照依法定程序批准的规划、设计方案及审查合格的施工图建设商品房完全符合法律、法规的规定及《北京市商品房预售合同》的约定，没有权利或义务对已批准的规划、设计方案及审查合格的施工图进行任何变更、修改，综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回， 经审理查明：2014年12月28日，原告A（买受人）与世纪鸿城公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），约定：房屋坐落为昌平区XX×号，房屋总价款为1916068元，庭审中，原告提交了2015年5月4日中国XX公司出具的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查审查意见书》，该意见书显示昌平区XX畅悦家园项目存在“两个前室应分别设置不应穿套”、“休息平台宽度偏小，应当门开启时，有效宽度不小于梯段宽度”、“卧室、起居室、厨房采光窗洞口的窗地面积比小于1／7”等十三项问题，被告对此不予认可，提供了北京市XX公司出具、经行政机关备案的《北京市建筑工程施工图设计文件审查报告》，该审查报告显示本工程施工图设计文件审查合格，2014年8月22日，诉争房屋所在的建设工程取得北京市XX颁发的2014规（昌）建字0063号建设工程规划许可证， 以上事实，有《商品房预售合同》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查审查意见书》、《北京市建筑工程施工图设计文件审查报告》、建设工程规划许可证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证， 本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，本案中，原告依据审查意见书要求被告对诉争房屋的施工设计进行修改并施工，但被告提交的审查报告显示施工图设计文件审查合格，且该审查报告已在行政机关备案，涉诉工程已取得建设工程规划许可证，原告提交的证据不足以否定在行政机关备案的审查报告的效力，因此原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 案件受理费七十元，由原告A负担（已交纳）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院， 代理审判员A 二〇一五年十二月三日 书记员B