律师观点分析

案情简介：原告重庆xx农机公司将一层办公用房出租给被告重庆xx人力资源管理顾问公司用于办公，约定房租半年一付，被告舒x为房租费用承担连带担保责任。合同履行的第一年，被告尚能按期付款，从第二年开始就一直没有付钱，现在进入第三年了，只付了一个月的房租，累计拖欠35万余元。原告多次讨要未果，找到本律师，鉴于讨要租金的诉讼时效是特殊时效，只有一年。为免过了诉讼时效，本律师建议原告立即启动法律措施。鉴于原告每次讨要房租都给被告负责人发送了短信，且保存有记录，该主张债权的行为可以导致诉讼时效中断，故虽然被告已逾期近两年，但诉讼时效并没有超过。立案后，经律师实地调查取证，结合原告提供的书证和电子证据，在开庭时，本想抗辩的被告感到胜诉无望，表示愿意调解处理。为了减少诉讼成本、尽快收回资金，原告酌减了两万的房租，然后解除合同，两被告半月内付清全部拖欠的房租并返还房屋。

徐律师点评：城市生活中，房屋租赁合同纠纷是比较常见的纠纷，根据《民法通则》第一百三十六条的规定， 延付或者拒付租金的适用特殊诉讼时效，即一年。因为诉讼时效只有一年，房东如何一再的宽限而不及时主张权利的话，很容易超过一年的时效。到时候，即便拿着租赁合同去法院起诉，被告只要提出时效抗辩，就可以合法的赖账了。但是，时效并非一成不变，它可以因为主张权利而中断，中断后重新起算一年。本案的顺利解决，除了律师的调查取证和说服工作以外，原告的证据意识也发挥了积极作用。主张债权光靠嘴说还不行，因为留不下证据，实践中，短信、书信、即时聊天工具、电话录音都是很好的取证方式，可以起到中断诉讼时效的效果。所以，徐律师建议，一旦发生债权债务纠纷，要及时采取有效的取证方式维护自己的合法权益。