律师观点分析

判决书链接http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=cad7cd13-2ba3-4cd4-8cc1-f1a0cdce5c49&KeyWord=%E5%BE%90%E5%85%B4%E5%BD%AC

徐兴彬律师点评：

  开发商因自身原因被行政部门停止办证的，不影响对购房者的违约责任的承担。

       原审中，开发商提供了一份两违办的虚假证据，为了纠正该证据。一审判决送达后，本律师立刻寻找新的反驳证据，最终，通过申请政府信息公开，取到了新的真实的证据，据此在二审中为当事人多争取到七万多元的违约金。其实，一审中，法庭对上述虚假的证据就不该采纳，理由如下：

“两违整治办”的会议纪要与本案不具有关联性、不具有对外的行政效力，不能成为被上诉人的免责事由

  抛开该会议纪要为打印件、未签字、未盖章的形式瑕疵不论，就其与本案的关联性、合法性及证明力，上诉人坚决不予认可，具体理由如下：

1、该“会议纪要”从未面向社会公开，根据《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》第二条的规定，其既非规范性文件，更不具有行政法律效力。

2、该“会议纪要”要求整改的对象是被上诉人及其控股子公司重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（以下简称物业公司），整改原因是物业公司没有履行对违法搭建行为的法定监督及报告义务。

3、原审中，上诉人及被上诉人一致认可，上诉人没有违法搭建的行为。

然而，就是这样一份针对被上诉人及其控股子公司的过错而形成的、与上诉人毫无关联的会议纪要居然成为了被上诉人的免责事由，原审判决“本院认为”部分认定：“被告典雅公司未能按约定期限办理1号房的合同登记备案、产权转移登记，非被告典雅公司所能控制，故被告典雅公司不应承担自2014年7月11日之后的逾期办理1号房的合同登记备案、产权转移登记的违约责任”。

原审未对该“会议纪要”的形式与内容尽到最起码的审核职责，事实上，被上诉人之所以迟延履行合同登记备案及产权转移登记，完全是因为被上诉人自身的过错：

1、违反法律规定，隐瞒了涉案房屋已抵押的事实；

2、怠于履行法定职责，被“两违整治办”责令整改。

因此，该会议纪要既非约定也非《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定的免责事由。