借名买房法律性质分析

一、借名买房的情形

实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况。这种情况主要包括以下几种：(1)借用具有保障性住房资格的者的名义购房;(2)为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;(3)为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。

二、借名买房的主要原因

（1）借名人不具备购房资格，购房政策使得有些人因不符合条件而无法购买;

（2）购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;

（3）购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

三、借名购房中借名人面临的风险

出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，具体分述如下。

（1）亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与。

（2）产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割;

（3）产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承;

（4）产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;

（5）产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;

（6）产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。

（7）权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。

如果借名人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。

四、借名购房中被借名人面临的风险

一旦实际购房人还贷不及时，被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。

五、借名买房合同法律性质分析

上述几种交易模式里面涉及的法律风险较大，现做如下法律分析：

一般借名人和出名人之间有个内部房产代持协议，但该内部协议仅在两者之间成立房产代持的债权债务关系，一般代持协议虽然约定房产所有权归属借名人，根据物权法定原则，但该约定并不能产生物权法上物权效力。出名人和借名人之间仅为一般债权关系，连优先债权关系都不能成立，更不能说双方就物权归属进行了处置。经过这一层面的法律性质分析，同时根据根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八的规定借名买房的法律风险主要有以下方面：一旦出名人反悔，将房产进行了处置，借名人起诉确认房屋归其所有的，或者借名人以无权处分为由主张追回房屋的,将不能获得法院支持。

  因此，针对上述借名买房法律风险，还需要在借名人和出名人之间搭建其他层面的法律关系，以限制出名人以上几种的房产处分行为。当事人在采取这种方式交易房产时可以咨询律师及时做好风险预防和风险规避。

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