本人执业过程中，经常接到各种关于买房、卖房的法律咨询，因在交易过程中没有进行法律风险预防，等到纠纷发生了，再来求助律师如何解决，但时机已过，损失已经产生，律师只能是尽力为当事人挽回经济损失。这时在交易中将损失扼杀在萌芽状态，提前预防法律风险显得尤为重要。下面就房屋交易中常见的法律风险进行提示，希望各位提高警惕。

1、误买查封房

按照正常的二手房交易流程，在双方签订买卖合同前，在知道房产证号和产权人身份信息的情况下，实时查询深圳房产的产权信息。对于购买二手期房的买家，要和业主一起带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下是否被查封。

2、是不是和真正的产权人签订合同

房产的所有权归属有争议。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。即房产证上登记的权利人实际上已经不是实际产权人，他人已经通过诉讼或仲裁的方式取得生效的确权判决，成了真正的房产权利人，而登记的产权人私下出售房产。在房屋的产权问题上买家尤其要注意，一定要现场看房落实清楚实际居住人的身份。

3、裁决过户的房产是否被锁定禁止交易

2010年深圳实行限购政策后，有些原本不符合深圳市购房政策的买家，通过虚假诉讼裁决过户的方式购买到了房产。最近这两年当年一手操办这事的人出事了，牵涉出一大批这样的房产，被政府机关内部锁定不允许交易。

这样的内部锁定，在递件过户前，买卖双方和中介均不知情，这就要求买卖合同签订前发现卖家出售的房产证上注明是通过诉讼方式取得的，需要和业主本人去不动产登记中心的查询窗口现场核实能不能正常的交易。

4、保留有关代理人具有代理权的证据

买家需要保留一份公证委托书的原件，在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，能清晰体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。委托代理期限过期的，要及时协商更新，切莫轻信缺乏诚信的中介的信誓旦旦。

5、买卖合同中赎楼费用、纳税方式约定不明

依据深圳二手房的交易惯例，交易过程中的手续费和税费基本上约定由买家承担。但问题是双方在买卖合同中往往未就手续费和税费的最高限额作出约定，只是约定赎楼费和税费由买家承担，这弹性就很大。举个例子，一个不到300万的房产，业主给出的赎楼费票据是36万。

为了避免在合同履行过程中，卖家在赎楼费和税费上做文章，最好约定赎楼费和税费的最高限额，约定在合同履行过程中超出事先约定的部分由卖家自行承担。

6、学位是否已使用

很多买家是奔着房产的好学位去的，双方在协商的时候口头有承诺但是没有落实到合同上，导致过户后发现学位已经被使用，再想依据买卖合同追究对方的违约责任，缺乏合同依据，且卖家的违约成本很低。

建议直接在合同中约定出现学位被他人占有问题，买家有权解除合同，合同解除后前后二次交易过程中产生的费用均由卖家承担。

7、约定尾款发放最后期限

做为卖家，往往没有仔细研读合同条款，对于购房款支付时间没有明确约定，只是笼统的注明以银行放款为准，这一点对于卖家很不利。在许多银行贷款额度收紧的情况下，尾款迟迟没有发放，而合同又没有约定具体的支付时间，卖家将房产过户后却迟迟收不到尾款，且又不能依据合同追究对方违约责任，卖家是苦不堪言。

8、慎重办理高评高贷

办理高评高贷前要对该项操作的风险有所研判，一旦业主反悔拒绝配合或银行发现买家存在高贷拒绝审批贷款，买家需要在合同约定时间内一次性付款购买，不然就构成违约。即便是需要办理高评高贷也不要和中介一块隐瞒业主办理，在有业主参与配合的情况下，高评高贷的法律责任法院在处理纠纷时不会全部让买家承担。当然，没有一次性付款能力，最好不要玩高评高贷。

9、实地查看实际使用人和房产的关系

实地查看有几个好处，避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；避免业主在房间内违法改扩建等。

10、约定赎楼和过户的最后时间

一般的银行贷款承诺书约定的时间是3个月，业主迟迟赎楼不能，在银行政策大调整的时候，贷款承诺书到期后银行可能不同意再予以延展。约定赎楼和过户的最后时间，一旦出现赎楼延迟情形可依据合同约定追究对方违约责任或者因此触发合同解除条款可以行使合同解除权。