商品房预售合同备案的性质、目的、作用和对预售合同的影响

登记备案制度的目的主要是对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查。这种备案制度是房地产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施。预售登记备案是不动产登记的一种，性质属于预告登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变更为目的的请求权而为的登记。该制度的设计是为了约束开发商的行为，因为在商品房购房人取得商品房所有权之前，商品房开发商有可能将商品房出售给第三人，购房人无法控制预售人的处分行为。

商品房的预售合同备案制度的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。

登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，也不是合同成立的条件和房屋产权转移的条件，所以，合同有没有备案，并不影响合同的效力。