承租人违约致使合同解除时，出租人空置期损失的认定

    “长期欠租”“逃铺退铺”“单方终止”等违约行为常常让作为出租人的房地产企业措手不及。因承租人违约致使合同解除时，出租人寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失可向承租人主张赔偿，但依照何种标准确定空置期间需要进一步探究。

法条

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3.北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（京高法发〔2013〕462号）第二十六条 因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

4.江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知（施行日期：2008年12月15日）第二十六条第二款 因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。

5.《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》（沪高法民二〔2009〕13号）第三条 法院在审查违约金调整请求时应注意尊重当事人意思自治，审慎做出违约金过高的认定。

简评

从上述司法意见和审判实践可以看出，在房屋租赁合同纠纷中，虽然关于承租人中途退租导致出租人房屋空置损失的认定法律尚无统一规定，但是多数法院采纳了以北京、江苏等高院发布的指导意见：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月，并且此处的租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失。而对于大型商业地产租赁（如典型案例一），因大型商业地产的招商时间一般需要5-10个月左右，对于大型超市等特殊物业需要的时间可能会更长，如果承租人在租赁合同履行不久便要求解除合同，相关物业不可避免将长时间空置，仅赔偿不超过6个月的空置期租金损失，并不足以弥补出租人的实际损失，因此法院可能会按照租赁物实际空置的期间计算空置期损失，并不受上述“最长不得超过六个月”空置期的限制。

因此，对于大型商业地产租赁合同纠纷，因承租人违约导致合同解除，致使物业长时间空置，法院在认定闲置期时，不应受“最长不得超过六个月”空置期的限制，而应根据双方履行合同的期限及签订合同的目的，考虑出租人重新寻找承租人的难易程度，并考虑到商业地产的特点，结合承租人违约事实和公平原则，酌定合同的房屋空置期，并依据“填平原则”合理确定房屋空置期内的租金损失。当然，考虑到出租人的损失原则上应以实际损失为限，如租赁合同约定的违约金、房屋占有使用费等违约金已经具有弥补房屋空置损失的功能，则在认定房屋空置损失时，需要将该等违约金一并考虑在内。而且，如果承租人违约，出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置，损失不断扩大，法院一般不会判决房屋空置的所有损失全部由承租人承担，而只能让承租人承担合理期间的房屋空置给出租人造成的损失，其余时间的房屋空置损失（扩大的损失）就应当由出租人自行承担，即出租人亦负有防止损失扩大的义务。