律师观点分析

上诉人洛阳市XX（以下简称：新XX）、刘XX与被上诉人洛阳市第三十六中XX租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河区人民法院（2018）豫0304民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新XX、刘XX的共同委托诉讼代理人白XX、被上诉人洛阳市第三十六中XX的委托诉讼代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新XX、刘XX上诉请求：撤销原审判决，维护上诉人的合法权益。事实与理由：根据租赁合同约定，新XX在租赁期间对房屋正常使用过程中的维修费用应由洛阳市第三十六中XX承担，该笔费用在原审中已向法庭提交，总费用为94800元。应由洛阳市第三十六中XX承担，有关证据在原审中已向法庭提交，而原审判决书中却只字未提，对该事实也未做评析。原审对新XX、刘XX的实际经济损失部分未进行判决，应当依法纠正。

洛阳市第三十六中XX辩称，一、新XX、刘XX占用洛阳市第三十六中XX房屋，应该支付租赁费。从2003年9月1日起至今，新XX、刘XX仍在使用该房屋，而新XX、刘XX仅支付租金到2016年底。从2017年1月1日起至今，上诉人应支付租金。二、新XX、刘XX要求洛阳市第三十六中XX承担维修费用，没有依据。新XX、刘XX与洛阳市第三十六中XX于2016年、2017年签订的《租赁合同》第八条均约定：承租期满，承租人装修、增设的其他物品由承租人处理，遗留的设备和装修出租人不承担赔偿责任。因此，新XX、刘XX的装修损失不能要求洛阳市第三十六中XX承担。并且新XX、刘XX所举证据真实性无法核实，无法证明装修损失。

洛阳市第三十六中XX向一审法院起诉请求：1、依法判令新XX、刘XX立即将房屋恢复原状、返还洛阳市第三十六中XX；2、依法判令新XX、刘XX支付房屋租赁期间房租递增款6.6万元；3、依法判令新XX、刘XX支付房屋占有使用费（参照房租租金标准为5000元/月，从2017年1月1日至实际腾房之日，暂计算至2018年3月31日为75000元）；4、依法判令新XX、刘XX支付房屋占有使用费的利息（以75000元为基础按同期银行贷款利率从2017年1月1日计算至实际支付之日）；5、本案诉讼费用由新XX、刘XX承担。

一审法院认定事实：2003年6月24日，洛阳市第三十六中XX与东方XX签订《租赁合同》一份，约定由东方XX承租洛阳市第三十六中XX位于校院西北XX一层砖混结构房屋一处，面积约477㎡，租赁期间为2003年9月1日至2015年8月31日，每年租金为肆万元整，每半年缴纳一次，第一次于2003年8月31日缴纳，第二次于2004年2月缴纳，以此类推。从第二年起每年租金比上一年递增1000元。2016年6月28日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2015年9月1日至2016年8月31日止，共计壹年；每年租金陆万元；之后双方又续签合同一份，约定租赁期限从2016年9月1日至2016年12月31日止，租金：贰万元整，每季度缴纳一次。后双方未续签合同。庭审中新XX认可自2016年12月31日起未缴纳租金，但表示愿意继续承租，也愿意继续缴纳租金。又查明，新XX位于瀍河××区××中学校园西北XX三叉路口处，该超市的外观广告牌上书写名称为“东方红超市”。截止洛阳市第三十六中XX起诉时，该超市一直处于正常经营状态。一审法院认为，双方自2016年12月31日租赁合同到期后虽未续签合同，但新XX一直实际使用该租赁房屋，洛阳市第三十六中XX亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。鉴于新XX系从事超市经营，需一定时间寻找合适的经营场所，本院将该合理期限限定为判决书生效之日起一个月内较妥，即自本判决生效之日起一个月内新XX将所租赁房屋腾空交付洛阳市第三十六中XX。洛阳市第三十六中XX诉求新XX支付房屋占用期间的占有使用费，本院予以支持，该占有使用费可按原合同约定的租金标准5000元/月支付至被告实际腾房交付之日止。关于房屋租赁期间的房租递增款，因为双方在合同的履行过程中没有对该合同的款项进行履行或者异议，且后续签订的合同对该条也没有约定，故对于该诉求本院不予支持；洛阳市第三十六中XX诉求房屋占有使用费利息一项，证据理由均不充分，本院不予支持。由于新XX系个体工商户性质，而刘XX系新XX的经营者，故其应为实际责任的承担主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七之规定，判决如下：一、新XX于本判决生效之日起一个月将承租的洛阳市第三十六中XX门面房（位于瀍河××区××中学校园西北XX三叉路口处）腾空交付洛阳市第三十六中XX；二、新XX于本判决生效之日起十日内支付洛阳市第三十六中XX房屋占有使用费（自2017年1月起按每月5000元计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回洛阳市第三十六中XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，由新XX负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：东方XX对所租房屋的所有权属于洛阳市第三十六中XX没有异议，诉讼中所提安置就业问题是指洛阳市第三十六中XX应当承担承租期间的维修费用。其它事实与一审查明的一致。

本院认为，关于洛阳市第三十六中XX是否应当支付超市维修费用94800元的问题，新XX和刘XX为证明从2003年至2018年间支付维修房屋费用94800元，提交的证据有：王XX一张、闻海年《收条》一张、焦战胜《证明》一份、刘XX《证明》一份、陈XX《证明》一份、孔XX一份、王XX《收条》一张、白XX《收条》一张、李XX《证明》一份。以上证明或收到条，既无法核实出具收条人的身份，也无法确认收条内容的真实性，其中王XX、白XX两张收条上更无日期，一审法院对以上证明和收条不予采信正确，本院予以维持。另外，新XX和刘XX在承租的15年间，对以上所称维修事项也未曾向洛阳市第三十六中XX主张过，明显与常理不符。因此，新XX和刘XX要求洛阳市第三十六中XX支付维修费用94800元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，新XX和刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。