律师观点分析

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)朝民初字第58225号 原告：A，男，1968年7月13日出生，住黑龙江省海林市， 委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，男，1985年4月25日出生，北京市XX实习律师，住北京市通州区， 被告：北京XX公司，住所地北京市海淀区温泉XX院内平房， 法定代表人：A，经理， 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 原告A（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人A，被告之委托诉讼代理人A均到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认双方于2014年12月29日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及2015年1月9日签订的《补充协议》已于2015年10月24日解除；2.判令被告赔偿原告各项经济损失2606313元（三个月的租金277971元、押金277971元、基础设施费5万元、前期物业费37860元、中介费1万元、装修费30070元、装修耗材人工费328800元、空调费14000元、装修辅料费2596元、保险费1180元、消防备案费3000元、牌匾费2300元、监控音响费5181元、厨房设备费29000元、收银系统费7000元、宣传费28468元、厨具设备餐饮用具费122420元、家具支出27110元、员工工作服2577元、员工工资116976元、员工租赁房屋52540元、员工进场押金550元、食材损失费8943元、预期利润1139800元、律师费3万元，以上扣除庭审中搬走的16万元厨房设备等费用），事实和理由：双方于2014年12月29日签订了租赁合同，租赁的商铺位于北京市朝阳区XX商业地下一层D2-11，用于经营东北菜、水饺，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日止，租赁费用为第一年和第二年年租金1111884元，第三年、第四年为年租金1167478元，第五年租金为1225851元，双方约定原告承诺于2015年3月1日前招商满租率达到80%，并且届时整体开业，逾期达三个月，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方一切损失，合同签订后，原告按照合同做好了一切开业准备，但被告至今未能正式开业，时间早已超过双方约定的三个月，原告在此期间一直处于亏损状态，原告无力继续经营，故诉至法院， 被告辩称，一、被告全面适当的履行了合同义务，原告无权解除租赁合同，原告装修完毕，且于2015年8月26日至2015年10月24日进行了营业，二、原告无权向被告主张赔偿，应当向实际侵权人主张损害赔偿，原告的不能经营，系北京XX公司断水、断电造成，被告并非侵权人，原告应向侵权人主张损害赔偿，被告不应为他人的违法行为承担责任，补充协议二中明确约定，一层商业开业时和美食广场80%商户开业时两个条件同时满足，商铺租赁合同的租金才开始起算，合同的起租日顺延至商场开业，至2015年12月14日商场仍未开业，原告之所以没有开业，是因为原告没有办理餐饮服务许可证、卫生许可证等，所以原告开业与否与被告没有任何关系，被告在2014年12月29日将涉案房屋交付给原告，因为物业公司与被告之间有纠纷在2015年12月10日至12月22日期间确实没有水电气，在12月22日恢复水电气的供应，原告在诉争房屋内进行过经营，不存在物业公司不让原告运送材料的情况，2015年3月1日前招商满足率已达100%，被告确实收到原告支付的租金277971元、押金277971元、基础设施费5万元、前期物业费37860元，其中租金、前期物业费不同意退还，押金和基础设施费同意退还，原告主张的其他损失不同意赔偿， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区XX一层DL-11号商铺租给原告使用，建筑面积为435.18平方米，租期共五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止，该房屋的租金、物业管理费以三个月为一个付款周期，每一期租金应提前一个月支付，原告在租赁期内第一年，即2015年1月1日至2015年12月31日，向被告缴纳租金共计1111884元（含物业费），房屋交付状态为毛坯（地面为结构面层），被告应在收到原告交纳的押金、首期租金及首期物业管理费后三个工作日内将租赁物交付至原告，该房屋押金共计277971元，首期物业管理费37060元，若被告无法按约定时间向原告正常交房、则双方约定的起租日起及，免租期相应顺延，被告交付房屋时间为2015年1月1日，免租期从2015年1月1日至2015年2月28日，被告保证日常及节假日的供电、供水、通讯、排污及卫生设施处于适用状态，被告未按合同规定向原告交付符合要求的房屋，或未按照合同规定时间向原告交付房屋，构成本合同项下的违约行为，一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向守约方赔偿因此而受到的损失，若因被告原因未按时向原告交付合法符合本合同约定的房屋，被告应向原告按月租金的百分之一乘以逾期天数支付滞纳金，逾期交房六个月以上的，原告有权解除本合同，被告退还原告已支付的所有费用，被告违反合同有关条款的规定，致使原告无法使用租赁物达两个月，或被告违反合同和第九条规定，作出虚假声明或未履行承诺的，原告有权随时解除本合同且无需承担违约责任，任何一方因上述原因提出提前解除合同，均应事先书面通知对方，因上述情形之外的其他原因，提前解除本合同的，应提前三个月书面通知双方，由双方协商签订终止协议，守约方有权追究提前解约方的违约责任，且违约方需支付相当于三个月的违约金，XX同日，原告于被告签署《补充协议》，其内容为：1、因被告原因单方终止本合同，则被告赔偿原告各项费用及损失（不低于60万），2、被告承诺原告2015年3月1日前招商满租率达到80%，并且2015年3月1日整体开业，每逾期1天赔偿原告1000元，逾期达3个月，原告有权解除合同，被告赔偿原告一切损失，原告承担免租期内物业费，2015年3月1日至2019年12月31日不再承担物业费， 2015年1月9日，原告与被告签署《补充协议》，约定经双方友好协商，一层商业开业时间和美食广场80%商户开业始起正式计算房租租金，但美食广场80%商户试营业原告需向被告交纳物业费（每天每平米1.5元），合同起始日期相应顺延至商场开业， 2015年1月14日，原告向被告支付三个月房租277971元、三个月押金277971元、基础设施费5万元、前期物业费37860元，2015年1月19日，原告向被告交付电表、水表押金2000元，2015年5月28日，原告向被告交付电表、水表费用5070元， 2015年5月11日，原告向被告交付装修管理费2000元，2015年8月4日，原告向被告支付公区排烟电费1000元，2015年7月2日，原告向北京XX公司支付装修押金2万元， 庭审中，原告提交收据，以此说明原告向A支付服务费1万元，被告对真实性不认可，原告提交了《北京市装饰装修工程施工合同》、报价单、收据、《建设工程施工合同》等证据以此说明原告为装修所花费的费用，被告对上述证据真实性认可，但是不认可关联性，没有发票，认为无法证明原告支付上述装修款项，电器等设备被告认为首先无法证明用于涉案房屋，也可以继续使用，原告又提供《用工协议》、考勤表、收据、健康检查证明等以此说明原告用工损失，被告对上述证据真实性和关联性均不认可，原告提交清单用于说明食材损失，被告对此真实性不认可，原告提交自行制作预期利润统计表以此说明预期利润损失，被告对真实性不认可，认为不能说明原告必然产生的损失，原告提交《委托代理合同》、发票以此说明律师费损失3万元，被告对证据真实性认可，但认为不能说明原告支付上述款项， 本院于2016年11月21日组织原告、被告双方前往涉案场地进行现场勘验，后双方对涉案场地相应设备、家具、电器等进行搬离，并制作清单提交本院， 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务，原告与被告签订之《商铺租赁合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守，被告应依约向原告交付能够正常使用的房屋，本案中，原告租赁涉案场地用于经营餐饮，但涉案场地一直不能正常营业，《商铺租赁合同》及补充协议的合同目的无法实现，故上述合同应解除为宜，关于合同的解除时间，原告要求法院确认上述合同于2015年10月24日解除，但原告并未提交证据以此说明原告已向被告发送书面解除通知，故本院对原告该项请求不予支持， 关于原告所主张的各项经济损失，本院依据原告的证据材料逐一确定，经现场确认，涉案房屋虽然已经装修完毕，且原告进行了试营业，但是因为断水、断电，以及尚未整体开业，原告无法正常实际经营，依据补充协议，被告应退还原告已交纳的租金277971元、押金277971元、基础设施费5万元、前期物业费37860元、电表、水表押金2000元及电表、水表费用5070元，关于装修押金2万元，被告未收取上述款项，且该款项性质为押金，原告应向收款单位索要，故本院对原告该项请求不予支持，原告已经装修完毕且进行了试营业，故装修管理费、公区排烟电费本院不予支持，关于中介费、食材损失、预期利润损失原告证据材料不足以说明上述损失，故本院对上述请求不予支持，关于装修、宣传、设备、用工损失，虽然原告就此提供合同、收据等证据材料予以说明，但原告并未提供正规发票以此说明具体费用，且在本院释明下，原告对装修损失不申请鉴定，考虑到原告为装修、宣传、设备及用工势必投入费用，同时结合《商铺租赁合同》及补充协议的约定，本院酌定被告赔偿原告上述装修、宣传、设备及用工损失277971元，关于律师费，原告提交了委托代理合同及发票，本院对该项请求予以支持， 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告张锦忠与被告北京XX公司于二〇一四年十二月二十九日签署的《商铺租赁合同》和《补充协议》及二〇一五年一月九日签署的《补充协议》； 二、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内退还原告张锦忠租金二十七万七千九百七十一元、押金二十七万七千九百七十一元、基础设施费五万元、前期物业费三万七千八百六十元、电表水表押金二千元、电表水表费用五千零七十元； 三、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张锦忠装修、宣传、设备、用工及律师费等损失共计三十万七千九百七十一元； 四、驳回原告张锦忠的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费26146元，由原告A负担12758元（已交纳），由被告北京XX公司负担13388元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内转交给原告）， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院， 审　判　长　　A 审　判　员　　B 代理审判员　　C 二〇一七年二月十六日 书　记　员　　高　源