原创 2017-12-26 叶丹红 台州律师叶丹红
案件简介
夏某某与陈某某同属于温岭市某村村民，双方于1995年农历二月期间签订《买卖契》，陈某某将坐落在某村贰间楼房及附属用房以39608.8元的价格卖给夏某某。夏某某当即支付价款并居住至今，当时由于各种原因，夏某某与陈某某没有办理土地使用权过户手续。现因该房屋涉及拆迁，但土地使用权依然登记在陈某某名下，导致夏某某的合法利益受到损害。
案件争议焦点
本案中，双方争议的焦点有两方面，一是双方签订的《买卖契》是否有效，二是是否应当办理土地使用权变更登记。据笔者了解，实践中，法院认定农村房屋买卖合同适用《合同法》，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在合同无效的情形，就认定合同有效，对双方具有法律约束力。而本案双方是同村村民，签订的房屋买卖合同不违反法律行政法规，因此，应当认定为有效。至于土地使用权转移的问题，尚有争议。本案发生地为温岭市，温岭市国土资源局如今已全面停止办理农村房屋转让后的土地使用权过户手续。
由此，司法实践中遇到这样一种困局：法院判决农村房屋买卖合同有效，国土资源局却不予办理土地使用权过户手续。
笔者观点
本案经笔者调查论证后认为可以办理土地使用权过户手续。理由有如下几点：
一、宅基地转让符合法律规定
2016年9月29日国土资源部发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，其中规定：“结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。”因此，只要符合相关的法律规定宅基地也是可以进行转让的。
依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及相关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得集体经济组织同意。本案中，转让人陈某某拥有二处住房，与受让人都属于同村村民。受让人夏某某购买房屋前没有住房和宅基地，也符合宅基地使用权分配条件。双方的转让行为也得到了本村村委会的同意和认可。因此，双方的宅基地转让行为符合法律规定。
二、宅基地转让应根据“地随房走”的原则
根据《物权法》第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”可见，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”原则。这是因为房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋的所有权是建立在土地的使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地之上的建筑物也没有所有权。因此，既然法律没有禁止农村房屋买卖，那么，根据“地随房走”的原则，附随房屋的土地使用权相应也可以办理过户登记。
三、司法实践中已普遍认可同一集体经济组织的成员之间的房屋买卖合同不违反国家法律的强制性规定，应确认有效，被告应负有转移标的物所有权的义务。
综上所述，笔者认为根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”及《物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”因此，本案所涉土地使用权可以办理过户登记。
