深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司与王x尧、张x物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司与王x尧、张x物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司

原告代理律师：魏敏，四川三江汇律师事务所律师。
被告：王x尧、张x

审理经过：

原告深圳xx美业乐山分公司与被告王x尧、张x物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月6日立案后，依法适用简易程序于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告深圳xx美业乐山分公司的委托诉讼代理人魏敏，被告王x尧、张x均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：

原告深圳xx美业乐山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年12月1日至2019年12月31日物业管理服务费4006元（其中2017年12月1日至2018年11月30日，1.7元／平方米×88.66元×12月＝1808.66元，2018年12月1日至2019年11月30日，1.9元／平方米×88.66元×12月＝2021.45元，2019年12月1日至2019年12月31日，2元／平方米×88.66元＝2021.45元），违约金1505元，共计5208元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系乐山市中心城区通江片区乐青路西侧乐山万达广场小区6幢2单元16楼1号房屋所有人（面积88.66平方米），系乐山万达广场小区业主。2016年11月1日，乐山万达广场投资有限公司与原告签订了《乐山万达广场前期物业服务合同》，约定由原告为乐山万达广场小区提供前期物业服务。《乐山万达广场前期物业服务合同》第五条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……”住宅：一期：每平方米1.7元／月，交房2年后每平方米1.9元／月，交房后第四年每平方米2元／月；二期：每平方米1.8元／月，交房后第2年每平方米2元／月……”。第六条第一款约定：“……首次缴纳物业服务费的时间以开发商通知交房日期起开始计取和缴纳”。经书面催告后，仍未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年2月28日被告与大连万象美物业管理有限公司签订了《乐山万达广场前期物业服务协议》，被告接收房屋时签订了《承诺书》，承诺履行乐山万达广场投资有限公司制定的《乐山万达广场临时管理规约》同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。合同签订后，原告如约为小区提供物业服务，原告多次向被告发出《催费通知书》，催收物业服务费，但被告均置之不理。为维护原告合法权益，诉至法院。

被告辩称：

被告王x尧、张x辩称：被告于2016年年底办理本案争议房屋交房手续，之后交了一年物业服务费后未再交。但当时小区并未达到交付条件，园林景观以及门没有安装。楼幢外面平台是业主公摊面积租给了幼儿园使用，为此多次向物业投诉未得到解决。小区电梯存在安全隐患，出现脱轨、闭塞等情况，楼道灯多数不亮，建筑垃圾不清扫，小区维修基金、费用、广告收入未公示。综上，原告所提供物业服务不到位，主张被告还支付违约金不成立。

本院查明：

本院经审理认定事实如下：大连万象美物业管理有限公司乐山分公司系物业管理服务企业，于2020年1月16日办理名称更名为深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司。大连万象美物业管理有限公司乐山分公司于2016年11月1日与乐山万达广场投资有限公司签订《乐山万达广场前期物业服务合同》,约定物业名称为乐山万达广场，合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务包括内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：住宅一期：每平方米1.7元／月，交房2年后每平方米1.9元／月，交房后第四年每平方米2元／月；二期：每平方米1.8元／月，交房后第2年每平方米2元／月。物业服务费：办理首次入驻时，预缴纳12个月物业服务费，首次交付后物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的首5日交纳本季度物业服务费。首次缴纳物业服务费的时间以开发商通知交房日期起开始计取和缴纳。经书面催告知后，仍未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。

本院认为：

本院认为，大连万象美物业管理有限公司乐山分公司与乐山万达广场投资有限公司签订《乐山万达广场前期物业服务合同》是原、被告双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告王x尧、张x具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。

原告已经为万达广场小区提供物业服务至今，被告抗辩认为原告提供物业服务不到位，并提供现场照片予以证实，不足以证实原告未按照合同约定履行其物业管理服务职责。而被告收到原告诉状要求其缴纳物业服务费应视为对其书面催收，故对被告的抗辩主张本院不予支持。

裁判结果：

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告王x尧、张x在本判决生效后五日内支付原告深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司从2017年12月1日至2019年12月31日止的物业服务费4006元；

二、被告王x尧、张x在本判决生效后五日内支付原告深圳市xx美业管理有限公司乐山分公司违约金300元；