民间借贷高烧不断，但风险却愈发得大，习惯性的用房担保司法实践中问题多多，仅以一个具体操作为鉴。

【法律要点】借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第52条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

【操作要点】

1、最初的民间借贷合同；

2、借贷合同到期，无法偿还本息为前提，双方重新协商并对账；3、借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，借款本息转为已

付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。

【注释】民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

4、在诉讼中，法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额会予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。