房屋买卖中,常会遇到这种情况,合同中只有部分共有人签字,一旦房价上涨,极易产生纠纷,未签字的共有人往往会以其他共有人擅自出售共有房屋为由,主张房屋买卖合同无效。那么部分共有人未签字,合同究竟是无效还是有效?
[如果产权登记在出卖人一人名下]
本文仅探讨此种情况,未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。
针对对于这种情形,只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益,一般应认定合同有效。理由如下:
根据《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,即物权公示原则。对于不动产物权而言,公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示原则,善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效。另,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权,但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。
因此,在这种情形下,夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产,要求确认合同无效,一般不会得到支持,除非能够证明买卖双方之间恶意串通,损害其利益的。此时可以依据《合同法》第五十二条的相关规定,要求确认合同无效。