房地产的迅速发展带动了中国的经济，但是一旦资金链断裂，就会出现“烂尾楼”，此时购房人与抵押权人的权利冲突的情形就会凸现，并成为社会矛盾，进而影响到社会稳定。

类似的状况屡屡上演：2008年前后的房地产市场高烧不退，开发商大量建设住宅小区项目，开发商将未竣工的房屋或者未动工的土地抵押贷款，同时预售商品房与买受人签订房屋买卖合同，出售上千套房屋的很多见，并向每个买受人收取部分或全部的房款。而后因开发商资金链断裂，走到破产边缘，好多房地产项目未能开工建设即停工或未能竣工。同时，开发项目涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，开发商因拖欠银行借款本息，抵押给银行的土地使用权又被法院查封，抵押权人享有优先受偿权。在这种情况下，房屋买受人的购房款及利息与抵押权人的银行贷款谁优先受偿呢？

[法律依据] 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）指出“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

在此商品房买受人的权利位阶高于抵押权人的权利位阶，主要理由是：商品房预售均经得了不动产登记部门备案，抵押权人也明知抵押物是预售商品房，并明示或者默视开发商出售商品房的，同时买受人在购买房屋的过程中完全是善意的，根据安全优先原则，应当优先保护房屋买受人的权利；与此同时，为了符合发展优先原则，在同样属于经营性的房屋，则买受人并不享有这一特殊的位阶优惠权，只有买受人符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”的买受人才能根据生存优先原则享受这一特殊的位阶优惠权。因此，房屋买受人的权利位阶高于抵押权人的权利位阶必须符合下列三个条件：

（一）买受人必须无过错。房屋出卖人系取得商品房预售许可证的开发商，房屋买受人在购买过程中不存在明显的过错，如果开发商没有办理房屋预售许可证以及个人出售已经办理抵押登记房屋，买受人在购买过程中没有尽到注意义务，说明买受人存在过错，那么买受人不得享有权利位阶优惠特殊保护措施。
  （二）买受人必须符合消费者的构成要件。买受人必须符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定“消费者”的条件，即买受人必须为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务；假如买受人为经营需要购买商品房，则不符合消费者的条件，不能享受权利位阶特殊优惠的待遇。
  （三）买受人必须支付了购房款。买受人已经支付所购买标的房屋的全部或者大部分款项，如果买受人只是与开发商签订了买卖合同，但是没有缴纳购房款，则不能要求继续购买，只能解除合同。