律师观点分析

毛律师自评：我方在诉争合同中的权利得以完全确认，对方诉讼请求被全部驳回。本判决书明确认定对方违约，我方可在损失实际发生后再行主张权利。据此，由于拆迁费用涨至1000万元以上，我方可在后续诉讼中向对方主张1000多万元的损失，大大超出我方在本案中650万元的上诉请求，我方利益得以更充分的保障。

耒阳市某投资咨询公司与耒阳某置业公司建设用地使用权出让合同纠纷案

案情简介：

2009年1月11日，耒阳市某置业公司（甲方）与张某某、黄某某（乙方）签订原合同，约定将耒阳市某置业公司所有的坐落于耒阳市五里牌办事处某地块土地面积为34602平方米转让给张某某、黄某某、李某某、梁某某、章某某等五人。该地块东临红十字会医院用地，南接金桥房地产公司和耒阳市质监站用地红钱，北至高速公路联络线，西靠荷塘路。土地计价及付款方式为：土地使用权价款为每亩40万元，共计转让价款为2068万元，分五次支付：第一次付款在签订合同之日起7日内付1000万元；第二次付款为在2009年6月30日前支付768万元；第三次付款为在宗地范围内拆迁户李某甲的房屋拆迁安置后10日内支付土地款100万元；第四次付款为在耒阳市某置业公司修通荷塘路到联络线时，付土地款100万元；第五次付款为在荷塘路边拆迁户李某乙、李某丙、李某丁拆迁安置后，双方结算土地款。双方并就挂靠等其他权利义务进行了约定。甲方耒阳市某置业公司法定代表人楼某某在该合同上签名并加盖了公司公章。由于李某某是政府工作人员，梁某某、章某某是耒阳市某置业公司的工作人员，故该合同乙方落款上只有张某某、黄某某的签字。

2012年11月26日，耒阳市某置业公司与耒阳市某投资公司签订诉争合同，该合同中约定的地块位置与原合同约定的地块位置相同，使用面积为32885平方米，单价为每亩40万元，总转让价款为1768万元。诉争合同中约定的乙方（即耒阳市某投资公司）职责也与原合同一致，甲方职责除第四条第二款第2项内容对原合同第四条第二款第2项内容存在变更外，其余内容与原合同一致。诉争合同第四条第二款第2项由原合同约定的”宗地区域内的拆迁：在双方签订合同后，甲方应尽快做好宗地范围内拆迁户李某甲的拆迁安置工作，在未拆之前，乙方可扣留地款100万元，在拆迁后10日，乙方应支付此项价款。靠近荷塘路的拆迁户李某乙、李某丙、李某丁，共占用土地面积1600平方米，在拆迁前，乙方可扣留土地价款100万元。如甲方进行拆迁异地安置后，乙方在拆迁安置后10日内将扣留的土地款支付给甲方，如不能异地安置，则按拆迁安置后剩余面积支付价款；如甲方不能拆迁，则扣除此项价款，进行土地价款结算，但不影响合同的执行”变更为”宗地区域内的拆迁：在双方签订合同后，甲方应尽快做好宗地范围内拆迁户李某甲、李某乙、李某丙、李某丁的拆迁安置工作”。诉争合同落款加盖了耒阳市某置业公司与耒阳市某投资公司的公章，梁某某以耒阳市某置业公司楼某某的名义签名，张某某、黄某某以耒阳市某投资公司代表的名义签名。

2012年11月26日，耒阳市某置业公司作出董事会决议，决定将耒阳市某置业公司该宗地坐落于湘南大市场土地开发权属范围内，高速公路联络线以南，面积32885平方米，价格1768万元出让给耒阳市某投资公司，土地证号为（2011）第010514号。梁某某以董事长张某某的名义签名。同年12月25日，耒阳市某置业公司与耒阳市某投资公司向耒阳市国土局出具承诺书，承诺转让土地的权属无争议，无纠纷，无抵押，提供资料真实有效，相关契税、销售不动产税已经地税局征缴，按国家政策办理土地使用证，如因以上问题引起纠纷，双方自愿承担一切责任。在承诺书上，梁某某以耒阳市某置业公司董事长张某某名义签名并加盖耒阳市某置业公司公章，耒阳市某投资公司法定代表人张某某签名并加盖耒阳市某投资公司公章。

2012年12月19日，耒阳市某置业公司向耒阳市某投资公司开具转让土地使用权金额为1768万元的发票。该发票载明：2012年12月25日，此票已办理土地契税，税额4.660152万元。税收通用完税证载明：填发日期：年月日，纳税人名称：耒阳市某投资公司，计税金额或收入：1768万元，税率：4％，实缴金额：70.72万元。

2012年12月28日，耒阳市某置业公司与耒阳市某投资公司就土地转让登记向耒阳市国土局提出申请。2013年1月5日，耒阳市人民政府作出土地登记审批表，将涉案土地登记在耒阳市某投资公司名下。

2013年3月24日，张某某、黄某某向耒阳市某置业公司发出《告知函》，载明：2009年1月11日，耒阳市某置业公司与张某某、黄某某签订原合同，转让位于耒阳市五里牌办事处某一宗土地；耒阳市某置业公司应完成该宗土地的整理，水、电、道路按照规划完成，并配备普通变压器一台等；由耒阳市某置业公司负责宗地内李某乙、李某丙、李某丁房屋的拆迁安置工作；耒阳市某置业公司没有依约履行包括上述义务内的约定义务，请耒阳市某置业公司及时履行等内容。

2013年3月27日，耒阳市某置业公司向张某某、黄某某发出《回复函》，载明：在我们双方于2009年1月11日签订原合同后，我公司一直在尽力履行合同义务，只是由于耒阳市人民政府湘南大市场建设协调指挥部未做通李某甲、李某乙等人的工作，致使拆迁工作一直无法完成，我公司也将情况及时告知了你们，依据原合同第四条第二款第2项的约定，如我公司不能拆迁，你们可扣除未付的300万元价款，进行土地价款结算，不影响合同的执行。也正是基于合同的上述约定，我们双方在友好的气氛下达成一致协议，即免除我公司的合同第四条第二款第1、2项义务，同时免除你们支付剩余300万元价款的义务。协议达成后我公司已经于去年下半年将合同约定的宗地的土地使用权过户给你们了。到此，我们双方依合同约定的权利、义务均已经履行完毕。

此后，耒阳市某投资公司以耒阳市某置业公司没有完成对土地进行整理，落实土地的”三通”，对宗地范围内拆迁户进行安置等，给其造成巨大经济损失为由提起诉讼，请求判令耒阳市某置业公司赔偿其经济损失650万元，并承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认为：

耒阳市某置业公司与耒阳市某投资公司签订的诉争合同及耒阳市某置业公司与张某某等五人签订的原合同均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。诉争合同与原合同相比较，受让方由张某某等五人变成了耒阳市某投资公司、受让土地面积减少了2.6亩、土地转让总价款减少了300万元，应视为诉争合同对原合同相应实质内容的变更；诉争合同与原合同的其他内容相比较，亦存在变更之处，但根据《中华人民共和国合同法》第七十八条”当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，应推定诉争合同未对原合同的其他内容进行实质性变更。即耒阳市某投资公司受让土地总面积为32885平方米，应支付给耒阳市某置业公司的土地转让总价款为1768万元外，双方仍应按原合同其他内容履行各自义务。

二审：

二审中，当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

另查明，耒阳市某投资公司于2012年10月19日成立，注册资本为10万元，股东为张某某、黄某某、梁某某。

再查明，2013年10月23日，耒阳市某置业公司以2012年11月26日的《土地转让合同书》系梁某某冒用其法定代表人和股东名义与耒阳市某投资公司签订，不是其真实意思表示，且内容显示公平为由向一审法院提起诉讼，请求撤销该合同。以从该合同的签订情况看，不存在可撤销的法定情形，且该合同上加盖了耒阳市某置业公司的公章，应视为耒阳市某置业公司的真实意思表示为由，驳回了耒阳市某置业公司的上诉，维持原判。

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议的焦点问题是：1、耒阳市某投资公司与耒阳市某置业公司签订的《土地转让合同书》是否为有效合同，该合同应否作为本案确定双方权利义务的依据；2、耒阳市某投资公司要求耒阳市某置业公司赔偿650万元经济损失的诉讼请求是否成立。

综上，一审判决认定的基本事实清楚，虽然适用法律不当，但裁判结果正确，故对耒阳市某置业公司的上诉请求以及耒阳市某投资公司要求耒阳市某置业公司赔偿650万元的上诉请求不予支持。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57300元，由耒阳市耒阳市某投资投资咨询有限公司负担28650元，耒阳华星置业有限公司负担28650元。