【律师启示】近来，上海、昆山等地的房价持续上涨，频繁出现卖家“跳价”或单方毁约以及房东在租赁合同到期前上涨房租的现象。房产买卖，对于跳价几万元的，部分买家一般会无奈接受；而跳价几十万元的，也不在少数，部分买家被逼无奈只有通过诉讼主张合同项下的权利得以实现。

房东“跳价”或单方毁约，买方该如何应对？本文拟从以下四个方面讨论这个问题。当然实务中，并不都是卖家违约，当房价下跌后买家也存在违约的情况，道理是相通的，不再赘述。

一、只要承担违约责任就可以解除合同？

   答：不是。

   1.大多数房屋买卖当事人都有这个误区，认为既然合同约定了违约责任，只要自己按照合同约定支付了违约金，就可以解除合同。

   2.事实上他们忽略了解除合同的条件，合同解除需符合法定或者约定的条件，如果只有一方违约，通常违约一方是不享有解除合同条件的。只有守约一方才可以选择违约方式，也就是说在卖方反悔的情况下，想要实现以承担违约责任换取解除合同的目的，需要买方同意，买方有选择接受违约金解除合同还是继续履行合同的权利。

3.根据法律规定，合同依法成立后，合同当事人必须遵守，除非出现法定或者约定的事由以及双方另行达成一致意见的情况。房屋买卖合同，只要没有合法的解除事由，卖家无论如何，也不能解除合同，房子必须按照约定卖给买家。当然，在双方产生争议时，需要通过法院或仲裁机构确认合同是否应该继续履行。

二、违约一方最多按照买卖合同约定进行赔偿？

   答：不是。

   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（包括但不限于房屋上涨的价差损失等），但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

三、房屋权利人没有全部签字，买卖合同不发生法律效力?

   答：不是。

   房屋产权登记在一家几口名下，签署买卖合同时部分产权人未到场，待过户交易时再补签，这种情况时有发生。很多人，尤其是出售一方认为在补签之前，买卖合同不生效，这是错误的。如果卖方因为房价上涨，加价不成的情况下，选择以确认合同未生效的是无法如愿以偿。

四、缺少诚信和契约精神是违约现象发生的重要原因？

   答：是的。

对于违约者而言，可能并不觉得违约是一件羞耻的事，其考虑的只是能否获得更大的利益。诚实守信原则是民事活动的帝王原则，每个人均应该遵守。遗憾的是，现实生活中，不诚信的现象频繁发生。对于不诚信的人，现在已经有了诸多的约束和惩治手段，只要守约方坚持按照约定依法维权，将不讲诚信的人的姓名送往一个又一个的黑名单面上即可。