由开发商负责前期物业服务，在业主大会成立前。此间应当制作的法律文书主要有《商品房买卖合同（前期物业服务条款）》、《业主临时规约》、《前期物业服务协议》及物业服务规章制度。实践中业主违章搭建引起的物业服务纠纷，物业服务公司将违章搭建的业主告上法庭，最终由于《商品房买卖合同》中未设定前期物业服务条款、开发商事先未拟定禁止违章搭建的《业主临时规约》、开发商与物业服务公司未订立规范的《前期物业服务协议》，加之物业服务公司的装饰装修管理办法和业主装饰装修承诺书对物业服务公司的诉权问题约定不明，最终导致物业服务公司败诉的结果。未雨绸缪，开发商应在售房前制定和签署一系列物业服务的法律文书：

一、在房屋销售前拟定《业主临时约定》并在售房时向购房人公示，以便于购房人在订立《商品房买卖合同》时对遵守《业主临时业主临时约定》作出书面出承诺。如果说《业主规约》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时规约》在前期物业服务中则起到“临时宪法”的作用。由于在前期物业服务中业主大会尚未成立，根据《物业服务条例》的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示《业主临时规约》，并可要求购房人对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。承诺做出后，具有法律约束力。

二、在《在商品房买卖合同》中增加前期物业服务的主要内容，做到购房人购买房屋的同时即购买了前期物业服务。《物业服务条例》规定，《商品房屋买卖合同》中应当包括《前期物业服务合同》的主要内容，购房人通过与开发商订立《商品房买卖合同》对给物业的前期物业服务(包括选聘的物业服务公司、物业服务事项与服务质量、物业维护与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供的前期物业服务予以确定。

三、与选聘的物业服务公司订立《前期物业服务协议》。根据《物业服务条例》规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业服务公司并与其订立《前期物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》文本由拟聘请的物业服务公司提出，但由于前期物业服务主要由开发商负责，前期物业服务的主要内容应当与《商品房买卖合同》中物业服务的相关条款保持一致，物业服务的质量水平又要能够满足开发商的要求，同时保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。

四、负责拟定或审定前期物业服务规章制度。通常物业服务制度由拟聘请的物业服务公司提出，且作为《前期物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分，因此其不仅属于法律文书，且按规定开发商应当将物业服务规章制度连同《前期物业服务合同》一并提交政府房地产行政主管部门备案。由于大量的物业服务事务是通过对规章制度的落实得以实施，而且规章制度更为广泛地涉及业主的利益，又是《前期物业服务合同》得以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定和审定。

五、拟定前期物业服务法律文书应当注意可操作性。目前物业服务难度较大，合约的履行尤其是物业服务规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。在管理措施方面如何即约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法或侵权的手段“强制管理”，如以停水、停电的方式胁迫收取物业费、未经法定程序强制拆除搭建物等等，既是难点也是重点。另外根据物业服务纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决程序，综合运用行政主管部门查处、提交仲裁或诉讼的手段保障物业服务的各项措施落实到实处也是值得注意的一方面。

2016-09-30