小产权房被他人侵占售卖 律师帮忙终要回

律师观点分析

此案例中，当事人的小产权房被他人售卖，从而被侵占，当事人自己找对方协商未果后找到沈启亮律师帮忙处理。因为是小产权房，很多时候法院都是不受理的，这个案例中，法院开始也不受理，后经过沈启亮律师努力，多方协调，最终法院受理，当事人利益得到维护。

以下是判决书部分内容：

原告：应某。

委托诉讼代理人：沈启亮，江苏高来达律师事务所律师。

被告：朱某

委托诉讼代理人：刘律师

【案件情况】

原告应某与被告朱某排除妨害纠纷一案，本院于2020年x月x日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告应某及其委托诉讼代理人沈启亮、被告朱某及其委托诉讼代理人刘律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告应某向本院提出并变更诉讼请求:1、判令被告立即停止侵权，不得妨害原告对房屋的使用权，立即从xx室搬离(含车库一处)。2判令被告赔偿房屋租金一年损失20000元及生活物品损失30000元；3、判令被告支付原告维权车旅费用5000元及误工损失30000元(按每月3000元计算)；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2019年3月初，原告知道被告侵占了xx房屋及车库时，多次告知被告，涉案房屋系自己离婚时分割的财产，要求被告立即搬离，但被告却以自己与他人签订合同购买该房产为由拒不搬离，严重侵害了原告对房屋的占有使用权利，且被告与他人签署协议支付款项的情况已被宿豫区法院认定为诈骗，但被告至今仍不搬离，故诉至法院。

被告朱某辩称，涉案房屋系小产权房，有关小产权房买卖纠纷不属于法院受理范围，已经受理的，应当驳回起诉。另案外人魏某在将涉案房屋出售给被告后，原告在知晓后没有提出任何异议，并以其行为追认了该买卖行为；原告在2018年x月知晓涉案房屋被魏某出售后，从魏某银行账户取走售房款45000余元，在索要剩余款项无果后与其发生矛盾，直至2019年7月才到房屋内闹事并报警，所以魏某出售涉案房屋是原告授权并认可的，且魏某在向原告出售房屋时，将屋内财物一并打包出售，已包含在房屋价款内，故原告的主张不能成立，应予驳回。

经审理查明:2013年x月x日，案外人吴某(乙方)与宿迁市XX安置小区指挥部(甲方)签订宿迁市XX安置房安置合同一份，载明：甲乙双方就XX安置小区XX室房屋达成如下协议，乙方购买房屋建筑面积134.64平米、车库17.01平米，房屋单价1980元/平米，车库1280元/平米，总计金额贰拾捌万捌仟叁佰陆拾元整。该房屋系安置房，无产权证书。又查明，原告应某与案外人吴某于2012年x月x日在宿豫区民政局办理结婚登记。后因夫妻感情不和，经双方协商，于2017年x月x日至宿城区婚姻登记处协议离婚，离婚协议载明：双方共同房产二套，位于xx室房屋归女方所有。另查明,2019年x月x日x时许，应某至宿迁市公安局湖滨新区分局皂河派出所报警称：其在皂xx室房屋在2018年x月份不知情的情况下被魏某卖了。经民警对魏某讯问，其供述于2018年x月x日，通过伪造合同，将涉案房屋以322800元价格卖给朱某。

再查明，经某人民检察院提起公诉，本院于2019年x月x日作出刑事判决，刑事审理查明：被告人魏某与应某系男女朋友关系。2018年x月，应某准备将其位于xx室的商品房及车库出售，让魏某帮助联系有意向购买人，然后由应某具体商谈出售事宜。2018年xx月xx日，被告人魏某联系买房人朱某，在应某不知情的情况下，冒充自己是房屋所有人，伪造了《宿迁市xx安置房安置合同》一份，并伪造了出卖人宿迁市xx安置小区指挥部的印章加盖在合同上，骗取被害人朱某信任，签订房屋买卖合同，约定将该房屋以322800元的价格出售给被害人朱某。次日，被害人朱某支付被告人魏某购房款302800元，余款20000元因被告人魏某未能办理合同约定手续尚未支付。被告人魏某所获取购房款绝大部分被其购买彩票等手段挥霍。刑事审理认为：被告人魏某以非法占有为目的，以虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取他人财物，数额巨大，其行为已构成诈骗罪。公诉机关指控被告人魏某犯诈骗罪的罪名成立，本院予以支持。被告人魏某的辩护人提出魏某已经退还给应某的房款应从诈骗数额中予以扣除。本院认为，本案中被害人系朱某而非应某，且被告人魏某的诈骗行为已经既遂。故对该辩护意见，本院不予支持。刑事判决：一、被告人魏某犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币六万元；二、责令被告人魏某退赔被害人朱某经济损失三十万二千八百元。刑事一审判决后，被告人魏某认为其在出售房屋时，电话通知了应某，其是有权处分，故对一审刑事判决不服提出上诉。某中级人民法院经审理认为，结合相关证据，足以证实上诉人魏某在出售涉案房屋前，并未告知房屋的杈利人应某。故其该上诉理由不能成立，不予支持；原审判决认定案件事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，审判程序合法。后某中级人民法院于2020年4月7日作出xx号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。

本院认为，本案中，原告应某与其前夫吴某在婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，离婚时，双方经自愿协商约定，涉案房屋归女方所有。该房屋虽未取得产权登记，但原告与被告朱某就该房屋归属并不存在争议，原告对该房屋在一定程度上享有占有、使用、收益等权利。经公安机关侦查及刑事审理查明，被告系因案外人魏某通过伪造合同骗取其信任签订涉案房屋买卖合同并向魏某交付购房款302800元，进而占有涉案房屋。刑事审理认定，魏某行为构成诈骗罪，案件受害人系朱某，魏某应退回朱某经济损失302800元。故被告继续占有涉案房屋的行为无事实和法律依据，经原告要求，应当及时搬出涉案房屋，将房屋及屋内财物返还原告。被告辩解本案所涉房屋系小产权房原告无权主张排除妨害的观点，无法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的租金损失。就魏某涉嫌诈骗刑事一案宿迁市中级人民法院于2020年4月7日作出p判决号驳回上诉、维持原判的刑事裁定后，本院于2019年xx月xx日作出刑事判决关于事实部分的认定即发生法律效力。被告朱某作为上述刑事案件的受害人，相关购房损失应由魏某退赔，朱某继续占有涉案房屋的行为已无事实和法律上的依据，经原告多次要求仍拒不搬出，应当负担自2020年4月7日起占用期间给原告造成的相关损失。因被告对原告主张的相关租金损失不予认可，原告放弃对涉案房屋租金价格标准进行司法鉴定，经本院至涉案房屋所在小区实地征询出租房市场价格行情并结合涉案房屋实际状况，酌定被告按300元/月标准支付占用期间损失。关于原告主张的生活物品损失。经本院组织原、被告双方实地确认，对涉案房屋内原有现存物品现场清点后，双方确认财物14项，原告同意接收原物。经双方协商一致，该14项财物约定价值30000元，如被告承担不利的诉讼结果，被告应向原告退回全部14项财物，如有任一件财物灭失毁损，原告有权拒绝接收其余财物并要求被告赔偿相应财产损失30000元。对原告主张的其余财物被告否认收到，原告亦未能提交证据证实，故对原告其余财物损失的主张本院不予支持。

【判决结果】

关于原告主张的维权车旅费用5000元及误工损失30000元，被告不予认可，原告该主张亦于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告朱某于本判决生效后十五日内搬出其所居住使用的位于宿迁市xx室房屋(含车库一处，该单元楼下自东向西第三间)

二、被告朱某自2020年4月7日起按300元/月标准支付占用上述房屋期间损失直至实际搬离房屋时止。

三、被告朱某于本判决生效后十五日内向原告应某返还在上述房屋内原遗留相关财物14项；如有任一件财物灭失毁损，原告有权拒绝接收其余财物并要求被告赔偿相应财产损失30000元(附财物清单明细及图片)

四、驳回原告应某的其他诉讼请求。