A与B、C房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

朱XX与陆XX、孙X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 江苏省睢宁县人民法院 民事判决书 （2016）苏0324民初1098号 原告朱XX， 被告陆XX，个体户， 被告孙X，个体户， 二被告共同委托代理人沈XX，江苏XX律师， 原告朱XX诉被告陆XX、孙X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由代理审判员刘海媚适用简易程序独任审判，于同年3月17日公开开庭进行了审理，原告朱XX，被告陆XX及二被告共同委托代理人沈XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告朱XX诉称，二被告系夫妻关系，2011年11月21日原被告签订书面房屋租赁合同，约定原告将自己所有位于时代商城12幢7-6号商用楼第一层出租给被告使用，租期三年，自2011年11月21日起至2014年11月20日止，租金每年11万元，第一年租金于合同签订日付清，以后每年租金被告应于每年9月20日前付清，2012年5月25日应被告要求，原被告通过书面形式将房屋租期变更为10年，租金每三年递增6000元，被告于2014年10月9日支付第四年租金11.6万元，2015年9月20日，被告逾期未履行合同义务， 原被告在租赁合同中约定，被告在解除合同前，应及时腾空房屋并将钥匙交给原告，违反约定按照每日1000元赔偿损失，被告扣留房屋钥匙72天，应支付房屋占用费用7.2万元；2015年11月20日被告表示解除合同，由于被告的违约行为造成的房屋闲置损失共计8万元，该损失应由被告承担；原被告租赁合同中约定，装修时不得破坏房屋原有结构及主要结构，否则房屋维护金不予退还，并负责赔偿因此造成的损失，被告在房屋装修时，擅自损毁房屋原有楼梯，经制止后被告表示将在解除合同时赔偿原告损失，故请求法院依法判令合同约定的房屋保证金1万元归原告所有，并赔偿楼梯损坏损失2万元；被告拖欠经营期间产生的水电费618元，该费用应由被告承担， 原被告就上述损失多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉请法院依法判令：一、依法判令解除原被告签订的房屋租赁合同；二、二被告支付原告房屋租金7.2万元；三、二被告赔偿因违约给原告造成的租金损失8万元；四、依法判令合同约定的房屋保证金1万元归原告所有，并赔偿原告楼梯损失2万元；五、二被告支付原告垫付的被告经营期间的电费及水费共计618元；六、本案诉讼费由二被告承担， 被告陆XX、孙X辩称，原被告双方就涉案标的房屋租赁合同已经解除，系原被告双方自2015年10月2日达成的合意，因此被告不存在违约行为，原告主张租金损失没有法律依据，原告要求将房屋钥匙交给原告，如果逾期一天按1000元赔偿损失，没有任何依据，被告自双方达成解除合同合意后已经将钥匙通知对方及时领取，不仅是在原告经营的旅行社以及各个场合都通过电话、面谈等方式交付对方，对方都是以生病不在家等理由搪塞被告，关于房屋保证金1万元，因双方已经协商解除合同，原告应当返还给被告，对于原告主张的楼梯损失2万元，因被告在租赁该房屋时就该楼梯影响被告的经营提出了意见，原被告之间对楼梯的调整没有异议，在这4年的租赁期间，原告从未就该楼梯向被告主张过任何权利，关于原告要求被告支付电费及水费共计618元，因为涉案房屋的一楼、二楼共用一块水表，若原告能够提供相关证据证明是被告在经营期间使用的相关票据，被告同意支付该笔费用， 经审理查明，二被告陆XX、孙X系夫妻关系，2011年11月21日，原告朱XX与被告陆XX签订房屋租赁合同一份，双方约定被告承租原告所有的位于睢宁县××时代商城××号商用楼的第一层，租赁期限为三年，年租金为11万元，被告先付了一年房租及保证金1万元，余下租金定于每年9月20日前付清下一年租金，双方并对房屋配套设施、违约责任等内容进行了约定，2012年5月25日，原告朱XX与被告陆XX、孙X经协商一致延长租赁期限为10年，同时约定每三年房屋租金增长6000元，2014年10月9日被告通过银行转账支付原告2015年的房屋租金11.6万元，被告使用涉案房屋至2015年11月20日，被告使用期间的租金已经结清， 被告在使用房屋期间曾因经营需要，拆毁了原告房屋内原有的楼梯，庭审中原被告双方均认可以3000元为赔偿标准，原告朱XX提供电费票据计418元要求被告支付其垫付的被告在经营期间产生的电费的诉讼主张，庭后原告因证据不足撤回了其要求二被告支付其垫付水费的诉讼请求， 另查明，涉案房屋原告朱XX于2016年2月21日已经出租给了案外人，合同约定租期为三年，年租金为10.5万元， 上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、发票、照片等证据证实，本院予以确认， 本院认为，原被告双方在平等自愿的情况下签订了房屋租赁合同，合同签订后，原告朱XX已经实际交付涉案房屋，被告陆XX、孙X也已经实际使用，该合同未违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合同有效，原被告双方应当按照合同的约定履行义务，双方约定合同期限为十年，合同未到期时，被告搬离房屋，被告已通过自己的行为表明不履行合同主要义务，故租赁合同已实际解除，原告朱XX无需再诉请解除合同，因合同提前解除的原因是被告在合同未到期前搬离租赁房屋，被告对合同的解除存在违约，应承担相应的违约责任，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的有关规定，原告要求被告支付其租金损失8万元及违约金7.2万元的诉讼请求超出法律保护的范围，故二被告应按照房屋闲置期间即2015年11月21日至2016年2月21日租金损失的1.3倍共计37700.00元（11.6万元/12*3*1.3）赔偿原告的损失， 关于原告要求二被告支付其垫付的二被告在经营期间产生的电费418元的诉讼请求，庭审中原告提供抄表日期为2015年12月2日电费缴纳票据一张证明其主张，本院予以支持， 关于原告要求被告赔偿其在经营期间损坏楼梯的损失2万元，庭审中，被告对其损坏楼梯的事实不持异议，原被告双方均认可楼梯损坏赔偿数额以3000元为准，本院予以确认， 关于被告交付原告的房屋维修及水电费保证金1万元，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的有关规定，可以看出被告在合同签订时支付给原告的1万元保证金是为了保证在合同解除后时，被告不履行债务时，原告如果被告仍有水电费未及时支付或者原告房屋结构有损毁，原告的损失能够及时得到受补偿，该约定并非被告违约的惩罚性条款，对于该笔保证金原告仅享有优先受偿的权利，并不是被告违约时作为违约金直接归原告所有，故原告要求判令被告交付的保证金归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，该笔保证金1万元应从上述原告的各项损失共计41118元（租金损失37700元，电费418元，楼梯损失3000元）中优先扣减，被告陆XX、孙X还应支付原告朱XX31118元，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告陆XX、孙X于本判决生效后十日内赔偿原告朱XX各项损失共计31118元； 驳回原告的其他诉讼请求， 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费减半收取2076元，由原告朱XX负担1722元，被告陆XX、孙X承担354元（鉴于原告已预交，被告在履行义务时一并支付给原告）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院， 代理审判员刘海媚 二〇一六年四月十三日 书记员刘鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不实现合同目的； （二）在履行期限届满前之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或得赔偿损失等违约责任， 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法， 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少， 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务， 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”， 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据， 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金