证载房屋用途与实际用途不同，征收补偿时按什么标准补偿？

证载房屋用途与实际用途不同，征收补偿时按什么标准补偿？

“法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。”

【典型案例】

最高人民法院发布征收拆迁十大典型案例之六：霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案（《人民法院报》2014年8月30日第03版）

【裁判观点】

上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
   

【典型意义】
　　本案典型意义在于：对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。实践中，老百姓最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”，这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。本案中原告未能提供充分证据证明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其诉讼请求。 

《行政审判指导》总第3辑  王达《拆迁行政案件审理中的若干实体问题》

对房屋用途的判断有两种观点：（1）以产权证记载的用途为准，理由是产权证的用途是以城市规划为依据，同时，所交纳的费用和用途有关，以房屋的社会属性进行判断；（2）以房屋的自然属性兼顾社会秩序进行综合判断，理由是房主对房屋的使用有自由处分的权利，是对私权利的一种尊重。我们同意第二种观点，房屋权属证书载明为非营业用房，但实际作为营业用房，且被拆迁人提供工商营业执照几纳税凭证的，人民法院应当参照有关营业用房的补偿标准，审查被诉补偿安置裁决是否合法。这种观点体现了现代物权关于私权利保护的发展方向。当然如果被拆迁房屋的补偿标准仅仅以市场评估价为依据，就不会出现住宅用房和营业用房补偿标准的差距问题，因为评估时已经充分考虑这一因素。