长沙市XX中心与许X抵押合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

湖南省长沙市芙蓉区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)湘0102民初7637号

原告：长沙XX中心，住所地长沙市雨花区湘府东路二段258号双塔国际广场。

法定代表人：付XX，主任。

委托代理人：刘XX，湖南XX律师事务所律师。

委托代理人：杨XX，湖南XX律师事务所律师。

被告：许X，男，汉族，1983年10月26日出生，住长沙市芙蓉区

委托代理人：郭X，湖南XX律师事务所律师。

委托代理人：刘XX，湖南XX律师事务所律师。

第三人：湖南XX公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区中山路85号。

管理人：湖南XX律师事务所与重庆XX公司联合体。

委托代理人：徐X，湖南XX律师事务所律师。

原告长沙市XX中心因与被告许X、第三人湖南XX公司抵押合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院起诉，本院受理后于2017年10月25日作出（2016）湘0102民初4880号民事裁定书，认为XX中心在起诉状中提到XX公司伪造XX中心的公章及主管部门的公文，将XX中心名下的国有资产房屋为XX公司的自身债务提供抵押担保，当事人的行为涉嫌刑事犯罪，应当由公安机关处理，裁定驳回XX中心的起诉。收到驳回起诉裁定后，XX中心、许X均提起上诉。长沙市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）湘01民终6883号民事裁定书，裁定撤销我院（2016）湘0102民初4880号民事裁定书并指令我院继续审理。本院重新立案后于2019年8月1日作出（2018）湘0102民初12322号民事判决书，判决确认XX中心与许X签订的《最高额抵押权合同》无效。判决后许X不服并上诉，长沙市中级人民法院于2020年4月16日作出（2020）湘01民终587号民事裁定书，裁定撤销我院（2018）湘0102民初12322号民事判决并发回重审。本院又于2020年7月3日重新立案登记后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告XX中心的委托代理人刘XX、杨XX，被告许X的委托代理人郭X、刘XX，第三人XX公司管理人委托徐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX中心诉称:2014年10月24日，XX公司向被告许X借款，借款总金额为2200万元。且XX公司利用为原告办理房屋产权证的便利条件，从原告处将上述房产的证明文件骗出，未经相关主管部门审批同意的前提下，伪造原告公章与被告签订了房屋抵押合同，将原告名下所有的位于长沙市××路××村××栋（权证号：**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：0×**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：××号）房屋为该公司的借款向被告提供抵押担保，并伪造原告主管部门的相关公文，为上述房产办理了抵押登记手续。原告认为XX公司伪造原告公章和原告主管部门的相关公文，违反法定程序，将原告名下的国有资产为其自身债务提供抵押担保，严重损害了国家利益，原告与被告就上述房产所签订的抵押合同应为无效合同，被告应当立即撤销上述房产的抵押登记手续。为维护国有资产安全，挽回国有资产损失，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告就原告名下所有的位于长沙市××路××村××号××栋（权证号：**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：0××4号）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：××号）房屋所签订的《最高额抵押权合同》无效；2、被告和第三人立即为原告名下所有的位于长沙市××路××村××号××栋（权证号：**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：0××4号）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋（权证号：××号）房屋办理注销抵押登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告许X辩称：1、原告要求确认所签的抵押合同无效没有事实和法律依据，根据合同法关于认定合同无效的几种情形，本案中没有一个行为与事实可以适用合同无效的规定；2、被告作为善意第三人，抵押合同上不管原告的印章是否真假，并不影响合同的成立；3、伪造批文与被告是没有任何关系，反而是XX中心和XX公司具有恶意串通的嫌疑；4、抵押合同已经办理了物权登记，被告已经取得了相关抵押权证，因此原告对抵押的不动产享有优先受偿的权利。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。

第三人XX公司述称：1、本案作为抵押合同纠纷，审查抵押权是否有效，应以真实、有效的主债权为基础，故本案需要查明案涉抵押权的主债权相关情况；2、本案中许X并未提供其履行与XX公司之间签订的借款合同的证据，并未举证证明主债权是否存在；3、根据许X向管理人申报债权的证据，许X也未提供其向XX公司出借款项的证据。

经审理查明:2014年，XX公司（作为甲方）与许X（作为乙方）签订了一份《人民币借款合同》，合同第一条约定XX公司向许X借款2200万元；合同第二条约定借款用途为长沙报业文化大厦项目开发建设；合同第三条约定借款期限为2014年10月24日起至2014年11月23日；合同第四条约定借款的年利率为8%。合同还就违约和争议解决方式进行了约定。借款合同落款处甲方处盖有XX司的公章及法定代表人潘X的私章，许X在乙方处签字。

与此同时，许X作为甲方（债权人）与作为乙方（保证人）的XX中心签订了一份《保证合同》。合同第一条定义部分对债务人的定义为：指主合同项下需对甲方履行义务的XX公司；合同第二条的2.1项约定债务人在主合同项下应向甲方履行的所有义务，包括但不限于本金2200万元、利息、复利、罚息、资金占用费等；合同第三条保证方式约定为不可撤销的连带责任保证担保；合同第四条保证期间约定为主债务的履行期限届满之日起两年；合同还就双方权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签署页，许X在甲方处签字，乙方处盖有XX中心的公章，李XX在法定代表人处签字。上述《人民币借款合同》和《保证合同》的签署时间打印为：“2014年月日”，具体的月日处是空白。

XX中心作为抵押人与许X作为抵押权人还签订了一份《最高额抵押权合同》，该合同第一条被担保的主债权种类和数额约定：被担保最高债权为2200万元；合同第二条关于债权确定时间及履行债务期限约定：连续发生最高债权额的期限为1个月，即从2014年10月24日起至2014年11月23日止；合同第三条关于抵押房地产的基本情况约定：房屋坐落在××村××街××栋××号××路××村××号××栋××号房屋，房屋所有权证号分别为0××4、××、××，房屋所有权人为XX中心，抵押面积为5176.68㎡；合同第五条约定：本抵押合同签订后三日内，抵押双方应向长沙市房地产交易管理所申请办理房屋抵押权登记…房屋所有权证由抵押权人保管，他项权证／登记证明由抵押权人保管。合同还就双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同落款处抵押人处盖有XX中心的印章，法定代表人处盖有李XX的私章，许X在抵押权人处签字。《最高额抵押权合同》的签署时间打印为：“年月日”，具体的年月日处是空白。该合同签订后，双方在房地局办理了抵押权登记，许X取得了三本房产证原件并领取了他项权证，他项权证号为：房他证岳麓字第5××2号，他项权证显示登记时间为2014年10月27日。

2014年10月9日，XX中心提交一份《关于申请为XX公司抵押担保的报告》（以下简称《报告》），载明：“长沙市商务局：我中心下属企业XX公司因同时进行朗盛大厦、麓南商业广场二个房地产项目开发，资金较为紧张，需在朗盛大厦项目在建工程手续办理之前筹备一部分资金，为保证该公司的正常运作，经中心讨论决定，将中心名下望月新村月宫街6片第001栋101号（产权证号：长房权证岳麓字第0×**号，建筑面积660.44平方米）、望月新村月宫街6片第001栋201号（产权证号：长房权证岳麓字第7××6，建筑面积754.36平方米）及东风路新二村001号001栋-101、101、201号（产权证号：长房权证开福字第0×**号，建筑面积3761.88平方米）房产作为XX公司向许X借款2200万元的抵押担保物，期限为壹个月，当否？请批示！”该《报告》上方手写“同意抵押”后，由长沙市商务局、长沙市财政局盖章。

2015年8月7日，长沙市商务局向湖南XX律师事务所复函，表示未收到过《关于申请为潘XX贷款提供抵押担保的报告》《关于申请为朱X提供抵押担保的报告》《关于申请为XX公司抵押担保的报告》，更未在该三份报告上签字、盖章。且表示该三份报告上加盖的“长沙市商务局”公章与我局公章尺寸、大小等方面明显不符，不是长沙市商务局的公章。长沙市财政局于2015年8月11日向湖南XX律师事务所复函，表示未收到过《征询函》所附的4个关于申请抵押担保的报告，也未办理过相关业务。

2015年6月17日，时任XX中心法定代表人的李XX因涉嫌受贿罪被刑事拘留。随后，XX中心作为申请人，以XX公司作为被申请人向长沙仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、被申请人伪造申请人公章、公文、假冒申请人名义，将申请人五本房屋权证（长房权证号××、××、××、0×**、7××4）进行抵押的行为无效；2、被申请人向申请人登报赔礼道歉，并立即向房屋登记机关申请办理上述房屋抵押撤销手续；3、被申请人因侵权造成的经济损失300万元；4、被申请人承担本案一切仲裁费用。长沙仲裁委员会于2015年12月8日作出（2015）长仲裁字第971号裁决书，裁决：一、确认被申请人利用虚假材料欺骗房屋登记机关，办理五本房屋权证（长房权证号××、××、××、0×**、7××4）的抵押行为无效；二、被申请人应在收到本裁决书之日起三日内，到房屋登记机关办理撤销上述第一项裁决的五本房屋权证的抵押担保手续，并将上述房屋权证原件归还给申请人；三、解除双方《委托代办房屋权证协议》，涉案房产的国土使用证由申请人自行核实处理，被申请人在收到本裁决书之日起三日内退还100万元代办费给申请人；四、被申请人在收到本裁决之日起三日内，向申请人支付经济损失赔偿金150万元。

长沙仲裁委员会作出上述裁决后，XX公司于2015年12月28日向长沙市中级人民法院提出申请，请求撤销仲裁裁决。长沙市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）长中民五仲字第02067号民事裁定书，以仲裁庭对抵押事实进行审理并作出裁决，超出了申请人与被申请人之前约定的仲裁协议的范围为由，撤销了（2015）长仲裁字第971号裁决书中的第一、二项裁决。随后，XX中心为了继续撤销上述5本房屋权证的抵押登记手续，又分别向有管辖权的法院主张权利。其中涉及到抵押权人为肖XX的房屋（权证号为7×**）在长沙市雨花区人民法院处理，涉及到抵押权人为陶X的房屋（权证号为**）在长沙市中级人民法院处理，涉及到抵押权人为本案被告许X的房屋（权证号为××、××、0××4）遂于2016年8月24日向本院起诉。

在本案重审过程中，原告XX中心申请对《最高额抵押权合同》及《保证合同》上加盖的“XX中心”的公章的真伪性进行鉴定。就鉴定事项，本院依法组织双方进行质证，双方共同选定湖南大学司法鉴定中心进行鉴定。同时，双方均认可以市场服务中心于2016年8月24日向本院起诉时在诉状、法定代表人身份证明以及授权委托书上加盖的印章为样本，同时再由鉴定机构到长沙市人民政府事业单位登记管理局现场调取2014年XX中心的《资产负债表》上加盖的印章为样本。湖南大学司法鉴定中心就委托事项于2021年1月27日作出湖大司鉴中心【2021】文鉴字第6号《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1、标注日期“连续发生最高债权额的期间”为2014.10.24起至2014.11.2”的《最高额抵押权合同》第4页加盖的“XX中心”印文与所提供的样本上“XX中心”印文不是同一枚印章形成。2、标注如期为“2014年月日”的《保证合同》第18页（落款页）上加盖的“XX中心”印文与所提供的样本上“XX中心”印文是同一枚印章形成。

原告提交的两份生效法律文书，湖南省高级人民法院（2019）湘民终228号民事判决书，以及长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111刑初612号刑事判决书上认定事实部分载明：XX中心于2000年在长沙市××市场“管办脱钩”时成立，同时从长沙市工商局分离出来交由当时的长沙市财委接管。2003年6月，XX中心在国务院、省、市委的要求下与长沙市工商局解除托管，正式隶属于长沙市商贸局，是自收自支、自负盈亏、企业化管理的副县级事业单位。XX公司于11月24日由市场服务中心51名职工集资成立，注册资金1000万元，委托李XX等8名自然人持股，2007年3月股东变更为市场服务中心。2010年10月，由潘X实际控制的XX房地产经纪有限公司通过增资扩股成为XX公司的股东，占股75%，XX中心占股25%。2015年1月后，XX中心在XX公司的股权比例为20%。李XX在2014年8月22日前一直是XX公司的法定代表人，2014年8月22日至2016年10月13日XX公司的法定代表人变更为潘X。李XX在担任XX中心主任期间，于2007年与潘X实际控制的湖南XX房地产公司签订合作开发协议，XX房地产公司获得XX公司的实际控制权后，XX中心多次借款和提供房产证抵押给银行，将贷款给XX房地产公司控股的XX公司使用。潘X在该刑事案件中的证言证明，李XX向XX公司提供这些帮助均没有向XX中心的主管部门和财政部门报告和审批，潘X和李XX商量过，李XX说上级主管部门和财政部门肯定是不会批准的，所以二人商量就不向XX中心的主管部门和财政部门报告，直接找中介帮忙违规办理上级主管部门和财政部门的审批手续。为感谢李XX的帮助，潘X安排人员多次送现金给李XX，李XX因收受潘X等人的贿赂，以受贿罪判处有期徒刑十年。

另根据第三人XX公司管理人提交的长沙市公安局经侦支队对许X和吴XX的询问笔录可以证实，吴XX是许X的舅舅，何XX与吴XX是夫妻关系，吴XX是湖南XX典当有限责任公司的法定代表人。本案涉及到许X的抵押合同，与湖南XX典当有限责任公司有关联。

庭审中法庭询问原告，其主张《最高额抵押权合同》无效的主要事实和法律依据是什么。原告代理人认为根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条的规定，市场服务中心作为事业单位，其以国有资产对外担保需向主管部门和财政部门报告和审批，许X及实际出借人没有尽到应由的审查义务，不是善意第三人，所以《最高额抵押权合同》无效。

上述事实有以下证据予以证实：1、《人民币借款合同》、《保证合同》、《最高额抵押权合同》、房他证岳麓字第5××2号《他项权证》；2、《关于申请为XX公司抵押担保的报告》、关于《征询函》的复函、《答复函》；3、长沙仲裁委员会（2015）长仲裁字第971号裁决书、长沙市中级人民法院（2015）长中民五仲字第02067号民事裁定书；4、湖南省高级人民法院（2019）湘民终228号民事判决书、长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111刑初612号刑事判决书；5、湖南省长沙市经济犯罪侦查支队的询问笔录；6、湖大司鉴中心【2021】文鉴字第6号《司法鉴定意见书》；7、当事人陈述及庭审笔录。上述证据经庭审质证，本院予以认定。

本院认为：根据《事业单位资产国有资产管理暂行办法》第二十一条“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门同意后，报同级财政部门审批”的规定，事业单位以国有资产对外提供担保并非该单位及法定代表人所能单独决定的事项，必须有相关机关审核、审批同意作为授权的基础和来源。本案中，XX中心作为事业单位，在未征得主管部门及财政部门审批同意的情况下，其时任法定代表人的李XX以XX中心资产向许X提供抵押担保，属于越权提供担保。现根据公安机关的询问笔录，可以认定许X的借款及抵押行为与湖南XX典当公司有关联。典当公司作为从事金融业务的机构，其审慎义务不同于一般的自然人，故本院认为其应当知晓XX中心为事业单位，其所提供担保的资产系国有资产，在XX中心向许X用房屋提供抵押担保时，并未尽到必要的审查义务。故在长沙市商务局、XX中心提供的担保未追认的情形下，许X与市场服务中心签订的案涉的《最高额抵押权合同》应认定为无效。加之，湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定报告也认定了《最高额抵押权合同》上加盖XX中心的公章与备案的公章不一致。综上，对原告主张确认与许X签订的《最高额抵押权合同》无效的诉讼请求本院予以支持。同时，基于该无效合同办理的房屋抵押登记手续应予以注销，故对原告的第二项诉讼请求，本院亦予以支持。

本案主要是针对原告主张的原被告之间签订的《最高额抵押权合同》进行处理，至于被告与第三人中南置业公司签订的《人民币借款合同》以及被告与原告签订的《保证合同》，如有纠纷，可另行处理。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，判决如下：

一、确认原告XX中心与被告许X就市场服务中心名下所有的位于长沙市××路××村××号××栋房屋（权证号：**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋房屋（权证号：0×**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋房屋（权证号：**）所签订的《最高额抵押权合同》无效；

二、被告许X及第三人XX公司在本判决书生效之日起十日内协助原告XX中心办理长沙市××路××村××号××栋房屋（权证号：**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋房屋（权证号：0×**）、长沙市望月新村月宫街6片第001栋房屋（权证号：**）的注销抵押登记手续；

本案案件受理费80元，由被告许X承担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　谭　X

人民陪审员　徐　X

人民陪审员　黄XX

二〇二一年二月五日