案情简介

2013年5月7日，李某与某老年公寓签订了《某养老公寓入住协议》。依照该协议约定，李某分几次向某老年公寓支付了公寓使用费共计365310元，公寓位于某村某养老社区，面积为40.59平方米。因某老年公寓变相以租代卖公寓房的行为违反了国家相关法律、法规。某老年公寓目前已被有关部门查处。为维护其合法权益，李某诉至某法院。

判决结果

一、确认李某与某老年公寓于2013年5月7日签订的《某老年公寓入住协议》无效；

二、某老年公寓于本判决生效后七日内退还李某365310元并赔偿利息损失。

律师说法

李某与某老年公寓签订的《某老年公寓入住协议》，约定由某老年公寓将固定房间交付李某使用，使用期限长达50年，公寓用途为居家养老；某老年公寓主张365310元系案涉房屋的使用费，足见该协议本质系房屋租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，某老年公寓主张涉案房屋已经民政局验收合格，但未提供建设工程规划许可证，故该协议应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故某老年公寓应向李某返还365310元并赔偿利息损失。