郭XX、通渭县宏安房地产开XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人(原审原告)：郭XX，男，1989年7月24日出生，汉族，农民，住通渭县。
被上诉人(原审被告)：通渭县宏安房地产开XX，住所地甘肃省定西市通渭县平襄镇西街文华苑小区一楼东XX。
法定代表人：陈XX，公司总经理。
委托诉讼代理人：姚XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：席XX，甘肃XX律师。
上诉人郭XX因与被上诉人通渭县宏安房地产开XX(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服通渭县人民法院（2019）甘1121民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人席XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭XX的上诉请求：撤销通渭县人民法院（2019）甘1121民初1397号民事判决，发回重审或依法改判，一二审诉讼费由XX公司承担。事实与理由：1、原判认定事实不清，适用法律错误。《房屋认购书》第三条约定：“若乙方(郭XX)签订《房屋认购书》七日内，未交清相关款项并未签订《商品房买卖合同》，视同违约，则此《房屋认购书》无效，乙方违约，定金不退。”附解除条件的合同，自条件成就时失效。一般认为，合同所附解除条件是对合同所加的附款，通常与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。合同约定的解除条件则是指当事人在合同中约定了解除合同的条件，合同的解除条件成就时，解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同。合同约定的解除条件成就时，解除权人获得解除权。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照约定解除的条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除合同通知的目的在于解除权人将其行使合同解除权的意思表示告知对方当事人，以期对方当事人知晓其解除合同的意思表示。本案中，XX公司并未通知郭XX解除合同，且在2019年2月12日即《房屋认购书》约定的2019年2月7日之后，郭XX向XX公司缴纳了购房款75751.60元，XX公司收到款项后出具了收据。一审认定双方签订的《房屋认购书》自行解除是错误的，也就是说双方的房屋买卖是有效的。2、XX公司将涉案房屋同时卖给了第三人魏XX，导致郭XX的合同目的不能实现，XX公司应承担“一房多卖”的法律责任，郭XX的一审诉讼请求应予支持。
XX公司辩称：1、XX公司与郭XX之间的认购合同因郭XX违约而解除，其无权要求XX公司退还定金。认购书签订后，郭XX即未付清相关款项，又未与XX公司签订《商品房买卖合同》，直至其提起诉讼仍未交清房屋款。因此，双方的认购合同自行解除。2、郭XX无权要求XX公司支付赔偿金。因为郭XX违约，认购合同解除后，XX公司便于2017年2月28日将房屋出售给了魏XX，是郭XX违约在先，XX公司出售房屋在后，故不存在一房二卖的情形。XX公司作为房产开发商，不可能在郭XX违约不交房款时还将房屋留着，有权出售给他人。所谓的双倍支付赔偿金，根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释的规定，前提是双方签订的是商品房买卖合同，并不适用房屋认购合同，故郭XX请求的赔偿金没有事实和法律依据。
郭XX向一审法院起诉请求：1.依法判令解除郭XX与XX公司于2019年1月31日签订的通渭县“宏安一品”住宅小区4号楼1单元1204室房屋认购书；2.依法判令XX公司双倍返还定金20000元、房屋首付款75721.60元及支付利息2726元，共计98447.6元；3.依法判令XX公司支付一倍购房款赔偿金75721.60元；4.本案诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：2019年1月31日，郭XX与XX公司签订房屋认购书，约定郭XX认购XX公司的通渭县“宏安一品”住宅小区4号楼1单元1204房屋，同时还约定了房屋建筑面积124.64平方米、总价款615721.60元、首付款185721.60元及付款时间及违约责任等。当日，郭XX向XX公司支付定金10000元。2019年2月12日，郭XX向XX公司支付购房款75721.60元。2019年2月28日，XX公司与魏XX签订商品房买卖合同，将该房屋出售于魏XX，并于2019年3月1日进行了预售登记备案。
一审法院认为，2019年1月31日，郭XX与XX公司签订了房屋认购书，双方约定了认购通渭县“宏安一品”住宅小区4号楼1单元1204房屋双方的权利义务，郭XX于当日交纳了定金10000元，于2019年2月12日交纳了购房款75721.60元。根据双方签订的房屋认购书约定，郭XX应在2019年2月7日前向XX公司支付房屋首付款185721.60元，如未交清相关款项并未签订《商品房买卖合同》，视同违约，则《房屋认购书》无效。故因郭XX未于签订认购书七日内交清185721.60元首付款构成违约，双方签订的《房屋认购书》自行解除，郭XX的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。因XX公司及时将房屋出售，郭XX的违约行为并未给XX公司造成损失，故XX公司应返还郭XX购房款85721.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条之规定，判决：一、由通渭县宏安房地产开XX于本判决生效之日起10日内返还郭XX购房款85721.60元；二、驳回郭XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，郭XX、通渭县宏安房地产开XX各负担945元。
二审期间，当事人未提交新的证据。
二审查明与认定的事实与一审的一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋认购书》虽然约定若郭XX不能在七日内交清首付款则该合同无效，但七日后郭XX在交款时XX公司仍然接受，该行为应视作XX公司同意郭XX延期交款，默认对原合同约定的付款日期进行变更。因双方对于延期交款的日期未重新约定，又各自说法不一，XX公司在未通知解除房屋认购合同时即将房屋转售给他人，存在一定的过错，其应当承担相应的法律责任。郭XX不积极履行房屋认购合同的义务按期付款，首先违约，事后又不主动全额付款，是造成XX公司将房屋转售他人的直接原因，其应当承担购房目的不能实现的主要过错责任。《房屋认购书》属于房屋买卖的预约合同，因为各自的过错双方最终未能签订《商品房买卖合同》，故郭XX主张要求双倍返还购房款无法律依据，对其请求不予支持。预购的房屋已出售他人形成事实，对于因此造成的损失，应根据各方的过错责任大小由各自承担。一审判决由XX公司返还郭XX已付的购房款以及前期给付的定金，处理正确，但XX公司自收取郭XX购房款和定金后一直占用该资金，造成郭XX利息损失，一审未判决处理不当，二审予以纠正，该利息损失应由XX公司承担。
综上所述，郭XX的部分上诉请求成立，应予支持。一审认定的事实清楚，但处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持通渭县人民法院（2019）甘1121民初1397号民事判决第一项及案件受理费的负担部分。
二、撤销通渭县人民法院（2019）甘1121民初1397号民事判决第二项。
三、由通渭县宏安房地产开XX给付郭XX自2019年2月12日之日起至实际返还之日以85721.60元为基数按同期银行贷款利率计算的利息。
四、驳回郭XX的其他诉讼请求。
二审案件受理费3780元，郭XX负担2000元，通渭县宏安房地产开XX负担1780元。
本判决为终审判决。