【导读】

委托卖房的受托人能否自己决定房屋价格、代收房款？

【案情简介】

2015年11月17日，甲向乙借款100万元。同日，甲出具《委托书》，委托丙为代理人，就甲名下房屋，代表甲办理：1、代为签订定金协议/买卖合同；2、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关文件；3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、领取他项权证；4、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事项（包括公证、保险、缴费等）；5、代为交房、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续；6、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用（包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用）；7、代为办理抵押登记手续，代为办理变更或抵押登记注销手续；8、代为办理还贷手续、退保、领取保险金、代为办理转按揭相关手续；9、代为偿还银行贷款（包括正常还款和提前还款，开具银行活期存折及银行卡）；10、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续；11、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续；12、代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜。该委托书经公证处公证。

2016年4月20日，丙以甲名义与丁签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以200万元的价格转让给丁。经核准，系争房屋登记在丁名下。

甲向法院起诉请求：确认丙、丁就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至甲名下。

【争议焦点】

丙以甲名义与丁签订的《上海市房地产买卖合同》的效力。

【法院认为】

丙代理甲与丁签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。然而，丙应当本着维护被代理人甲的合法权益的宗旨行为，丁在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，不得与丙恶意串通损害甲的利益。

从本案分析，丙、丁的行为存在如下问题：

首先，委托书并未明确出售房屋的价格，现没有证据证明丙在出售房屋过程中曾就出售价格征询甲同意。对于个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋进行实地看房，据此确定房屋内的实际居住人等情形对个人而言显然具有重大意义。然而，丁在购买系争房屋时从未至现场进行查看，有违一般生活常理；

其次，2016年4月20日，丙、丁签订《上海市房地产买卖合同》，对付款时间、过户时间等做了约定，然双方实际交易中并未按约定进行。

再次，丙、丁约定丁向中介方支付意向金1万元，该意向金的支付也是三方协商的前提，然丁并未实际支付；

最后，甲出具给丙的经过公证的授权委托书中第12项中有“代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜”，但结合授权委托书中前11项对于各项委托权限的具体授予，第12项中“代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜”不能理解为涵盖了对于代办房地产买卖过程中涉及委托人重要权益的卖房款的代收与转付权限的授予，因此，丙作为委托代理人，其在代理甲出售房屋给丁的过程中，其代收房款和转付房款的行为并未得到甲的明确授权。

法院结合上述事实，认定丙与丁之间恶意串通，损害了甲的合法权益。故甲诉请丙、丁就系争房屋签订的买卖合同无效，法院予以支持。

根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故甲要求将系争房屋恢复登记，法院亦予支持。关于丁提出的房款返还问题，甲并未收取该房款，根据现有证据丁将161万元房款转账至丙账户，丙辩称其替甲向案外人还款，然丙并无证据证明甲授权其将钱款支付给案外人，故应由行为人即丙负责返还。

【法院判决】

一、被告丙以原告甲名义与被告丁就XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告丁应于判决生效之日起十五日内协助原告甲办理将XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至原告甲名下的手续；

三、被告丙应于判决生效之日起十五日内返还被告丁161万元。

【总结】

委托卖房的受托人应当本着维护委托人的合法权益的宗旨行为，购房者也应当尽到必要的谨慎义务，不得恶意串通损害委托人的利益。