济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例

济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例相关法律依据

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例原告诉称

原告于2009年1月15日在被告处购买商铺一套，按合同约定，应于2009年12月30日前交房，交房到期后，原告多次找被告要求被告交房未果。被告于2012年6月18日向原告出具逾期交房的违约金欠条，约定分期付款，但被告至今以各种理由拒付。原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同立即交付原告所购楼房；2、被告支付违约金27124元及欠款利息2334元，共计29458元，否则每延期一天，给原告万分之三滞纳金；3、由被告承担本案的一切诉讼费。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告支付违约金27124元（以75830元为基数，自2009年12月31日起至2014年10月27日止共计1788天，按合同约定的万分之二计算）及欠款利息2334元（以13619.07元为基数，自2012年6月18日起至2014年10月27日止，按月息6.12‰计算）。

济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例被告辩称

1、被告对原告第一项诉讼请求没有异议，同意交房。2、对原告第二项诉讼请求中违约金和欠款利息的主张数额过高，且无依据，延期一天给原告万分之三滞纳金的要求无依据。3、被告为原告代缴月供760.83元。

法院查明

2009年1月15日，原告A（买受人）与被告B（出卖人）协商签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为位于XX市某号房；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共19.31平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3927元，总金额75830元，首付款38830元于2009年1月15日付清，余款37000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

上述商品房买卖合同签订后，原告于2009年1月15日依约向被告交付涉案购房首付款38830元。原告于2009年1月20日通过山东省农村信用社向被告支付上述房屋按揭贷款37000元，贷款利率5.94‰。至此，原告已依约交清上述房屋全部购房款75830元。被告B至今未将合同所涉房屋交付原告A。

2012年6月18日，被告（甲方）向原告（乙方）出具欠条载明：甲乙双方于2009年1月15日签订了《商品房买卖合同》，购买甲方2#楼AXXXX号商铺，现依据双方签订的《商品房买卖合同》，经双方协商，甲方向乙方承担逾期交房违约金为13619.07元；甲方向乙方承担的逾期交房违约金分五次支付给乙方，每次支付的比例为20%（2723.81元），每次付款期限为：2013年6月19日前支付第一次，2014年6月19日前支付第二次，2015年6月19日前支付第三次，2016年6月19日前支付第四次，2017年6月19日前支付第五次，至此付清；至2012年6月18日止，剩余部分的违约金据实核算。

上述欠条中载明的逾期交房违约金金额以购房款75830元为基数自2010年1月1日起按日万分之二计算至2012年6月18日止。

2014年2月18日，被告向山东省农村信用社代偿原告涉案房屋贷款760.83元。

原、被告协商未果，原告诉至法院。

审理过程中，被告当庭陈述涉案房屋已经竣工验收，现在可以办理房产证，被告同意交付房屋。

以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、欠条一份、收据一份，被告提交的贷款还款通知单一份及当事人陈述等在案佐证。

济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例法院认为

原告A与被告B签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定全面履行自己的义务。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由情况下逾期交房，属违约行为，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋已经竣工验收，且被告同意交付，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告于2012年6月18日向原告出具的欠条，亦是其真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于原告要求被告支付违约金金额，因2014年2月18日被告代偿原告贷款760.83元，应予以相应扣减。结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的违约金计算应以购房款75830元为基数，自2010年1月1日起至2014年2月18日止；以75069.17元（购房款75830元-代偿款760.83元）为基数，自2014年2月19日起至2014年10月27日止；均按日万分之二计算。按欠条约定，债务未全部到期，原告能否就全部债务主张权利，要求被告提前偿还。本院认为，被告应在出具欠条后按约自2013年起每年6月19日支付20%的违约金，但其一直未能按约按期支付违约金，被告以自己的行为表明其不按约履行给付义务，也使原告合理地认为其将继续不履行合同义务。被告对已到期的支付比例构成实际违约，对未到期的支付比例构成预期违约，其行为侵犯了原告的合法权益，依法应承担民事责任。因此，原告要求被告支付违约金部分诉讼请求，于法有据，本院予以部分支持。该违约金足以弥补原告的其他经济损失，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷交付商铺及违约金案例裁判结果

一、被告B于本判决生效后十日内将坐落于XX市某号房交付原告A；

二、被告B于本判决生效后十日内支付原告A违约金（以75830元为基数自2010年1月1日起至2014年2月17日止，以75069.17元为基数自2014年2月18日起至2014年10月27日止，均按日万分之二计算）；