A、B与C房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A、B与C房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终11350号上诉人（原审被告）：B，男，1971年1月23日出生，中国XX究院职员，住北京市西城区，上诉人（原审被告）：A，女，1974年6月20日出生，住北京市西城区，二上诉人委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：A，男，1972年12月3日出生，中国XX究院职员，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师，上诉人A、B与被上诉人C房屋买卖合同纠纷一案，不服北XX市丰台区人民法院（2016）XX0106民初20399号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人A、B及其委托诉讼代理人C律师、被上诉人D及其委托诉讼代理人E律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结，施学余上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判支持A全部诉讼请求，2.本案一、二审诉讼费用由A承担，事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，依法应予撤销，双方约定时间内即2016年9月22日之前无法办理房屋所有权转移登记手续，截止到2016年9月22日前，A一直未将需要贷款的80万元支付给B，且在2016年9月22日之前，A真不具备支付包含80万元贷款在内的全部剩余款项234万元的能力，因此在合同约定的2016年9月22日之前不能完成房屋所有权转移登记手续完全是A真根本违约导致，A真辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，从微信记录可以明确A要求上涨房款是《北京市存量房屋买卖合同》不能履行的根本原因，A在微信中说明不需要办理贷款可以全款，但A要求必须办理贷款，A提前支付全款不妨碍施学余的利益，《北京市存量房屋买卖合同》继续履行不存在障碍，A一直积极履行合同，该shesu7房屋无抵押查封等情况，具备继续XX条件，A向一审法院起诉请求：1.B、C继续履行合同为A办理北京市丰台区XX房屋（以下简称涉诉房屋）所有权转移登记手续；2.判令B、C支付违约金648000元；3.诉讼费用由B、C承担，一审法院认定事实：2016年4月26日，A（出卖人）与B（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》约定：出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区×××3单元601号房屋，该房屋成交价格为1435650元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，上述合同第六条关于房屋的交付约定为，出卖人应当在买受人取得房本后3日内将该房屋交付给买受人，第七条关于逾期付款责任约定为，买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理，（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，第十条关于权属转移登记约定为，双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，同日，施学余（甲方、出卖方）与A（乙方、买受方）签订《补充协议》约定，经协商一致，该房屋成交价为1435650元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1804350元，上述款项买受人一并另行支付给出卖人，上述协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1、定金：买受人于2016年4月26日将定金10万元自行支付给出卖人；3、关于购房款的支付，双方同意按照下述方式履行：买受人于中央在京单位已购公房上市出售单办理后将第一笔首付款80万元自行支付给出卖人；买受人于过户前2日将第二笔首付款154万元以建委资金监管的方式支付出卖人；4、权属转移登记：双方同意，在自本合同签订之日起150日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，上述协议第四条关于违约责任约定为，1、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2、出卖方若拒绝将该房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易价格的，出卖方构成根本违约，且买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；出卖方若出现上述根本违约情况的，出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金，3、买受方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，买受方构成根本违约，且出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；买受方若出现上述根本违约情况的，买受方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖方支付违约金；买受方向出卖方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，上述合同签订后，A于2016年4月26日向施学余支付定金2万元，于2016年4月28日以转账方式支付定金8万元，2016年5月13日在XX中央和国家机关住房交易办公室出具《在XX中央单位已购住房产权变更登记通知单》同意A就涉诉房屋办理已购公房出售产权变更登记，A于2016年6月7日以转账方式支付购房款80万元，2016年9月13日，A、B的涉诉房屋交易信息经网上填报后生成《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CW355687，以下简称网签合同），该网签合同第四条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1530000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为800000元，双方未签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，A于2016年9月18日以转账方式向施学余支付购房款154万元，A于2016年9月18日以转账方式将154万元退还给B，庭审中，A提交其与B的微信记录以证明B拒绝配合办理房屋贷款及房屋过户手续，该微信记录显示：2016年8月A真称“下周一我房子办完过户，下周二咱们去办资格审核和房屋核验吧”，2016年9月12日施学余称“9月22日合同到期，按照合同顺序还需要网签―交税―贷款―过户，鉴于这些工作从现在开始到9月22日之间不可能完成，希望你慎重考虑下后面如何开展，如果你希望继续往下进行，可以配合，一切按照合同执行”；A回复称“前期都按合同约定执行了，并请了经纪人，一切都在按流程进行，后面也按合同进行”，2016年9月13日A真称“希望你能按照下午的约定明天上午9:00到京润大厦去办理公积金贷款初审及房屋评估”，A回复称“不用了，今天没有约定明天上午9点必须去办理之事，明天有事”“这周日应该有时间办理”，2016年9月14日A真称“距离近方便办理，此次贷款就到鲁谷点办理”；A真回复“我们也是多方打听，了解到国润大厦网点办事效率比较高，A那边效率低一些，选择国润网点也是想积极促进合同的履行”；A称“不行…”“我已经提前告知合同到期22号按照目前事项无法履行，如果因为合同到期原因造成无法公积金贷款，应该是你的责任”；A真称“并且我也征求过你的意见是否可以全款，你拒绝了”；A称“就得按合同中规定贷款进行”，2016年9月18日A称“按照合同约定，第二笔购房款（154万元整）已打到你的银行账户，请查收”“请您于2016年9月22日前协助办理房屋权属转移登记手续”；A称“按合同约定，必须走资金监管，按今天贷款情况，9月22日前不可能过户，不用再有什么想法”“154万款已退回你的账户，作为证据，不要直接汇款给我，按合同约定进行”；A称“虽然合同约定是资金监管，但9月13日去办理网签时，工作人员询问是自行支付还是资金监管时，当时你也同意自行支付，所以我按照合同约定已付你第二笔款项154万元至你个人账户，没有违反合同约定，你既不配合我办理贷款手续，又不收取房款，说明你根本不想把房子卖给我”，A认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，A提交2016年9月18日双方在住房公积金贷款中心鲁谷网点申请公积金贷款时的视频以证明B在2016年9月22日前无法办理完公积金贷款审批手续导致合同无法依约履行，A真认可上述证据的真实性，但不认可A的证明目的，其认为9月18日申请公积金贷款时，A要求住房公积金贷款中心工作人员保证在9月22日前完成贷款审批手续，工作人员表示无法保证审批的具体时间，合同约定是在自本合同签订之日起150日内即2016年9月22日前办理房屋所有权转移登记手续，如果A在网签后及时配合办理公积金贷款申请手续，双方是有可能在合同履行期限内完成过户手续的；即使在9月22日前无法完成贷款审批手续，其亦表示愿意支付全款；同时双方发生纠纷后，其于2016年9月20日提起诉讼要求施学余继续履行合同且愿意一次性支付购房款，A真提交《借记卡账户历史明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》等证据以证明其在2016年9月22日以其银行存款、现金及家人筹措的资金具备支付购房款的能力，A认可上述证据的真实性，但认为依据A真提交的银行流水明细其在2016年9月22日不具备一次性支付剩余购房款234万余元的履行能力，另查，依据《北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》第三条规定，委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管，A认为双方办理网上签约时口头协商除了贷款80万元剩余购房款154万元是自行支付，双方没有形成资金监管账户，故其于2016年9月18日将购房款154万元以转账形式自行支付给施学余，A认为网签合同只是为了办理过户和缴税而履行的手续，双方在办理网上签约时对于付款方式没有协商，应当按照双方于2016年4月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及补充协议履行，A应当以资金监管的形式支付154万元购房款，故A将154万元购房款退回B，再查，涉诉房屋现无抵押，无查封，本案审理期间，A真明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款支付给A，并向法提供了相应的存款证明书，一审法院认为，A与B签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务，依据合同约定双方同意在自本合同签订之日起150日内即2016年9月22日前共同办理房屋所有权转移登记手续，对于A所称的合同无法继续履行的理由，法院认为，A在合同履行期限届满前曾表示愿意支付全款，但A明确表示拒绝而坚持要求进行贷款；因双方办理网上签约未形成资金监管账户，A于2016年9月18日向施学余自行支付154万元并无不当；同时A在合同履行期限届满前提起诉讼要求继续履行合同并在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法对此应予准许，在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在A履行支付剩余购房款之义务后，A、B应当依约履行协助办理房屋产权过户手续的义务，故对A真要求B、C继续履行《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，法院予以支持，故对于A所称因B怠于履行合同导致合同已过履行期限而无法继续履行的意见，法院难以采纳，对于A主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况、A真未就实际损失提交相应证据证明等因素，法院不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年9月判决：一、施学余、A于判决生效之日起十日内协助B办理位于北京市丰台区XX房屋所有权转移登记手续，二、A真于判决生效之日起十日内向B、C支付剩余购房款二百三十四万元，三、驳回A真其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，A提交中国工商银行出具的2017年11月16日出具个人资信存款证明书，证明群真彭存款账户下238万存款，证明A真有能力支付购房款，A质证称，对该项证据内容真实性不认可，应提交银行流水才能证明有支付能力，且该证据当在一审提交，对来源真实性认可，证明目的不认可，开具的时间期间离合同履行时间很久，不能证明A真当时有能力支付，本院认为，本案的争议焦点为涉案合同履行过程中违约责任归属；《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》继续履行亦或解除，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事XX应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同，A与B签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，关于A主张要求解除涉案合同的主要理由为B真未能在2016年9月22日拿到批贷函、不具备全款支付能力且未支付全款，根据在案证据，A虽未能在2016年9月22日拿到批贷函，但在2016年9月22日前表示愿意全款支付，A明确表示拒绝而坚持要求进行贷款，二审中，A仍要求以全款方式支付房款并提交个人资信存款证明书，A全款支付的方式有利于涉案合同目的的实现，应予准许，一审法院认为在A履行支付剩余购房款之义务后，A、B应当依约履行协助办理房屋产权过户手续的义务并无不当，予以支持，综上所述，A、B的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，二审案件受理费17721元，由A、B负担（已交纳），本判决为终审判决，审判长　XX审判员　陈　妍审判员　王艳芳二〇一七年十二月七日法官助理　曹　华书记员　孙　雯