律师观点分析

上诉人湖南XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人刘XX、段XX房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2047号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司的上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋至今没有交付主要是被上诉人造成，一审判决对该基本事实认定错误。上诉人在房屋具备交付条件后曾多次通知被上诉人办理交付手续，一审法院也查明上诉人至少两次通知被上诉人交房，但被上诉人一再以上诉人不能提供房屋合格证、住宅质量保证书、住宅说明书为由，拒绝收房。案涉房屋早在2017年1月13日就竣工验收合格，具备合同给定的交付条件。住宅质量保证书和住宅说明书是办交房手续时由出卖人提供的交房资料，并非交房的前提条件，也不是房屋交付的实质要件。且自2016年7月21日领取交房钥匙以来，被上诉人所在小区5栋、6栋的入住率已达90%。被上诉人否定房屋早已验收合格的法定效力，不认可建设工程质量监督报告和竣工验收备案表中记载的竣工验收合格内容，坚持要求上诉人提供质量合格证，显然是对房屋交付要件的错误理解，由此导致案涉房屋至今未能办理交付手续，应对此承担责任。一审判决房屋未交付是上诉人原因造成，明显错误。二、基于对基本事实的错误认定，一审判决对违约金的计算存在重大错误。案涉房屋早在2017年1月13日就竣工验收合格，具备交付条件，上诉人也曾于2017年3月30日通知被上诉人交房。一审判决上诉人自2016年3月31日起按日支付违约金至实际交房为止，明显属于在对基本事实认定错误情况下作出的错误判决。即使上诉人存在违约，根据上诉人提交的证据资料《钥匙领取明细表》和被上诉人起诉状上提到的通知时间，计算至实际交房之日止是不合理的。且在大多数业主均已入住情况下，被上诉人经反复通知仍不收房，此后房屋未能交付完全是被上诉人自身原因造成。
刘XX、段XX共同辩称：一、案涉房屋至今未交付是上诉人的原因。上诉人未在合同约定的交付期限内交付经验收合格的房屋，违约在先，应当承担违约责任。上诉人商品房达到交付条件后，根据双方签订的购房合同约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示购房合同第十条约定的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期责任由出卖人承担。虽然上诉人称商品房已竣工验收，但答辩人前往收房时，上诉人无法提供竣工验收合格证明文件，且未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故答辩人为维护自身合法权益，根据合同约定拒绝收房。直至一审判决时，上诉人也未能向法庭提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，答辩人有权拒绝收房。二、一审判决的违约金计算准确。基于上诉人的原因，上诉人未能将商品是否符合交付条件的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出示或提供给答辩人，上诉人的违约行为一直在持续中，上诉人应当按35.12元/日自2016年3月31日起至实际交房之日止向答辩人支付延期交房违约金。
刘XX、段XX向一审法院起诉请求：1.请求判令被告按《商品房买卖合同》（合同编号20151XXXX0831XXXX8960)履行交房义务，并立即向原告提供雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单XXXXX号房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，以及立即出示该房屋竣工验收合格证；2.请求判令被告向原告支付从2016年3月31日起至起诉之日(2018年5月2日）止共763日逾期交房违约金人民币26802元，并按照35.12元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
一审认定的事实：原告刘XX、段XX系夫妻关系。2015年10月24日，两原告与被告湖南XX公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：两原告以351273元的价格购买被告开发的位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单XXXXX号房屋，被告应于2016年3月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房款万分之一（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金”承担违约责任。合同还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交房的，从交房期限届满之日起，视为商品房已交付买受人。该商品房的风险责任和物业管理费自交房通知指定日期第2天起由买受人承担。”“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；”合同签订后原告于2015年10月24日支付首付款111273元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行己将按揭贷款全额支付被告。2017年3月30日，被告工作人员电话通知原告办理交房入住手续，但由于被告未按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及验收备案文件，故原告拒绝接收房屋。另查明，2018年8月2日，富鑫源小区物业服务中心向原告送达了一份《催收楼通知书》，内容包括：“现我司再次通知阁下，请于2018年8月31日前到办理有关收楼手续。逾期不来办理，根据合同约定视作您已收楼”。由于原告认为被告应当交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及验收备案文件而未交付，且原告无入伙通知书，故原告未能实际收房。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发系被告未按合同约定在2016年3月30日之前向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告立即履行交房义务，符合合同和法律规定，予以支持。被告提出的“造成本案中房屋延期交付是因为不可抗力因素造成的，在本案诉争的房屋建设过程中湘潭市范围内有记录的发过两次洪水”的抗辩意见，根据被告所提交的证据显示暴雨发生的时间均在2016年的7月份，晚于合同约定的交房时间，且被告并未在合同约定的暴雨发生之日起30日内告知原告，故被告要求延期交房的抗辩理由不符合合同的约定，不予支持。一审法院认为，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》的约定以及建设部关于印发《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知的规定，原、被告交接房屋的同时被告应当出示的证明文件包括竣工验收合格证，应当提供的证明文件是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而本案至今，被告仍未能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合合同约定和法规的规定，予以支持。对于原告要求被告出示该房屋竣工验收合格证的诉讼请求，因被告在开庭时已经将竣工验收合格证作为证据提交，原告已经质证，视为已经出示，故对原告该诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求（从2016年3月31日起至起诉之日(2018年5月2日）止共763日逾期交房违约金人民币26802元，并按照35.12元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金），因合同中对于逾期交房约定的违约金约定为已交付购房款万分之一，每日即35.1273元/日（351273元×万分之一），故原告要求被告按照35.12元/日支付违约金至实际交房之日止的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第一百一十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》三十四、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、由被告湖南XX公司在本判决生效之日起十日内交付位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单XXXXX号的房屋给原告刘XX、段XX；二、由被告湖南XX公司在本判决生效之日起十日内提供位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单XXXXX号的房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告刘XX、段XX；三、由被告湖南XX公司在本判决生效之日起十日内支付原告延期交房违约金（延期交房违约金按35.12元/日，从2016年3月31日起计算至被告实际交房之日止）；四、驳回原告刘XX、段XX的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人提交了《住宅（商铺）质量保证书》和《住宅（商铺）产品说明书》二份新证据，拟证明上诉人出售的商品房已达到合同约定的交付条件。被上诉人质证认为，两本证书没有上诉人公司的盖章，并不是针对案涉房屋单独出具的，且之前没有看到过。本院认证认为，《住宅（商铺）质量保证书》和《住宅（商铺）产品说明书》，格式规范，内容齐全，基本符合国家建设部《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确的说明书和保证书的基本要求。上述说明书和保证书在交房时，上诉人填写房屋买受人姓名、房屋编号等具体信息并加盖公章，即可达到说明或保证的目的，故，本院予以采信。
二审查明，上诉人现已印制《住宅（商铺）质量保证书》和《住宅（商铺）产品说明书》。双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；”一审判决认定的事实中表述为30日有误，本院予以纠正。本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为延期交房责任的承担及违约金计算的起止时间。一、关于延期交房责任的承担。《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第十条规定“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付的同时提供给用户”。同时，双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，合同中双方明确约定了上诉人应当出示的资料以及未出示所致的延期交房责任由上诉人承担。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，上诉人直到二审庭审才出示《住宅（商铺）质量保证书》和《住宅（商铺）产品说明书》，故，一审判决认定上诉人应当承担延期交房责任并无不当。二、关于违约金计算的起止时间。合同约定上诉人应于2016年3月30日前将竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，所以，违约金应当从2016年3月31日起计算。上诉人虽曾通知被上诉人收房，但因未依合同约定出示保证书和说明书，被上诉人依合同约定拒绝收房，收房通知发出之日，并未实现交付，亦不能视为交付，所以，上诉人提出的违约金应计算至收房通知时间为止的上诉理由，本院不予采纳。鉴于上诉人在一审庭审中已将竣工验收合格证作为证据提交，并在二审庭审中已将《住宅（商铺）质量保证书》和《住宅（商铺）产品说明书》作为证据提交，且《住宅（商铺）产品说明书》中有“使用说明和注意事项”以及“装修、装饰注意事项”等内容，与国家建设部规定和双方合同表述中的《住宅使用说明书》实质内容无异，可视为《住宅使用说明书》。被上诉人在一、二审过程中已分别质证，可视为具备交付条件。二审期间，被上诉人表示愿意将延期交房违约金的计算期间变更为2016年3月31日至本案二审谈话（质证）之日，即2019年1月21日止，此系当事人对自身权利的处分，且此期间仍处于未按约定实际交房的状态，计算至该时间点，不损害上诉人利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，基于此，本案违约金计算至2019年1月21日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审过程中出现新的情况，本院对违约金的计算作适当调整。另外，一审判决主文第二项中表述的《住宅使用说明说》，说明说系笔误，实际应为《住宅使用说明书》，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2047号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2047号民事判决第四项；
三、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2047号民事判决第三项为“由上诉人湖南XX公司在本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘XX、段XX延期交房违约金（延期交房违约金按35.12元/日，从2016年3月31日起计算至2019年1月21日止）”；
四、驳回被上诉人刘XX、段XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费470元，由湖南XX公司负担；二审案件受理费470元，由湖南XX公司负担450元，由刘XX、段XX负担20元。
本判决为终审判决。