律师观点分析
原告向XX，女，1988年5月18日出生，汉族，农民。
委托代理人雷XX，湖南XX律师。
委托代理人林X，湖南XX律师。
被告湖南XX公司，住所地在洞口县洞口镇桔城XX。
法定代表人刘XX，系该公司总经理。
委托代理人尹XX，湖南XX律师。
原告向XX与被告湖南XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员杨城适用简易程序于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告向XX的特别授权委托代理人林X、被告湖南XX公司的特别授权委托代理人尹XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向XX诉称：2014年4月30日，原告向XX与被告湖南XX公司签订合同编号为20xxxx的洞口县商品房买卖合同，由原告购买被告开发的洞口县沿江北XX及配套建设项目（御龙湾）项目中的第2幢5层512号房。合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人逾期超过150天交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但原告至今未接到被告的书面交房通知并办理交房手续。综上，被告的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，原告特向人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付2014年12月31日至2015年6月30日的违约金10665.2元，自2015年至商品房交付之日止按58.6元每日向原告支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
原告向XX为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告主体资格。2、被告的企业注册登记资料，拟证明被告主体资格。3、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的合同法律关系。4、收据，拟证明原告付款的事实。5、银行借款合同，拟证明原告已通过银行按揭的方式付清全款。
被告湖南XX公司辩称：1、公司由于客观原因不能按时交房给原告，对此深表歉意。2、因原告所购商品房已在2015年2月28日封顶且被告电话通知了原告收房，故被告方只应向原告承担自2014年12月31日至2015年2月28日的违约金，之后的违约金则不应承担。3、即便2015年2月28日以后被告应承担违约金，原告诉请的违约金计算方式也不正确，根据合同约定，2015年2月28日以前只能按已付首付款92888元的万分之一即每天9.29元钱计算，2015年2月28日以后才能按已付首付款92888元的万分之二即每天18.58元钱计算。
被告湖南XX公司未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据的效力认证如下：原告提交的1-5号证据，被告对其均无异议；经审查，该5份证据客观真实且相互印证，故本院均予以采信。
依据采信的证据，结合庭审调查，本院确认本案如下基本事实：2014年4月30日，原告向XX与被告湖南XX公司签订合同编号为20xxxx的洞口县商品房买卖合同，由原告购买被告开发的洞口县沿江北XX及配套建设项目（御龙湾）项目中的第2幢5层512号房，房屋总金额为292888元。同时，合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人逾期超过150天交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第二十一条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款……。合同签订后，原告向被告支付了首付款92888元，并依约向中国XX按揭贷款200000元履行了全部付款义务，但原告至今未接到被告的书面交房通知并办理交房手续。原告遂于2015年7月向本院起诉，要求被告依约承担违约责任。
另查明：原告起诉时，距双方约定的商品房最后交付期限已超过180天。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告向XX与被告湖南XX公司所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效。现被告未能根据双方合同约定履行将经验收合格的商品房交付原告使用的义务，已经构成违约，被告理应按约定向原告承担违约责任。根据合同约定，被告方逾期超过150天交房，原告要求继续履行合同则合同继续履行，此外被告应自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。根据原告所交纳房款292888元计算，每日违约金为58.58元，计算至2015年6月30日违约金共计10602.98元。因此，对原告要求被告支付2014年12月31日至2015年6月30日的违约金10665.2元以及按每日58.6元支付自2015年7月1日起至商品房实际交付日止的违约金的诉讼请求，本院依法予以部分支持。被告湖南XX公司主张应以首付款92888元为基数来分段计算违约金，不符合双方的合同约定；被告同时主张2015年2月28日以后因已电话通知了原告方收房而不应承担违约金，但未能提供证据予以证实，故对被告湖南XX公司的上述辩驳主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、由被告湖南XX公司支付原告向XX2014年12月31日至2015年6月30日的违约金10602.98元，限于本判决生效后十日内付清；
二、由被告湖南XX公司按每日58.58元的标准向原告向XX支付自2015年7月1日起至商品房实际交付日止的违约金；
三、驳回原告向XX的其他诉讼请求。
如果未按判决书规定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取66元，由被告湖南XX公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
