陈敏毅律师
祖屋往往不只是老人居住的一套房子。有的房屋一楼出租、楼上自住，有的宅基地证仍登记在祖辈名下，但建房时子女也出过钱，还有的房屋经过几代人居住，家庭成员早已分户，权属却一直没有真正理清。
村里也经常会有这样的情况：爷爷奶奶年纪大了，觉得儿女已经有房，或者平时主要由孙辈照顾，便想把祖屋直接留给几个孙子。老人可能认为，只要写一张遗嘱，说明“这栋房以后归三个孙子”，事情就安排好了。
但真正到了老人去世、家人办理继承或者不动产登记时，问题往往没有这么简单。祖屋能否“隔代相传”，至少要先弄清楚三个问题：能继承的是宅基地还是房屋，孙辈是不是祖辈的法定继承人，以及父母健在时把祖屋留给孙辈，究竟属于继承还是遗赠。
一、宅基地跨代继承，继承的是宅基地还是地上房屋
村里人平时说“这块地以后留给孙子”，一般指的是宅基地连同上面的整栋房屋。但在法律上，宅基地和地上房屋并不是同一项财产。宅基地所有权属于村集体，村民享有宅基地使用权；宅基地上依法建设的房屋，才可能属于村民个人或者家庭所有。
《民法典》规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。宅基地土地并不是祖父母个人所有，不能像商品房、存款一样，由老人单独写进遗嘱直接处分。通常能够作为遗产处理的，是宅基地上的合法房屋、附属设施，以及老人对房屋实际享有的财产份额。
因此，大家常说的“继承宅基地”，更准确地说，是先继承宅基地上的房屋，再按照“房地一体”的原则，一并承接房屋所对应的宅基地使用权。这也意味着，老人立遗嘱时不能只写“宅基地归孙子”，而应当写清楚是哪一处宅基地上的房屋、老人对房屋享有什么份额，以及遗赠的范围是否包括附属设施等。
二、孙子女、外孙子女能否直接继承祖父母、外祖父母的遗产
不少人会觉得，孙子和爷爷奶奶是直系亲属，当然有权继承祖屋。特别是孙子本身也是本村社员或者股民，祖屋直接登记给孙子没有什么问题。
但集体经济组织成员身份和法定继承人身份是两个不同的问题。根据《民法典》，祖父母、外祖父母属于孙子女、外孙子女的第二顺序法定继承人；反过来，孙子女、外孙子女却没有被直接列入祖父母、外祖父母的第一顺序或者第二顺序法定继承人。老人去世后，通常先由其配偶、子女和父母继承，孙辈不能只凭“我是亲孙子”就直接参加法定继承。
孙辈能够直接参与祖辈法定继承，最常见的是代位继承。例如，父亲先于爷爷去世，孙辈才可以代替已经去世的父亲，继承父亲原本有权取得的份额。如果孙辈的父母仍然健在，通常不构成代位继承；即使父母在老人去世后主动说“我不要了，全部给孩子”，也不会因此让孙辈自动变成代位继承人。
因此，在祖父母的子女均健在的情况下，孙辈即使属于本村集体经济组织成员，也不能当然以法定继承人的身份取得祖屋。本村成员身份可能与宅基地管理、确权登记等问题有关，但不会改变《民法典》规定的继承顺序。
三、父母健在时，祖辈将祖屋留给孙辈属于遗嘱继承还是遗赠
孙辈不是祖辈的直接法定继承人，并不代表老人不能把祖屋留给孙辈。只要祖屋确实属于老人所有，老人可以通过订立遗嘱，处分自己享有的房屋权益。
不过，父母健在时，祖父母将祖屋留给孙辈，在法律上通常不是“遗嘱继承”，而是“遗赠”。遗嘱继承，是遗嘱人将财产指定给自己的法定继承人；遗赠，则是通过遗嘱将财产给予法定继承人以外的人。文书即使叫《遗嘱》，其中将房屋留给孙辈的内容，仍然要按照遗赠处理。
遗赠与普通继承还有一个很重要的区别。孙辈作为受遗赠人，应当在知道受遗赠后六十日内，明确表示接受或者放弃；超过六十日没有表示的，法律上视为放弃受遗赠。也就是说，老人写好遗嘱只是第一步，老人去世后，孙辈还要及时作出接受遗赠的意思表示，不能把遗嘱放在家里几年后才想起来办理。
例如，爷爷奶奶希望将祖屋平均留给三个孙子，三个孙子的父母都健在，那么三名孙子属于受遗赠人。遗嘱中应当写明每个人取得的具体份额；老人去世后，三名孙子原则上也应分别在法定期限内表示接受遗赠。不能因为其中一人已经出面办理，就当然视为其他两人也接受了遗赠。
律师建议
第一，先查清祖屋权属，确认老人能够处分的份额。
城中村不少祖屋建成年代较早，可能只有宅基地证、集体土地使用证或者村里的建房资料，也可能证件登记在一人名下，但建房时由夫妻、子女共同出资。订立遗嘱前，应结合权属证件、建房审批材料、出资情况和房屋形成过程，判断祖屋属于个人财产、夫妻共同财产还是家庭共有财产。老人只能处分属于自己的份额，不能在遗嘱中直接处分其他家庭成员的权益。
第二，遗嘱应写清房屋范围、受遗赠人和具体份额。
遗嘱中不宜简单写“宅基地归孙子”，而应写明祖屋所在位置、门牌或者宗地信息、权属证件、房屋及附属设施范围，以及遗嘱人实际享有的财产份额。涉及多个孙辈的，还应明确每个人取得的比例。祖屋属于祖父母共同财产的，建议两位老人分别就本人享有的份额订立遗嘱，避免其中一人处分整栋房屋。
第三，严格遵守遗嘱形式，保留老人真实意思表示的证据。
自书、代书、打印、录音录像和公证遗嘱均有相应的形式要求，不能仅由家属代拟后让老人简单签名。老人年龄较大、身体状况欠佳，或者家庭成员对财产安排存在分歧的，应特别注意见证人资格、签名和日期，并通过录像、病历或者其他材料证明老人订立遗嘱时意识清楚、能够独立表达真实意愿。
第四，老人去世后及时接受遗赠，并提前核对登记要求。
孙辈作为受遗赠人，应在知道受遗赠后六十日内明确表示接受，建议分别签署《接受遗赠声明》，并向遗嘱执行人、遗产管理人或者其他继承人送达，保留签收、邮寄或者公证等证据。对于证件不齐、房地权利人不一致或者尚未完成“房地一体”登记的祖屋，还应结合房屋所在区的不动产登记要求，提前核实办理继承、受遗赠登记所需材料。