江苏致祥律师事务所
江苏致祥律师事务所 ｜ 物业服务合同纠纷办案实录
导语：
物业公司为小区提供物业服务，业主名下房屋长期空置，拖欠多年物业费及公共能耗费。物业公司多次催收无果后起诉，被告经传票传唤未到庭应诉。法院结合前后两份前期物业服务合同，区分不同时段空置房收费标准，支持物业费、公共能耗费，因物业服务存在瑕疵，驳回滞纳金诉求。
案情概括
物业公司和建设单位签订前期物业服务合同，为小区提供物业服务。郭女士系小区业主，名下房屋为毛坯空置状态，自 2019 年起长期未缴纳物业服务费、公共能耗费。物业公司多次上门、发函催收，郭女士仍未缴费，物业公司遂向法院提起小额诉讼，主张欠缴物业费、公共能耗费以及滞纳金。案件审理阶段，郭女士经法院合法传唤未到庭，法院缺席审理。案涉期间存在两份不同版本的前期物业服务合同，两份合同对于空置房物业费收取标准约定不一致。
法院分段核算：前一段期间适用旧合同，空置房按 70% 计收；后一段适用新合同，全额收取。同时考虑到物业公司服务存在一定瑕疵，滞纳金不予支持，最终判决郭女士支付物业费以及公共能耗费。
当事人委托咨询难点
1、案涉周期内存在两份前期物业服务合同，空置房收费标准不一样，需要分段计算；
2、业主房屋空置，容易以未入住、没有享受服务为由拒交物业费；
3、被告拒不出面、不沟通，后续送达、开庭都只能缺席审理；
4、滞纳金能否得到支持，受物业服务质量、小区整体情况影响，存在不确定性；
5、需要完整留存物业服务记录、催收凭证，证明持续提供服务以及履行催告义务。
原告代理核心思路
1、前期物业服务合同对全体业主具有约束力，无论业主是否入住，都应当按约定交纳物业费；
2、区分前后两份合同的适用时段，严格按照合同约定空置房比例分段核算物业费；
3、整理物业服务台账、催告记录、律师函等证据，证明持续提供物业服务、已履行催收义务；
4、公共能耗费据实分摊，提交相应凭证支撑该部分诉求；
5、提前预判服务瑕疵对滞纳金的影响，优先保障物业费本金诉求。
本案核心难点
多份物业合同衔接、空置房标准区分
前后两份前期物业合同对于空置房收费比例约定不同，需要精准划分时间节点，分段计算。
空置房拒缴物业费抗辩
业主常以房屋空置、没有入住、没有享受服务为由拒绝缴费，法院依据前期物业合同条款判断。
物业服务瑕疵对违约金的影响
即便业主需要交物业费，如果物业公司存在服务瑕疵，滞纳金、违约金很可能不被法院支持。
被告缺席审理的证据闭环
被告不到庭抗辩，不代表直接全部胜诉，全部事实、金额都需要依靠证据完整佐证。
律师办案实操方案
1、梳理两份前期物业服务合同，划分计费区间
以新合同签订时间为分界点，分别适用 70% 空置标准和全额标准，精准核算物业费。
2、整理全套服务证据，证明持续履约
提交物业服务记录、巡查台账、维修记录，证明物业公司持续提供小区物业服务。
3、固定催收证据，证明已经履行催告流程
提交上门记录、律师函、邮寄凭证，证明起诉前已经催告业主缴费。
4、区分本金和滞纳金，做好诉求预期管理
优先主张物业费本金、公共能耗费；提前说明，服务瑕疵会导致滞纳金不被支持。
5、应对缺席审理，证据完整装订提交法庭
全部证据编号、整理，形成完整证据链，在被告不到庭的情况下支撑全部事实。
庭审全过程
本案适用小额诉讼程序，开庭时被告郭女士没有到庭，法院依法缺席审理。原告提交前期物业服务合同、产权信息、物业服务记录、催收材料等证据，说明欠费时段、计费标准。法院审查两份合同，按时间分段核算空置房物业费，认定公共能耗费诉求合理；结合小区其他案件情况，认定物业服务存在瑕疵，对滞纳金不予支持，作出一审终审判决。
案件最终判决结果
法院判决郭女士向物业公司支付 2019 年 1 月 1 日至 2024 年 4 月 30 日物业服务费 2465.33 元、公共能耗费 40 元；驳回滞纳金的诉讼请求；案件受理费由郭女士承担，本判决为终审判决。
江苏致祥法律小贴士
误区 1：房子空置不住，就不用交物业费
前期物业服务合同对业主有效，空置房屋一般仍需要交纳物业费，是否打折、打几折，看合同约定。
误区 2：物业公司有点服务不到位，业主就可以一分钱不交
物业服务存在瑕疵，通常是违约金、滞纳金不予支持，一般不能直接免除物业费本金。
误区 3：业主不到庭，法院就会全部支持原告诉求
缺席审理不等于原告自动全胜，法院依旧会严格审查证据、合同条款、计费标准，依法核算。
误区 4：前期物业合同到期自动失效
合同到期后物业公司继续提供服务，业主没有提出异议，原合同可以继续约束双方，直到新合同签订。
双向受众建议
物业公司：
定期留存服务台账、巡查记录；欠费业主及时书面催告；合同变更、新旧合同衔接时，注意空置房、收费标准条款，分段核算。
小区业主：
房屋空置记得查看物业合同中空置房条款；对物业服务有意见，留存证据，不要直接拒缴物业费，可通过协商、投诉、诉讼途径维权。
结语
这是南京空置房物业费催收的小额诉讼典型案例。本案核心提示两点：第一，空置房屋不等于免交物业费，收费比例以物业服务合同约定为准；第二，物业服务存在瑕疵，法院大概率不支持违约金、滞纳金，但物业费本金一般仍需要按约定缴纳。
本文由江苏致祥律师事务所律师审核。
案例来源：公开生效裁判文书。
免责声明
本文案例仅作为普法案例分享，不构成个案法律意见。每起案件事实、证据、地方裁判口径均存在差异，同类案件不一定得出相同判决结果。