江苏致祥律师事务所
律师观点分析
案件概况
南京江宁某小区物业公司，和开发企业签订《前期物业服务合同》，又与业主单独签订《前期物业管理服务协议》，为案涉小区提供物业服务。小区业主自 2018 年 1 月 1 日起长期拖欠物业费公共能耗费，经物业公司多次上门书面催收后，业主仍未缴费。
物业公司委托律师向南京市江宁区人民法院提起小额诉讼，起诉业主要求支付 2018?2020 年度物业服务费公共能耗费以及逾期违约金，各项诉请合计 5270.64 元。庭审中业主提出抗辩，认为物业服务存在重大服务瑕疵，不认可公共能耗费，只愿意按两折标准缴纳物业费。法院适用小额诉讼程序公开开庭审理本案并作出终审裁判。
案件核心难点
- 物业服务瑕疵举证对抗难题：业主当庭提出大量服务瑕疵抗辩，实务中业主很容易提交照片现场情况等证据，法院会据此对费用进行酌定扣减，想要全额拿到物业费及违约金存在较大难度。
- 公共能耗费争议较大：业主抗辩部分合同载明的公共基础设施实际不存在，对公共能耗费不予认可，需要区分预收能耗费与实际公摊结算的合同约定，梳理收费依据。
- 违约金存在落空风险：一旦法院认定物业服务存在一定瑕疵，基于双方过错，通常不会支持物业公司主张的逾期违约金，该部分诉讼请求大概率会被驳回。
- 小额诉讼一审终审：本案适用小额诉讼程序，判决即为终审，没有上诉救济机会，庭审举证事实陈述直接决定案件最终结果，对庭审证据组织要求高。
办案实操方案
- 完整梳理合同及权属证据，夯实收费基础
律师整理《前期物业服务合同》业主签署的《前期物业管理服务协议》，调取不动产登记信息确认案涉房屋建筑面积业主身份，明确物业费收费标准；整理合同中关于公共能耗费预收据实结算公示的相关条款，固定收费的合同依据。同时整理催收记录，证明已经履行物业费催收前置义务。 - 针对业主服务瑕疵抗辩进行质证回应
针对业主提交的照片现场陈述，区分是短期偶发问题还是持续性重大服务缺陷，向法庭说明物业服务具有持续性整体性特点，个别局部问题不能成为拒缴全部物业费的理由，请求法院按照合同标准予以支持。同时客观向法庭陈述小区服务现状，便于法官综合裁量。 - 诉讼请求分层处理，做好结果预期
充分预判本案小额诉讼一审终审的程序特点，向当事人释明：若法庭认定确实存在部分服务瑕疵，存在物业费酌定打折违约金不予支持的风险，优先争取物业费公共能耗费本金最大限度受偿，不将违约金作为核心争取目标。 - 庭审围绕实际服务事实发表代理意见
庭审中重点围绕：物业公司已经持续提供物业服务业主实际享受物业服务欠费周期催收情况展开陈述，供法官综合权衡双方责任作出裁判。
案件最终判决
法院审理认为物业公司实际提供物业服务，但小区物业服务公摊水电使用确实存在一定瑕疵，综合双方责任，没有按照原告诉请全额支持，判决业主向物业公司支付物业费加上公摊水电费合计 3667 元；物业公司主张的违约金以及超出部分诉求予以驳回，案件受理费由被告业主承担，本案为小额诉讼终审判决。
法律要点科普
- 前期物业服务合同对全体业主具备约束力，业主实际接受物业服务，应当履行交纳物业费义务，不能简单以服务不满意完全拒交全部物业费。
- 物业服务存在一定瑕疵时，法院可以结合服务情况双方过错，酌定对物业费公摊水电费金额予以扣减；但普通服务瑕疵，不等于可以直接按极低折扣缴费。
- 公共能耗费应当按照合同约定预收据实结算并予以公示；业主有权对能耗费的计算公示情况提出抗辩。
- 物业服务有瑕疵，物业公司主张逾期违约金，法院大概率不予支持。
- 标的较小的物业纠纷会适用小额诉讼程序，实行一审终审，判决作出即生效，不能上诉，开庭举证和抗辩尤为关键。