律师观点分析

重庆市巴南区人民法院

民事判决书

(2020)渝0113民初2874号

原告（反诉被告）：A，女，1979年6月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。

委托诉讼代理人：欧XX，重庆XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）：B，男，1988年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。

委托诉讼代理人：XXX，重庆XX律师事务所律师。

原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）A及其委托诉讼代理人XXX，被告（反诉原告）B及其委托诉讼代理人朱X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）A向本院提出诉讼请求：1.判决确认B于2019年12月20日向A归还门面解除《商铺租赁合同》的行为无效；2.判令B继续履行与A签订的《商铺租赁合同》，由B支付2019年12月20日至2020年6月19日租金24000元及利息（以12000元为基数，从2019年12月20日起按年利率6%计算至付清之日止；以12000元为基数，从2020年3月20日起按年利率6%计算至付清之日止）。事实和理由：A与B于2018年4月13日签订《商铺租赁合同》，约定A将位于重庆市XX房屋出租给B，租期为5年即2018年4月20日至2023年6月19日；第一年租金为每月3500元、第二年租金为每月4000元、第三年租金为每月5000元、第四年租金为每月5500元、第五年租金为每月6000元，A收取保证金5000元，B需至少在本季度结束前7天内支付下一季度的房租。合同签订后，B应于2019年12月13日向A支付下一季度租金，当A于2019年12月10日提醒其缴纳下季度租金时，B以房屋曾因商铺屋顶公共排XX管原因漏XX为由拒不支付下季度租金，并以此为由于2019年12月20日要求向A归还门面并解除《商铺租赁合同》。2019年10月，B告知A房屋有轻微渗XX现象后，A及时联系B、物管公司、开发商协调处理，并将房屋修缮，房屋轻微渗XX问题得到了妥善解决。现B拒不缴纳租金的行为违反了合同约定，A遂诉请如上。

被告（反诉原告）B辩称，房屋因漏XX无法使用，B未缴纳租金理由正当。B于2019年12月20日向A发出了解除合同通知，后未再实际使用该房，不应再承担租金。如法院认为B的解除通知未达到合同解除的效果，2019年12月20日之后的租金因疫情影响应予以减免。

被告（反诉原告）B向本院提出反诉请求：1.判决解除A与B签订的《商铺租赁合同》；2.判决A支付因租赁房屋漏XX导致B更换木地板而产生损失12000元、装修损失费30000元；3.判决A退还保证金5000元。事实和理由：B与A于2018年4月3日签订《商铺租赁合同》，约定A将位于重庆市XX号房屋出租给B，租期为5年。合同签订后，B交付租金后开始使用房屋，但房屋存在厕所长期堵塞不能使用的问题。2018年5月起，租赁房屋开始漏XX，B多次向A、物管公司、楼上住户沟通均无果。现B已无法实现租赁房屋的经营用途。B前期投资3万余元对房屋进行了装修，房屋漏XX导致木地板损坏而二次更换，B支付了费用12000元。另B招募了20余名员工开展工作，支付了工资成本20余万元。因房屋漏XX部位在屋顶正中央，导致员工均不能开展工作，现B已遣散员工，且未再继续使用房屋。因A未提供可供使用的房屋给B使用，B不支付租金的理由正当合法。A隐瞒房屋漏XX、拒不整改的行为给B造成了巨大损失，遂诉请如上。

原告（反诉被告）A辩称，1.承租房屋不存在因漏XX无法使用的情况，《商铺租赁合同》应继续履行；2.B所称的损失不存在；3.A不应当向B退还保证金。B将承租房屋租赁给他人并收取租金长达半年，且未向A缴纳租金，其恶意拖欠租金的行为属于严重违约，不同意B的反诉请求。

原告（反诉被告）A提交了以下证据：

1.《商铺租赁合同》，拟证明双方存在租赁合同关系以及租金应缴时间；

2.《不动产权证书》，拟证明案涉租赁房屋归原告A所有；

3.《关于重庆市巴南区XX门面漏XX导致的损失赔偿的函》（复印件）、《对B关于重庆市巴南区XX门面漏XX导致损失的函的回复》，拟证明A已对房屋轻微渗XX进行了妥善处理；

4.《关于重庆市巴南区XX门面漏XX索要损失赔偿未果的函》（复印件）、《对B关于重庆市巴南区XX门面漏XX导致损失的函的回复》，拟证明B提出的房屋渗XX导致无法经营的事实不成立；

5.《催缴房租的函》，拟证明A于2019年12月23日向B催缴下一季度房租；

6.照片，拟证明物管公司、开发商曾参与协调房屋渗XX事宜；

7.微信截图，拟证明商铺在2019年12月29日、2019年12月31日仍正常开门营业；

8.缴费记录截图，拟证明商铺自承租之日起至2019年11月均正常缴纳了每月物管费和XX电费，在此期间商铺均正常营业；

9.录音，拟证明B于2018年6月在A不知情的情况下将商铺部分面积转租给次承租人，且次承租人证实该商铺至今营业正常；

10.证人罗X的证言，主要内容为罗X系案涉房屋物管公司工作人员，B于2018年向物管公司反映房屋漏XX问题，开发商作了处理。2019年8月9日，B再次反映房屋漏XX，开发商再次作了防XX处理。商铺现属于正常营业状态，XX电正常使用。

被告（反诉原告）B的质证意见为：

1.对证据1的真实性无异议，合同约定了A应保证B正常使用房屋，且允许B对部分面积进行招租或招商；

2.对证据2无异议；

3.对证据3中《关于重庆市巴南区XX门面漏XX导致的损失赔偿的函》（复印件）的真实性、合法性无异议，但不能达到A的证明目的，该证据反映出B因房屋严重漏XX已无法继续使用并造成巨大损失；对《对B关于重庆市巴南区XX门面漏XX导致损失的函的回复》的真实性无异议，除漏XX情况外，其余内容与事实不符；

4.对证据4中《关于重庆市巴南区XX门面漏XX索要损失赔偿未果的函》（复印件）无异议；对《对B关于重庆市XX门面漏XX导致损失的函的回复》的真实性无异议，但函件内容与事实不符；

5.对证据5，B已收到该函，但合同已解除，B不应再缴纳下一季度房租；

6.对证据6的真实性无异议，物管公司与开发商参与了调解，但未解决房屋漏XX问题；

7.对证据7的真实性无法确认，即使照片真实，B已陆续从租赁房屋搬出物品，不能证明B继续营业；

8.对证据8的真实性无异议，因房屋漏XXB一直拒缴物管费，该费用是B于2019年12月准备将房屋返还A时一次性结清；

9.对证据9有异议，通话方的身份不明；

10.对证据10，对证人陈述的2次防XX处理无异议，但实际处理远不止2次。B多次反映房屋漏XX问题，物管公司只来了3次，B是因A与物管公司承诺整改后才缴纳XX电费。

被告（反诉原告）B提交了以下证据：

1.照片，拟证明房屋于2018年5月漏XX，B多次协调A处理未果，导致B无法经营且木地板损坏并更换的事实；

2.微信聊天截图，拟证明房屋于2018年5月漏XX，B于2019年9月拒交XX电及物管费；

3.《关于重庆市巴南区XX门面漏XX索要损失赔偿未果的函》（复印件），拟证明B多次发函要求解决房屋漏XX未果，于2019年12月20日发函解除合同并将门面归还A；

4.微信转账截图及收据，拟证明因房屋漏XX造成B装修损失32000元，应由A承担；

5.送货单，拟证明因房屋漏XX更换了木地板，B花费了12038元；

6.收条，拟证明A于2018年4月13日收到B支付的保证金5000元。

原告（反诉被告）A的质证意见为：

1.对证据1的真实性无异议，但照片是B在免租期内正常装修的场景；通过2019年12月房屋漏XX的图片能看出房屋不存在漏XX严重的问题，更不会影响经营给B造成装修损失；

2.对证据2的真实性无异议，但达不到B的证明目的；

3.对证据3的真实性无异议，但函件内容不属实；

4.对证据4的真实性无法确认，与本案无关；

5.对证据5的真实性有异议，费用用途不明；

6.对证据6无异议。

本院对A举示的证据1-8的真实性予以确认，对证明力将结合全案证据综合认定；证据9无法核实真实性，本院不予采信。对B举示的证据1-3、证据4中微信转账截图、证据6的真实性予以确认，对证明力将结合全案证据综合认定；证据4中收据、证据5的真实性无法核实，本院不予采信。

本院经审理认定事实如下：2018年4月13日，A与B签订了《商铺租赁合同》，主要约定：租赁房屋位于XX；租期5年，2018年4月20日至2023年6月19日（其中2018年4月20日至2018年6月19日为免租期，用于B办理装修手续和对商铺的装修）；第一年租金（2018年6月20日至2019年6月19日）每月3500元；第二年租金（2019年6月20日至2020年6月19日）每月4000元；第三年租金（2020年6月20日至2021年6月19日）每月5000元；第四年租金（2021年6月20日至2022年6月19日）每月5500元；第五年租金（2022年6月20日至2023年6月19日）每月6000元；租金按季度缴费，先交房租后使用；双方签订本合同之日，B一次性支付10500元房租（即2018年6月20日至2018年9月19日共3个月的商铺租金），并缴纳5000元保证金（保证金于2023年6月19日后一周内B对商铺的XX电气及物业交清、商铺结构完好的情况下A一次性退还），第二次于2018年9月19日前7天内缴纳接下来的三个月租赁费，以后以此类推提前缴纳三个月的租赁费；B租赁期间内可以部分面积招租或招商，A不得干涉；双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责赔偿相应损失；双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元违约金；B在转租给他人时需征得A同意。合同签订后，B向A缴纳了保证金5000元，A向B交付了房屋。B支付了截至2019年12月19日的租金。承租期间，双方就房屋漏XX问题进行过协调处理。

2019年12月2日，B向A发函称房屋于2018年5月漏XX导致其装修和产品损坏、门面至今无法正常营业，要求A退还2018年6月20日至今的房租63500元、补偿2018年6月20日至今的人力浪费成本60000元、直接装修材料损失12000元、2018年4月至今的物管费8320元。A回函称其多次与B见面，B未当面提出漏XX事宜，也未指出渗漏位置，在2019年8月B告知房屋漏XX后，A及时通知了开发商和物管公司维修。

2019年12月20日，B再次向A发函，称因门面漏XX导致的损失赔偿问题未得到解决，B决定于2019年12月20日归还门面，提前终止合同，并要求A赔偿门面装修费30000元、违约金100000元、商业损失预估150000元等。A于当日收到此函，并向B回函，称门面一直正常经营，A积极联系开发商和物管公司维修房屋漏XX事宜，但维修中B不配合、不到场，B所称的损失不成立，不同意B的赔偿要求，并要求B缴纳下一季度房租12000元等。

2019年12月23日，A向B发函催缴下一季度房租。2019年12月底，案涉房屋处于营业状态。

本院认为，A与B形成房屋租赁合同关系。现针对本诉及反诉请求以及双方的争议焦点评述如下：

一、针对本诉诉讼请求：

首先，对A要求确认B于2019年12月20日归还门面，解除《商铺租赁合同》的行为无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，B于2019年12月20日向A发出了解除合同通知，该通知是否发生解除合同的效力应审查B行使解除权时是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定。现B以房屋漏XX导致无法继续经营为由主张解除合同，其应承担相应的举证责任。现《商铺租赁合同》未约定房屋漏XX作为合同解除的条件，B举示的证据亦不足以证明房屋漏XX的程度已导致合同目的无法实现，故B在发出解除合同通知时并不具备合同解除的条件，其解除合同的通知不产生解除合同的效力，故B于2019年12月20日解除《商铺租赁合同》的行为无效。

其次，对A要求B支付2019年12月20日至2020年6月19日租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，根据《商铺租赁合同》约定，B应于2019年12月13日前支付2019年12月20日至2020年3月19日期间的租金12000元，于2020年3月13日前支付2020年3月20日至2020年6月19日租金12000元，但B未按期支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。B提出因受疫情影响应减免租金的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因B在新型冠状病毒肺炎疫情影响前已出现了迟延履行的违约行为，故不能以不可抗力为由免除责任。鉴于疫情对B在承租房屋期间的经营确有影响，基于公平原则，对该期间B应支付的租金酌减4000元，故B应支付A2019年12月20日至2020年6月19日期间的租金20000元。

再次，对A要求B支付利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，A主张的利息实为因B逾期付款给A造成的资金占用损失，因《商铺租赁合同》未约定资金占用损失的计算方式，结合B欠款情况，本院认定其应支付的资金占用损失为：以12000元为基数，从2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月19日止；以20000元为基数，从2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。对A超出该数额的资金占用损失请求，本院不予支持。

二、针对反诉诉讼请求：

首先，对B要求判决解除《商铺租赁合同》的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定，B可以在《商铺租赁合同》约定的解除条件成就时或出现法定解除事由时主张解除合同。现B未举证证明出现了约定或法定的解除情形，故对该项反诉请求，本院不予支持。

其次，对B要求A赔偿更换木地板损失12000元、装修损失费30000元的诉讼请求。因B举示的证据均不足以证明上述费用的产生系因房屋漏XX导致，故对该项反诉请求，本院不予支持。

再次，对B要求A退还保证金5000元的反诉请求，因《商铺租赁合同》未解除，尚未达到双方约定的保证金的退还条件，故对该项反诉请求，本院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）B于2019年12月20日解除《商铺租赁合同》的行为无效；

二、被告（反诉原告）B于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）A租金20000元；

三、被告（反诉原告）B于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）A资金占用损失（以12000元为基数，从2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月19日止；以20000元为基数，从2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；

四、驳回原告（反诉被告）A的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）B的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）A负担33元，被告（反诉原告）B负担167元（此款已由A垫付，B在支付上述费用时一并支付A）；反诉案件受理费487.5元，由被告（反诉原告）B负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判员　刘　晶

二〇二〇年六月三十日

书记员　祖XX