案件描述
【案情简介】
马凤律师代理枣庄市A房地产开发有限公司与广州B集团建设施工合同纠纷一案，广州B集团诉枣庄市A房地产开发有限公司建设工程款1220万，但在诉讼过程中，广州B集团向枣庄市中级人民法院申请查封枣庄市A房地产开发有限公司开发的30套房屋，法院也予以裁定保全，但法院于2014年10月26日作出裁定后，并没有及时依法向枣庄市A房地产开发有限公司送达民事裁定书，而事实上其中的25套房屋在被查封之前已经被出售给案外人。在部分业主聚集至枣庄市A房地产开发有限公司营销中心后，枣庄市A房地产开发有限公司才得知业主房屋被查封。马凤律师向枣庄市A房地产开发有限公司详细解释法律规定后，枣庄市A房地产开发有限公司决定委托马凤律师进行代理，在多方努力下，本案收到良好效果，法院在查清事实后裁定解除对涉案25套房屋的查封措施。
【律师分析】
一、在诉讼阶段，枣庄市A房地产开发有限公司开发的房屋被查封，根据《民事诉讼法》规定，对查封裁定不服的救济方式为案外人(即财产权利人)或者当事人本人提查封复议申请。
本案处理过程中考虑到业主人数较多，而且以各个业主的名义提交复议申请不但耗时耗力，同时还需要花费大量的精力来抚慰业主的情绪、心里和解答法律问题，所以采取的是以开发商的名义进行复议。
在复议申请时候应当提交基本证据佐证复议申请中提及的事实与理由。对于查封裁定提出的复议申请，法院一般会举行听证会，给予各方提交证据及查清事实的机会。
二、法院的审理是围绕证据展开，判决同样是需要以证据为支撑的，证据是案件的生死穴，根据《民事诉讼法》确定的一般举证规则“谁主张、谁举证”，各方需要对自身的主张提交基本证据，本案中被申请人一直主张申请人提交的证据均系虚假证据但一直并未提交任何证据，仅仅是为了制造假象和扰乱我方当事人的情绪。
【办案心得】
1.企业应当承担一定的社会责任。
2.社会需要法律来维护最基本的秩序。
3.案件的焦点、判决的依据-----证据!
附件：
复议申请书
申请人：枣庄市A房地产开发有限公司，法定代表人：李某某，职务：董事长。
住所地：枣庄市xxxxx。
被申请人广州B集团，法定代表人：周某某，职务：董事长。
住所地：江苏省xxxxx。
申 请 事 项
一、依法撤销(2013)枣民初字第XXX号民事裁定书;
二、依法解除对涉案xxx套房产的查封措施;
三、依法判令被申请人赔偿因查封申请错误产生的申请人与案外人的重大的财产损害赔偿责任。
事 实 与 理 由
一、贵院在本案中的查封保全程序中存在违法和错误之处。
2013年 8月被申请人因建设施工合同纠纷一案起诉申请人，在经过多次开庭后法院并没有按照法定期间作出判决，从庭审中被申请人并没有足够的证据能够证明其主张，但是却在长达近二年审理未果的情况下错误查封申请人的原有财产(30套房产)。在贵院于2014年10月26日作出裁定后，贵院并没有及时依法向申请人送达民事裁定书。在近期申请人才无意中从现房产业主处得知本案房产被查封的事实。而作为申请人公司，其办公地址一直没有变更和迁移，作为法院能够并且可以完全送达到申请人处，但是自从裁定作出后至今长达7个月的时间却隐瞒已经作出查封的事实，至今申请人仍然没有见到本案的民事查封裁定书。因此，贵院未能及时送达行为在程序是是错误和违法的。
二、本案中的查封房产已经合法的出售给案外人(名单附后)，并且申请人与案外人的房屋买卖合同已经全部实际履行，涉案房产已经系案外人财产，并非是申请人的财产。
本案中涉案查封的25套房产均系案外人在2011年至2013年2月份之前全额付款善意、合法、真实购买，在双方签定房屋买卖合同后案外人已经交纳了房款，房屋买卖合同已经实际履行，另外上述房产也已经在枣庄市房产交易监理所及房产交易中心办理了房屋备案登记，25套已查封房屋备案号分别为：枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字1109996号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号。
通过上述的房屋备案登记行为和交纳房款的情况完全可以证据申请人与案外人的房屋买卖合同系真实合法的买卖行为，另外从房屋备案登记及交付全款时间(均截止至 2013年2月之前)也可以说明房屋交易行为是发生在本案诉讼之后(立案时间为2013年9月28日)，因此说申请人与案外人不存在虚假和不真实的房屋交易行为，本案中的查封房产已经系案外人财产，对此应当保护案外人的重大财产权利，而根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及第三十一条第一款规定，贵院无权查封案外人的财产，对此应当解封案外人的财产。
三、被申请人在建设施工合同纠纷一案中没有任何证据证明其主张，其并且拒不配合结算、清算，显然是在无理缠诉和妨害诉讼。在没有事实依据及法律依据的情况下，法院更无权采取查封措施。
诉讼中的财产保全措施是为了防止出现判决难以执行或者造成当事人其他损害的后果在必要时采取的措施。但在建设施工合同纠纷案审理过程中，被申请人对其工程量及工程款均无任何证据来证明，根据《民事诉讼法》确定的“谁主张、谁举证”的民事证据举证规则，被申请人在没有证据证明其主张的前提下应当承担举证不能的法律后果，即被申请人的诉讼请求不被支持的诉讼风险。
被申请人在本案审理中没有提交任何证据来证明其主张，作为法院应当依法驳回被申请人的诉讼请求，但是在长达二年中法院并没有依法判决，反而却在未能严格审查的前提下作出查封案外人重大房产行为，困此说法院的做法是错误的，作为法院应当严格审理查封保全措施的合法性、必要性、合理性。
四、贵院在采取查封措施时未按照法律规定要求被申请人提供价值相当的财产担保的行为是错误和违法的。
1.贵院在被申请人对其1220万诉讼请求没有任何证据的情况下，查封申请人30套房产价值近1600万元，根据《民事诉讼法》第一百条的规定，应当责令被申请人提供价值相当的财产担保。
2.在本案卷宗中显示，被申请人担保的手续仅仅是一份国有土地使用权证证书，而对该证件的真实性无法确定、也没有进行土地产权真实性核实，另外被申请人也未提供财产评估报告证明担保财产的价值达到本案涉案的房产的价值。
综上，申请人与案外人的房屋买卖合同系合法的真实的行为，对此应当受到法律的有效保护。申请人与案外人并没有任何虚假交易的行为，也没有任何串通和逃避债务的行为。被申请人的查封申请行为是完全错误的，其申请查封是不能得到法院的支持的。而由于被申请人的错误和违法申请已经导致申请人与案外人重大的财产损失，对此可能将产生众多不安定的因素。所以说申请人请求贵院严格依法办案，尽快解封涉案的房产并判令被申请人赔偿申请人因其滥用诉权导致的所有损失，并追究其妨害诉讼的法律责任。
此 致
枣庄市xxxx人民法院
复议申请人：枣庄市A房地产开发有限公司
2015年xx月xx日
附：1.《案外人购房信息表》一份;
2.商品房买卖合同书复印件25份;
3.物业部钥匙交接清单一份。
律师观点分析
案件描述
【案情简介】
马凤律师代理枣庄市A房地产开发有限公司与广州B集团建设施工合同纠纷一案，广州B集团诉枣庄市A房地产开发有限公司建设工程款1220万，但在诉讼过程中，广州B集团向枣庄市中级人民法院申请查封枣庄市A房地产开发有限公司开发的30套房屋，法院也予以裁定保全，但法院于2014年10月26日作出裁定后，并没有及时依法向枣庄市A房地产开发有限公司送达民事裁定书，而事实上其中的25套房屋在被查封之前已经被出售给案外人。在部分业主聚集至枣庄市A房地产开发有限公司营销中心后，枣庄市A房地产开发有限公司才得知业主房屋被查封。马凤律师向枣庄市A房地产开发有限公司详细解释法律规定后，枣庄市A房地产开发有限公司决定委托马凤律师进行代理，在多方努力下，本案收到良好效果，法院在查清事实后裁定解除对涉案25套房屋的查封措施。
【律师分析】
一、在诉讼阶段，枣庄市A房地产开发有限公司开发的房屋被查封，根据《民事诉讼法》规定，对查封裁定不服的救济方式为案外人(即财产权利人)或者当事人本人提查封复议申请。
本案处理过程中考虑到业主人数较多，而且以各个业主的名义提交复议申请不但耗时耗力，同时还需要花费大量的精力来抚慰业主的情绪、心里和解答法律问题，所以采取的是以开发商的名义进行复议。
在复议申请时候应当提交基本证据佐证复议申请中提及的事实与理由。对于查封裁定提出的复议申请，法院一般会举行听证会，给予各方提交证据及查清事实的机会。
二、法院的审理是围绕证据展开，判决同样是需要以证据为支撑的，证据是案件的生死穴，根据《民事诉讼法》确定的一般举证规则“谁主张、谁举证”，各方需要对自身的主张提交基本证据，本案中被申请人一直主张申请人提交的证据均系虚假证据但一直并未提交任何证据，仅仅是为了制造假象和扰乱我方当事人的情绪。
【办案心得】
1.企业应当承担一定的社会责任。
2.社会需要法律来维护最基本的秩序。
3.案件的焦点、判决的依据-----证据!
附件：
复议申请书
申请人：枣庄市A房地产开发有限公司，法定代表人：李某某，职务：董事长。
住所地：枣庄市xxxxx。
被申请人广州B集团，法定代表人：周某某，职务：董事长。
住所地：江苏省xxxxx。
申 请 事 项
一、依法撤销(2013)枣民初字第XXX号民事裁定书;
二、依法解除对涉案xxx套房产的查封措施;
三、依法判令被申请人赔偿因查封申请错误产生的申请人与案外人的重大的财产损害赔偿责任。
事 实 与 理 由
一、贵院在本案中的查封保全程序中存在违法和错误之处。
2013年 8月被申请人因建设施工合同纠纷一案起诉申请人，在经过多次开庭后法院并没有按照法定期间作出判决，从庭审中被申请人并没有足够的证据能够证明其主张，但是却在长达近二年审理未果的情况下错误查封申请人的原有财产(30套房产)。在贵院于2014年10月26日作出裁定后，贵院并没有及时依法向申请人送达民事裁定书。在近期申请人才无意中从现房产业主处得知本案房产被查封的事实。而作为申请人公司，其办公地址一直没有变更和迁移，作为法院能够并且可以完全送达到申请人处，但是自从裁定作出后至今长达7个月的时间却隐瞒已经作出查封的事实，至今申请人仍然没有见到本案的民事查封裁定书。因此，贵院未能及时送达行为在程序是是错误和违法的。
二、本案中的查封房产已经合法的出售给案外人(名单附后)，并且申请人与案外人的房屋买卖合同已经全部实际履行，涉案房产已经系案外人财产，并非是申请人的财产。
本案中涉案查封的25套房产均系案外人在2011年至2013年2月份之前全额付款善意、合法、真实购买，在双方签定房屋买卖合同后案外人已经交纳了房款，房屋买卖合同已经实际履行，另外上述房产也已经在枣庄市房产交易监理所及房产交易中心办理了房屋备案登记，25套已查封房屋备案号分别为：枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字 xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字1109996号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号、枣建房备字xxxxx号。
通过上述的房屋备案登记行为和交纳房款的情况完全可以证据申请人与案外人的房屋买卖合同系真实合法的买卖行为，另外从房屋备案登记及交付全款时间(均截止至 2013年2月之前)也可以说明房屋交易行为是发生在本案诉讼之后(立案时间为2013年9月28日)，因此说申请人与案外人不存在虚假和不真实的房屋交易行为，本案中的查封房产已经系案外人财产，对此应当保护案外人的重大财产权利，而根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及第三十一条第一款规定，贵院无权查封案外人的财产，对此应当解封案外人的财产。
三、被申请人在建设施工合同纠纷一案中没有任何证据证明其主张，其并且拒不配合结算、清算，显然是在无理缠诉和妨害诉讼。在没有事实依据及法律依据的情况下，法院更无权采取查封措施。
诉讼中的财产保全措施是为了防止出现判决难以执行或者造成当事人其他损害的后果在必要时采取的措施。但在建设施工合同纠纷案审理过程中，被申请人对其工程量及工程款均无任何证据来证明，根据《民事诉讼法》确定的“谁主张、谁举证”的民事证据举证规则，被申请人在没有证据证明其主张的前提下应当承担举证不能的法律后果，即被申请人的诉讼请求不被支持的诉讼风险。
被申请人在本案审理中没有提交任何证据来证明其主张，作为法院应当依法驳回被申请人的诉讼请求，但是在长达二年中法院并没有依法判决，反而却在未能严格审查的前提下作出查封案外人重大房产行为，困此说法院的做法是错误的，作为法院应当严格审理查封保全措施的合法性、必要性、合理性。
四、贵院在采取查封措施时未按照法律规定要求被申请人提供价值相当的财产担保的行为是错误和违法的。
1.贵院在被申请人对其1220万诉讼请求没有任何证据的情况下，查封申请人30套房产价值近1600万元，根据《民事诉讼法》第一百条的规定，应当责令被申请人提供价值相当的财产担保。
2.在本案卷宗中显示，被申请人担保的手续仅仅是一份国有土地使用权证证书，而对该证件的真实性无法确定、也没有进行土地产权真实性核实，另外被申请人也未提供财产评估报告证明担保财产的价值达到本案涉案的房产的价值。
综上，申请人与案外人的房屋买卖合同系合法的真实的行为，对此应当受到法律的有效保护。申请人与案外人并没有任何虚假交易的行为，也没有任何串通和逃避债务的行为。被申请人的查封申请行为是完全错误的，其申请查封是不能得到法院的支持的。而由于被申请人的错误和违法申请已经导致申请人与案外人重大的财产损失，对此可能将产生众多不安定的因素。所以说申请人请求贵院严格依法办案，尽快解封涉案的房产并判令被申请人赔偿申请人因其滥用诉权导致的所有损失，并追究其妨害诉讼的法律责任。
此 致
枣庄市xxxx人民法院
复议申请人：枣庄市A房地产开发有限公司
2015年xx月xx日
附：1.《案外人购房信息表》一份;
2.商品房买卖合同书复印件25份;
3.物业部钥匙交接清单一份。
