房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告：某房产开发有限公司。

法定代表人：熊某。

委托诉讼代理人：梁义丰，云南亨达律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：金某。

原告某房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告搬出其堆放在原告租赁给被告的商铺内的物品，并将商铺交还给原告；3、判决被告支付原告自2019年9月1日至2020年8月30日期间的房租108927.00元和自2020年9月1日至2021年8月30日期间的房租114373.00元，合计223300.00元；4、判决被告支付原告自2019年8月15日起至其履行完毕止，以108927.00元为本金，按每月2％的利率计算的利息和自2020年8月15日起至其履行完毕止以114373.00元为本金，按每月2％的利率计算的利息；5、判决被告支付原告违约金120091.00元和支付原告因提起诉讼所产生的律师费6000.00元，合计126091.00元；6、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：“原告将坐落于盐津县津民路滨江首座第一幢3层3号、4号商铺租赁给被告使用，租期为5年，自2017年9月1日起至2022年8月30日止。第一年租金为98800.00元，第二年租金为103740.00元，第三年租金为108927.00元，第四年租金为114373.00元，第五年租金为120091.00元。一年支付一次，先付租金，于每年房租到期日前15天缴纳租金。如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取租金1％作为滞纳金，如15天到期还未交清租金和滞纳金，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约金。原告随即将房屋交付给了被告使用，但自第三年起被告一直拒不支付租金，且近半年来，原告一直联系不上被告。原告认为，被告严重违反了双方签订的合同，应当承担相应的违约责任，特提起诉讼，请求法院支持其全部诉讼请求。

被告金某未作答辩。

原告某房产开发有限公司围绕其诉讼请求，依法提交了以下证据：1、商铺租赁合同；2、现场照片四张；3、法律服务合同书；4、法律服务发票。被告金某未提交任何证据。

本院认为，原告提交的证据，其来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年9月1日，原告某房产开发有限公司与被告金某签订《商铺租赁合同》，由被告租用原告位于盐津县间用于经商，合同约定了商铺预测建筑面积为305.52㎡；租期为5年，自2017年9月1日至2022年8月30日；租金为协议价，第一年租金为98800.00元，从第二年起每年比上一年度增加5％，即第二年（2018年9月1日至2019年8月30日）租金为103740.00元，第三年（2019年9月1日至2020年8月30日）租金为108927.00元，第四年（2020年9月1日至2021年8月30日）租金为114373.00元，第五年（2021年9月1日至2022年8月30日）租金为120091.00元。租金一年一付，缴纳租金期限为每年房租到期日前15天，乙方必须按照约定时间向甲方缴纳房租，如拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取租金总金额的1％作为滞纳金，如15天到期还未交清租金和滞纳金，甲方有权收回房屋，终止合同，并由乙方承担违约金；乙方向甲方缴纳3000.00元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用并对有损失部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；在乙方存在逾期缴纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不交纳等合同载明的情形时，甲方有权解除合同；签署合同时，乙方向甲方缴纳3000.00元押金，合同期满或终止，乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；若乙方违约，按五年房屋租金全部缴清，解决所有后续问题，本合同终止，但解决问题之前所有物资不能拖走等各项内容。后原告将该商铺交付被告使用，被告依约支付两年租金后，自2019年9月1日起未再支付租金。

本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。原告与被告自愿达成合意，约定被告向原告租赁商铺一间，并于2017年9月1日签订《商铺租赁合同》，则自该合同签订之日起，双方的房屋租赁合同关系依法成立并生效，原告与被告应当按照合同约定，全面履行各自的权利义务。现原告主张其向被告交付商铺后，被告自承租该商铺第三年即2019年9月1日起便未再给付租金，而被告在本院依法向其送达民事起诉状副本、开庭传票、举证通知书等应诉材料后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状或相关证据对原告主张的事实予以否认，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的事实予以确认。被告租赁原告商铺，未按照双方约定支付相应租赁费用，根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一款、第六条第二款的约定，原告有权解除合同，故本院依法确认原告与被告于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》，于被告收到民事诉状副本之日即2021年5月26日予以解除，且被告应当清退商铺内物品，将商铺交还原告。

对于原告要求被告支付2019年9月1日至2021年8月30日的租金108927.00元以及2020年9月1日至2021年8月30日的租金114373.00元的主张，根据《商铺租赁合同》约定：“租金一年一付，且缴纳租金日期为每年房租到期日前15天。”根据该条款字面内容、双方于签订日付清第一年租金的约定以及房屋租赁习惯，可确定双方约定被告自每年8月15日前缴纳次年租金的事实。现被告逾期缴纳租金，原告所主张的租金金额符合《商铺租赁合同》约定，但2021年5月26日至2021年8月30日期间合同已解除，该期间的租赁费用29864.07元（3个月×9531.08元／月＋4天×317.70元／天）无事实和法律依据，应当予以扣除，故被告应当支付原告2019年9月1日至2020年8月30日的租金108927.00元以及2020年9月1日至2021年5月25日的租金84508.93元，合计193435.93元。

对于原告要求被告自2019年8月15日起以108927.00元为本金，按每月2％的利率计算支付利息至其履行完毕止，和自2020年8月15日起以114373.00元为本金，按每月2％的利率计算支付利息至其履行完毕止，以及支付违约金120091.00元的两项诉讼请求，本案中，双方在《商铺租赁合同》中约定：“如拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取租金总金额1％作为滞纳金，如15天到期还未交清租金和滞纳金，甲方有权收回房屋，终止合同，并由乙方承担违约金。”原告所主张的利息实为双方合同中约定的滞纳金，而双方虽在合同中约定了“滞纳金”与“违约金”两种违约责任，二者名称有异，但在性质和功能上明显趋同，均具有违约金属性，该滞纳金应当归属于双方约定的“违约金”范畴，应当结合二者综合评定被告所承担的违约责任。现原告主动对双方约定的滞纳金进行调整，要求被告对两年的租金分别自应付款之日起，按月利率2％计算支付拖欠租金的利息，同时要求以2021年9月1日至2022年8月31日的全年租金120091.00元为违约金予以支付。根据案涉租赁合同关系自2021年5月26日解除以及双方根据意思自治、自愿达成合意约定逾期支付滞纳金的事实，原告所主张的利息计算标准并不违反相关法律、法规规定，且符合双方的合同约定，故被告应当遵循诚实信用原则，根据原告调整后的诉求，自2019年8月15日起以拖欠租金108627.00元为本金，按照月利率2％计算支付利息至2020年8月14日，自2020年8月15日起以193435.93元（已扣除2021年5月26日至2021年8月30日的租金）为本金，按照月利率2％计算支付原告利息至本金清偿之日止。同时，虽合同第九条约定：“若乙方违约，按五年房屋租金全部缴清，解决所有后续问题，本合同终止，但解决问题之前所有物资不能拖走。”但该条款系在被告存在违约的情况下，对付款方式的一种变更，现原告依法行使解除权解除了案涉《商铺租赁合同》，自合同解除之日即2021年5月26日起双方的权利义务已终止，原告要求被告继续以2021年9月1日至2022年8月31日的全年租金120091.00元作为违约金进行支付，以及对2021年5月26日至2021年8月30日期间的租金计算支付利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。故原告的该两项主张部分成立，本院对部分予以支持。

对原告要求被告支付律师费6000.00元的诉讼请求，双方签订的合同对此未作约定，且该费用非必然损失，本院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告某房产开发有限公司与被告金某签订的《商铺租赁合同》于2021年5月26日解除，限被告金某于本判决生效之日起15日内清退位于盐津县内其所有的物品，退还该商铺；

二、由被告金某支付原告某房产开发有限公司2019年9月1日至2021年5月25日的商铺租金合计193435.93元；

三、由被告金某自2019年8月15日起以拖欠租金108627.00元为本金，按照月利率2％计算支付原告某房产开发有限公司利息至2020年8月14日，自2020年8月15日起以193435.93元为本金，按照月利率2％计算支付原告某房产开发有限公司利息至本金193435.93元清偿完毕之日止； （以上款项限于本判决生效之日起15日内履行完毕）。

四、驳回原告某房产开发有限公司的其他诉讼请求。