商品房买卖，是指作为出卖人的房地产开发企业与买受人订立的房屋买卖合同。房地产开发企业以外的人作为出卖人，与买受人订立的房屋买卖合同，如二手房交易，并非商品房买卖，不适用商品房买卖的法律规则。

在商品房买卖交易中，出卖人与买受人通常以“认购书”“订购书”“ 预定书”等形式，对商品房买卖中的有关事宜进行约定，且买受人往往以“认购金”“订购金”的名目向出卖人支付一定数额的金钱。

商品房的认购、预订等协议存在商品房买卖合同的主要内容的，该协议应当认定为商品房买卖合同，买受人支付的认购金，性质为购房款。商品房的认购、订购、预订等协议并未具体约定商品房买卖合同的内容，而是以未来订立商品房买卖合同为约定的内容的，为商品房买卖合同之“预约”，商品房买卖合同为认购书之“本约”。买受人支付的认购金，性质则为“预约定金”，即担保认购书履行的定金。

出卖人因具备以下情形的，买受人有权请求出卖人返还已付购房款及其利息：出卖人把房子卖给一个人又卖给他人，并向一个买受人过户登记的，另一买受人有权请求出卖人承担上述惩罚性赔偿责任。出卖人将安置补偿房出卖给第三人，向被拆迁人办理过户登记的，第三人有权请求出卖人承担上述惩罚性赔偿责任;向第三人办理过户登记的，则被拆迁人有权请求出卖人承担上述惩罚性赔偿责任。出卖人将抵押给第三人的房屋出卖给买受人，或将出卖给买受人的房屋抵押给第三人，不能取得房屋的买受人有权请求出卖人承担上述惩罚性赔偿责任。